【正文】 城 109119 ㎡ 三房 ,137㎡ 四房 , ㎡ 復式 5 48 20 32 105 金光華龍岸（二期） 125 ㎡ 三房（可改五）， 156 165㎡ 四（可改六） 10 40 50 本項目 4549㎡ 一房， 6474㎡ 兩房 57 209 266 本報告是嚴格保密的。 龍坂片區(qū)客戶構(gòu)成統(tǒng)計圖0%20%40%60%80%100%關(guān)內(nèi)客戶 50% 67% 70% 79% 69% 87% 80% 74% 71%關(guān)外客戶 43% 28% 23% 16% 28% 16% 18% 23% 26%其他區(qū)域 3% 5% 7% 5% 3% 5% 2% 3% 3%萬科城 世紀春城 第五園春華四季園金地梅隴鎮(zhèn)星河丹堤 金域華府 溪山 龍岸隨著龍坂片區(qū)高端項目的前赴后繼產(chǎn)生的集聚效應(yīng)，關(guān)內(nèi)客戶選擇置業(yè)龍坂的比例逐步上升。 張筱文，年齡 27歲，臺灣人，在國際知名不銹鋼保溫杯品牌膳魔師的深圳公司上班，其父親是膳魔師集團中國區(qū)域的董事長，管理集團公司在中國、馬來西亞和臺灣的所有業(yè)務(wù)。對 65平米朝南的戶型比較滿意 ， 2棟發(fā)售當天看過就馬上成交了 65平米。 ?產(chǎn)品： 本項目主力兩房產(chǎn)品面積區(qū)間上屬于主流區(qū)間，功能分區(qū)合理，純小戶市場稀缺。 客戶描摹 ?他們是一群懷揣夢想的年輕人， ?他們努力拼搏、不屈不撓， ?他們剛剛或者即將成立 自己的家庭， ?渴望幸福安定 的生活， ?他們對未來充滿了希望，對自己充滿了自信， ?認為自己的前途和發(fā)展不可限量 ， ?雖然他們 收入水平不是很高，但敢于為實現(xiàn)夢想花未來的錢 ， ?他們對房子雖然停留在 最基本的功能需求 上，但也渴望自己所擁有的物業(yè)能夠和自己流淌著一樣的氣質(zhì)， ?他們擁有自己的圈子，這個圈子會越來越精彩！ 我們希望用這群人骨子里的情感去打動他們，引起他們的共鳴，從而為項目嫁接他們的情感，提升項目的價值 本報告是嚴格保密的。 短信 —— 低成本營銷，項目面市廣而告知 ? 目的：項目面市的首次發(fā)聲，廣而告之 ? 發(fā)布時間： （營效中心開放前兩天） ? 發(fā)送方式：根據(jù)前期客戶定位篩選目標客戶群，周末前兩天分別甄選 10萬數(shù)據(jù)各發(fā)送一條短信，兩天發(fā)送內(nèi)容相同 ? 發(fā)送內(nèi)容：項目名稱、定位、賣點、產(chǎn)品、銷售電話等 短信營銷： 要求銷售人員以飛信或手機短信形式，及時將項目動態(tài)發(fā)給客戶 營銷節(jié)點與銷售信息 ：展示開放、加推、開盤等 工程信息： 項目工程節(jié)點的隨時通告，封頂、園林完工等 政策與規(guī)劃利好： 有利房產(chǎn)的新政、政府對龍華片區(qū)或交通軌道的利好消息等 發(fā)展商的相關(guān)信息： 如獲獎、新項目等，表明品牌實力的有利信息 維系信息： 通知成交業(yè)主前來簽約、交款；通知上門客戶 /成交業(yè)主前來參加活動；告知業(yè)主又增加了哪些鄰居，鞏固客戶的歸屬感；節(jié)假日及生日等節(jié)日對客戶的祝福 開盤 強銷期 持續(xù) 銷售期 5 4 3 2 1 6 2021 年 尾盤期 前期 準備期（形象 鋪墊期） 開盤 強銷期 持續(xù)銷售期尾盤期內(nèi)部認購期（蓄客期）準備期 形象 鋪墊期 本報告是嚴格保密的。 正面：形象演繹 背面：價值體系 海報 —— 提前發(fā)布項目信息，最基礎(chǔ)的價值傳遞工具。 禮賓式服務(wù) —— 尊貴，從你進入項目的那一刻起 ? 服務(wù)內(nèi)容包括：貴賓禮儀、貼心服務(wù)、坐式服務(wù)、管家服務(wù)、增值服務(wù)、銷售服務(wù) ? 到位時間： 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認購期（蓄客期） 前期 準備期 形象 鋪墊期 項目入口 售樓處門口 售樓處 園林及樣板房 保安及服務(wù)人員特色著裝，提升項目品質(zhì)；保安統(tǒng)一配備對講機設(shè)備及安全棍，給客戶安全感及信心；保安及服務(wù)人員禮貌用語，并保證微笑服務(wù)。 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認購期（蓄客期） 前期 準備期 形象 鋪墊期 樣板房主題 —— 橙色迷情 本報告是嚴格保密的。 ＣＡＬＬ客 —— 渠道價值最大化，精準客戶營銷 ? 目的：利用外購客戶數(shù)據(jù)資源，鎖定目標客戶，宣傳項目價值，挖掘客戶購買意向。 本報告是嚴格保密的。 5. 客戶跟蹤：銷售代表及時跟蹤登記客戶，并預(yù)約上門。 極具設(shè)計感的一排雕像向回家的業(yè)主致敬，營造出溫馨且具時尚感的家園音箱 提前進行商業(yè)招商， 用高端商業(yè)與周邊進行區(qū)隔，帶動住宅銷售。 ? 合作流程： 1. 需要開發(fā)商提供項目戶型圖紙； 2. 前期店內(nèi)家私產(chǎn)品考察，確定家居配臵標準及風格； 3. 選購家私時派一名結(jié)構(gòu)工程師協(xié)助配合； 4. 確定合作細則及費用。 ? 啟動時間： （營效中心開放） ? 資源分配：銷售員 call客 ? 操作要點： 1. 每一次 CALL客制定統(tǒng)一話術(shù)，保證信息傳遞的規(guī)范性和統(tǒng)一性； 2. 預(yù)先設(shè)定客戶問題的統(tǒng)一解答，將客戶可能出現(xiàn)疑問和反應(yīng)分情況進行解答預(yù)設(shè)； 3. 由項目經(jīng)理通過固定表格監(jiān)控工作：客戶由誰負責，后期有無投訴職責到人。有兩件事想向您匯報一下：一件事，我已經(jīng)和銀行劉經(jīng)理多次溝通，得知現(xiàn)在銀行已批了貸款，第二件事，楊總合同約定的還款日期將至。 營銷中心 —— 合理分區(qū)，滿足銷售及展示的需要 ? 啟用時間： （營效中心開放前一周） ? 開放時間： （營效中心開放） ? 設(shè)計原則：在設(shè)計上同時滿足銷售及展示的功能需要，按照“融合無干擾”原則，保持調(diào)性和氣質(zhì)上的統(tǒng)一，多增加一些能體現(xiàn)品質(zhì)又能體現(xiàn)情趣的元素和細節(jié) ? 設(shè)計風格：簡約時尚、設(shè)計感、品質(zhì)與活力 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認購期（蓄客期） 前期 準備期 形象 鋪墊期 獨特的聲光效果 小型秀場 本報告是嚴格保密的。 策略分解 展示策略 :加強細節(jié)、價值點及體驗點的打造 客戶策略 :充分經(jīng)營客戶 , 發(fā)揮圈層效應(yīng) 渠道策略 :低成本精細化營銷，直擊客戶 形象策略 :時尚個性，引發(fā)客戶對未來生活的憧憬； 推售策略 :把握客戶需求，控制推售總量，制造熱銷 活動策略 :品質(zhì)特色體驗，引起客戶共鳴 本報告是嚴格保密的。 ?交通： 享受龍華鎮(zhèn)中心次級商圈豐富配套，片區(qū)內(nèi)唯一擁用大體量商業(yè)配套的小戶型社區(qū)，適合生活的熟地?？戳?65平米的房子，聽銷售代表講解了 片區(qū)很是動心 ，有聽說當天下午發(fā)售有折扣，下午就與侄女又來看了一次，就下了定，購買 65平米兩房， 整個成交過程比較迅速。 謝熙， 3 2歲，家庭主婦，老公是公司高管，兒子 3歲，現(xiàn)住春華四季園 12棟。 二房（ 6478 m2 ） 14001800 三房（ 85103 m2 ） 18002021 龍澤榕園 三房（ 107 m2） 21002400 （一手均價 7400元 / m2） 三棟 80多戶，多層帶電梯；周邊環(huán)境很一般，餐飲多。 龍華鎮(zhèn)版塊暫無項目在售，本項目可利用小片區(qū)供應(yīng)稀缺建立價值 項目盤點 片區(qū) 項目 /地塊 建筑面積（㎡） 總套數(shù) 容積率 主力產(chǎn)品及面積區(qū)間 成交價格 二線拓展區(qū) 金地上塘道 (一期 ) 1087 6278㎡ 兩房， 89㎡ 三房，少量 45㎡一房和 135 ㎡ 四房，受 90/95限制 15898 萊蒙水榭春天 (一期 ) 29萬 2500 7089㎡ 兩房， 85㎡ 三房， 120㎡ 三房 (可改四 )， 150㎡ 四房 (拼合 ) 1440018000 1900023000 坂田 十二橡樹莊園 (三期 ) 57 210260㎡ 聯(lián)排 39000 金光華龍岸 (二期 ) 375（別墅 20，疊加 88，高層 267） 2 125 ㎡三房（可改五）， 156 165㎡四（可改六） 22021（高層） 佳兆業(yè)上品雅園 23萬 1745 7278㎡ 兩房， 87129㎡ 三房 13500，帶 1000精裝修 萬科里程 (第五園四期） 8萬 866 少量 42 ㎡ 一房 ，約 70 ㎡ 兩房，89 ㎡ 拓展三房 20210 關(guān)口 萬科金域華府 (二期 )) 700 87㎡ 三房， 143㎡ 四房， 216～ 293 ㎡ 合院別墅， 233 ㎡ 聯(lián)排 23000（高層），帶 2500精裝修 書香門第上河坊（書香門第二期） 1049 3859㎡ 一房， 65㎡ 兩房 22021 溪山 (二期 ) 502 2 拼合戶型 :120140㎡ 三房 (可改四 ),170㎡ 五房 (可改六 ) 190㎡ 六房 15000 觀瀾 招商瀾園 (二期 ) 10萬 760 8288 ㎡ 兩房 (可改三 ),135 ㎡ 三房(可改四 ),155 ㎡ 四房 (可改五 ),210230 ㎡ 復式 1150013000 合計 本報告是嚴格保密的。 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容！ 版權(quán)聲明 本報告是嚴格保密的。 4. 投機客戶逐步退出房地產(chǎn)市場，投資及剛性需求客戶占據(jù)了市場主流。 二房（ 7580 m2 ） 202125000 三房（ 88113 m2 ） 25002800 優(yōu)品建筑 二房（ 7578 m2 ） 16001800 860012021元 / m2 （ 04年一手均價 3500元 /m2 ） 附近最大的社區(qū)，內(nèi)部環(huán)境較富通好，但樓間距小，小高層配電梯，地上停車場；業(yè)主自住者較富通多 三房（ 90115 m2 ） 20212300 美麗 365 二房（ 6378 m2 ） 18002021 850011500 元 /m2 大社區(qū)、入住率高，地鐵口物業(yè) ,周邊配套齊全。 升值潛力、價格、戶型產(chǎn)品、居住品質(zhì)、交通便利性等都是客戶重點關(guān)注的因素 黃少東 ， 年齡 33歲 ， 深圳人 ， 公務(wù)員 ， 福田地稅工作 ， 目前居住在南山華僑城碧海云天 。 王慧玲，年齡 45歲，有兩個小孩，家里有五口人，住在福田景田 100多平米的三房。 本報告是嚴格保密的。 ，全員聯(lián)動 ，多渠道增值 ?制定激勵政策，促進老帶新，擴大銷售隊伍； ?展開“老鼠戰(zhàn)”，直擊目標客戶一對一營銷； ?針對客戶喜好，舉辦系列特色營銷活動，大旺賣場。 紙袋 名片 文件袋 信封 到位時間： 本報告是嚴格保密的。讓您真正體驗高品質(zhì)的別墅生活。 ? 信息發(fā)布：銷售信息、銷售電話、項目名稱及ＬＯＧＯ ? 完成時間： （營效中心開放） 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認購期（蓄客期） 前期 準備期 形象 鋪墊期 位置示意圖 本報告是嚴格保密的。 ? 宣傳口徑：凡購買項目單位即送 瑞典宜家（ＩＫＥＡ）家私 ，開發(fā)商提供Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四種全屋家私搭配套餐供選擇（不包括硬裝和配飾），配送標準 1500元／平米。 5 4 3 2 1 6 2021 年 開盤 強銷期 持續(xù) 銷售期 尾盤期 內(nèi)部認購期（蓄客期） 前期 準備期 形象 鋪墊期 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 利用八大體驗點讓客戶深刻感受項目氣質(zhì)和品質(zhì) ② 大門入口處 ④ 前廣場 ⑤ 售樓處 ⑥ 看樓通道 ⑦ 樣板房 ① 大門前道路 ⑧ ③ 商業(yè)街 ⑧ 河岸 城市感 溫馨感 趣味感 品質(zhì)感 時尚感 設(shè)計感 故事感 責任感 看樓體驗大道 —— 全方位完美展現(xiàn)，品質(zhì)與格調(diào)的盛宴 展示時間： 2021年３月 6日 龍 觀 西 路 大浪南路 本項目所在地 在項目出口處大浪南路設(shè)置紅綠燈及斑馬線， 不但可可以改善周邊環(huán)境 ,還可以很大程度提高項目品質(zhì) ,建立與周邊項目的差異性。 世聯(lián)集團網(wǎng)站廣告 —— 世聯(lián)集團員工內(nèi)部熱力推薦 ? 目的：擴大信息發(fā)布，提升項目知名度 ? 投放方式：在世聯(lián)內(nèi)外部網(wǎng)站投放廣告 ? 投放時間： (算價及認籌 ) ? 設(shè)臵原則：在首頁通欄位發(fā)布 （認籌或開盤） 信息 ,與項目該階段的推廣述求和銷售信息保持一致 廣告欄滾動