【正文】 聯(lián)系 Q709604208 獲取 2020 年 土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)資料匯總 2020 年土地估價師：制度的分類 制度可分正式制度和非正式制度兩類。 1．正式制度（ formal institutions） 正式制度是指人們有意識制訂的制度，包括政治制度、經(jīng)濟(jì)制度、軍事制度等。其具體形式包括憲法、法律、法規(guī)、政策等界定的制度。雙邊或多邊的契約（協(xié)議），在執(zhí)行上也具有強(qiáng)制性，也屬于正式制度。 正式制度的基本特征是制度約束是硬性的，具有強(qiáng)制性，必須執(zhí)行。并從以下方面規(guī)范著人們的行為： ① 規(guī)定人們行為的允許和禁止之范圍，即對人們 的行為空間加以界定； ② 在允許范圍內(nèi)，確定著人們的分工與協(xié)作； ③ 對人們的行為進(jìn)行獎罰，以體現(xiàn)鼓勵和限制。 2．非正式制度（ informal institutions） 非正式制度 是指社會意識形態(tài)是人們社會觀念的集合，是支配人們行為的非強(qiáng)制性準(zhǔn)則，包括人們的習(xí)慣、習(xí)俗、傳統(tǒng)文化。 正式制度與非正式制度具有密切的關(guān)系。首先，正式制度要比非正式制度為基礎(chǔ)，否則將是無本之本，無源之水；其次非正式制度要以正式制度為保障，否則難以延續(xù)、改善和強(qiáng)化；第三，若二者相互協(xié)調(diào)，會對社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的績效產(chǎn)生積極 作用，否則會產(chǎn)生消極作用。因此，正式制度與非正式制度的運(yùn)行和變遷中，兩者的協(xié)調(diào)、配合至關(guān)重要。 2020 年土地估價師：制度的基本特征 制度的基本特征 1．制度是人類適應(yīng)環(huán)境的結(jié)果，也是歷史進(jìn)程中人類行為的沉淀物。制度一旦形成，便具有歷史慣性；制度又是隨環(huán)境的變化而變遷。 2．制度的主要表現(xiàn)形式主要有兩種：一是人們習(xí)以為常的慣例（或習(xí)慣），或是規(guī)范化的行為方式，并與特定的文化模式和社會過程密切相關(guān)。二是具有強(qiáng)制性或約束性的規(guī)則，主要由法律法規(guī)、組織安排和政策來得到表現(xiàn)。 3．制度具有某些 功能或是一種工具。制度為人們之間的交往、合作和交易的順利進(jìn)行提供保障，使個人對他人行為進(jìn)行預(yù)期；通過各種習(xí)慣和規(guī)則為處于其中的人提供獎勵或懲罰。制度的工具性隱含著制度本身具有優(yōu)劣良差的屬性。 這一頁空白沒用的， 請掠過閱讀吧，哈哈哈聯(lián)系 Q709604208 獲取 這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈 精品文檔 主頁 聯(lián)系 Q709604208 獲取 這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈這一頁空白沒用的，請掠過閱讀吧，哈哈哈 精品文檔 主頁 聯(lián)系 Q709604208 獲取 2020年土地估價師：中國城市土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的必要性 中國城市土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的必要性 聯(lián)系 Q709604208 獲取 1．是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的客觀要求。 城市土地產(chǎn)權(quán)界定清楚 →明確各產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)利義務(wù) →保障產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)益 →產(chǎn)生較為穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)預(yù)期 →激發(fā)經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人合理配置和使用有限的城市土地資源， →提高城市土地的使用效率和效益。 2．有利于維護(hù)城市土地的社會主義公有制，使城市土地的國家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)。 3．有助于城市土地資源的優(yōu)化配置，提高土地資源的利用效率。 城市土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新 →國家 運(yùn)用地租、地價等經(jīng)濟(jì)杠桿合理配置城市土地資源 →提高土地資源的利用效率； 城市土地產(chǎn)權(quán)的市場流轉(zhuǎn) →城市土地資源利用由低效率向高效率轉(zhuǎn)移 →土地資源的配置效率提高。 4．有助于廣辟財政來源，增加國家財政收入。 2020 年土地估價師：中國城市土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 中國城市土地產(chǎn)權(quán)制度的歷史沿革 1．接管和沒收帝國主義、官僚資本主義、國民黨政府及反革命分子等占有的城市土地，無償?shù)匕阉鼈冏優(yōu)閲型恋亍? 2．改造資本主義工商業(yè)、私營房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)業(yè)主擁有的城市地產(chǎn)，用贖買的辦法將它們 轉(zhuǎn)變?yōu)閲胸敭a(chǎn)。 3． 1955 年前后，為適應(yīng)高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國各大城市相繼取消城市土地使用稅（費(fèi)）。初步形成以 “三無 ”即無償、無限期、無流動為主要特征的城市土地產(chǎn)權(quán)制度安排。 4． 1982 年通過法律程序，將城市其余尚未國有化的土地變?yōu)閲宜小? 5．改革開放后，城市土地產(chǎn)權(quán)制度的改革。 1982 年，深圳特區(qū)開始按城市土地的不同等級向城市土地使用者有所差別地收取土地使用費(fèi)； 1987 年 9 月 9 日，深圳市政府以協(xié)議的方式將面積為 平方米的住宅 用地按每平方米 200 元、使用期 50 年，有償出讓給中國航空技術(shù)進(jìn)出口深圳工貿(mào)中心。 1987 年 12 月 29 日，廣東省出臺《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理條例》，明確規(guī)定，特區(qū)國有土地實行有償使用和有償轉(zhuǎn)讓制度，市政府統(tǒng)一壟斷經(jīng)營、統(tǒng)一有償出讓特區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)； 1988 年 4 月 12 日，第 7 屆全國人大第一次會議通過《憲法》修正案，明確規(guī)定 “土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓 ”。 聯(lián)系 Q709604208 獲取 6．現(xiàn)狀 我國城市土地實行國家所有制，國有土地所有權(quán)的唯一主體是國家，由國務(wù)院代表國家依法行使所有權(quán)； 城市 土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，有償、有限期使用與流轉(zhuǎn)相結(jié)合； 城市土地產(chǎn)權(quán)主體不夠明確、土地產(chǎn)權(quán)界定不夠清晰、土地產(chǎn)權(quán)缺乏有效保障和城市土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)不夠規(guī)范等缺陷。 2020 年土地估價師：中國近代土地制度變遷 中國近代土地制度變遷 （一）太平天國時期的土地制度 太平天國農(nóng)民政權(quán)的土地制度的根本宗旨，是以 “耕者有其田 ”為指導(dǎo)原則，廢除地主階級的土地所有制。在此原則的指導(dǎo)下，將各種耕地劃分若干等級，并根據(jù)土質(zhì)的好壞和產(chǎn)量的高低，規(guī)定了不同等級的土地進(jìn)行折算的具體標(biāo)準(zhǔn)。太平天國時期土地制度的核心是 耕者有其田，這個時期的土地流轉(zhuǎn)是將從封建王朝中掠奪的土地分給農(nóng)民，農(nóng)民對土地享有所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和分配權(quán)。 （二）中華民國的土地制度 這個時期，我國處于半殖民地半封建社會，官僚資本主義生產(chǎn)關(guān)系得到了空前發(fā)展。除了實物地租外，資本主義的土地制度在一定程度上得到了發(fā)展。作為資本主義土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式 ——貨幣地租，它所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系也已與封建地租根本不同。資本主義地租不再是占有直接生產(chǎn)者的全部剩余生產(chǎn)物，而是僅占有其中的超額利潤部分，平均利潤部分由產(chǎn)業(yè)資本家占有。因此，這個時 期，我國部分土地租賃關(guān)系已經(jīng)演化成為土地所有者和產(chǎn)業(yè)資本家共同剝削工人和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，尤其在大中城市更為突出。土地所有者與產(chǎn)業(yè)資本家在共同形成有產(chǎn)階級剝削工人和農(nóng)民的同時，他們之間也往往圍繞租期長短、地租高低等問題進(jìn)行著尖銳的斗爭。一般地，土地所有者都力爭縮短租期，提高租金，以坐收租賃土地集約經(jīng)營的好處；而土地的使用者則總想延長租期，降低租金支出，獨(dú)得土地集約經(jīng)營帶來的收益。這樣，在土地私有制度下，土地的所有者與使用者之間圍繞土地租賃關(guān)系便產(chǎn)生了不可調(diào)和的沖突。 2020 年土地估價師：中國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán) 制度的創(chuàng)新 中國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新 1．家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的績效分析 1979—1984 年間中國農(nóng)業(yè)總產(chǎn)出增長的 %來源于農(nóng)村改革的貢獻(xiàn)， %來源于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度重構(gòu)， %來源于農(nóng)業(yè)投入的增加。（林毅夫 ——生產(chǎn)函數(shù)法） 家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制對農(nóng)業(yè)增長的貢獻(xiàn)為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過價格的作用（貢獻(xiàn)率為聯(lián)系 Q709604208 獲取 %）。（林毅夫 ——供給反應(yīng)函數(shù)） 2．農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定與交易的績效分析 土地的自由流轉(zhuǎn)具有邊際產(chǎn)出拉平效應(yīng)和交易收益效應(yīng)。 邊 際產(chǎn)出拉平效應(yīng)：指土地的自由流轉(zhuǎn)可以促使土地邊際產(chǎn)出較小的農(nóng)戶將土地租讓給邊際產(chǎn)出較高的農(nóng)戶，在邊際報酬遞減規(guī)律的支配下，兩者的邊際產(chǎn)出趨于相等。 交易收益效應(yīng)：指土地可交易性的提高增加了土地?fù)碛姓哒业酵恋匦枨笳叩母怕?，同時也增加了土地投資實現(xiàn)其價值的概率，由此可提高農(nóng)民土地投資的積極性。 土地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性對農(nóng)戶的長期投資具有積極的推動作用（姚洋 ——托賓模型估計） 2020 年土地估價師：中國土地可持續(xù)利用戰(zhàn)略 中國土地可持續(xù)利用戰(zhàn)略 （一）加強(qiáng)土地市場管理，提高資源配置的市場化比率 第一，明晰土地產(chǎn)權(quán)制度。 第二，推進(jìn)和完善國有土地使用權(quán)有償有限期使用制度。 第三，加強(qiáng)土地市場管理，完善調(diào)控手段。 （二）集約利用土地，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡 第一，充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃對各業(yè)各類用地規(guī)模的總量控制作用。 第二，開發(fā)后備荒地資源，復(fù)墾廢棄地，增加可利用土地面積。 （三）建立約束和調(diào)控機(jī)制，規(guī)范政府行為 第一，改革土地管理行政體制。 第二，建立宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控約束機(jī)制。 第三，建立和完善法制約束機(jī)制。 第四，推行可持續(xù)利用決策影響評價制度。 （四）加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，防治土地質(zhì)量退化 2020 年土地估價師：中國土地制度的產(chǎn)生 中國土地制度的產(chǎn)生 （一）奴隸社會土地所有制的發(fā)展 據(jù)史料記載，中華立國始于公元前 2020 年左右的夏、商時代，在夏、商、西周長達(dá)一千八、九百年的奴隸社會，形成了以貴族領(lǐng)主等級占有為基礎(chǔ)的土地國有制。 （二）封建社會地主土地所有制的發(fā)展 聯(lián)系 Q709604208 獲取 1 春秋戰(zhàn)國時期的宗族國家土地所有制及其向地主土地所有制轉(zhuǎn)變的過程 2 秦漢魏晉南朝時期的土地制度 3 北朝、隋、唐時期的土地法律制度 4 宋、遼、金、元、明、清時期的土地制度 封建社會的土地制度，是在我國歷史上經(jīng)歷時間最長，發(fā)展也比較成熟，對中國社會和經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)有深刻影響的土地制度。這個時期的封建土地所有制和以土地稅佃制為主的土地流轉(zhuǎn)制度從春秋戰(zhàn)國之時起，至清代鴉片戰(zhàn)爭前夕為止，經(jīng)歷了萌芽、確立、成熟和腐朽等階段。作為土地制度的特定形式，它在歷史上曾起到了促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展和繁榮封建文明的作用，但是由于地主對土地的大肆兼并，造成農(nóng)民因失去土地而生活困苦流離失所，激化了地主階級與農(nóng)民階級之間的矛盾和斗爭，成為農(nóng)民起義的直接誘因。 2020 年土地估價師：土地資源優(yōu)化配置的基本要求 土地資源優(yōu)化配置的基本要求 （一）理論背景 對土地資源優(yōu)化配置的了解是伴隨著人與自然和諧相處、可持續(xù)發(fā)展等理論和理念的提出而不斷發(fā)展深化的?？?amp。試大 amp。例如：對日益重要的土地生態(tài)環(huán)境功能的認(rèn)識，使保持一定數(shù)量的生態(tài)環(huán)境用地需求逐漸成為大家的共識，因此農(nóng)業(yè)土地資源開發(fā)就必須同樣兼顧生態(tài)環(huán)境建設(shè)的需要（動物棲息地、濕地），而不是一味的強(qiáng)調(diào)人類的需求。 可持續(xù)發(fā)展理念的提出使人類不僅需要考慮當(dāng)代人的需要，而且也必須考慮下代人的需要，在土地資源的利用過程 中，就需要考慮下代人的合理的需要，考慮當(dāng)代人的需要是否會破壞下代人的需要。 （二）土地資源配置內(nèi)涵 因此土地資源配置的內(nèi)涵就包括了土地資源期間配置、區(qū)間配置和產(chǎn)業(yè)間配置這樣三重配置。 1．土地資源期間配置（ Intertemporal allocation） :即土地資源在當(dāng)代人和后代人之間的配置，以保障人類世代對土地資源的持續(xù)利用。 （ 1）土地資源具有再生利用（農(nóng)業(yè)生產(chǎn)）的本性，但一些利用的方式卻無法滿足再生利用的要求?？荚?amp。大 amp。而土地資源的期間配置就要求土地資源的利用能夠永續(xù)的利用， 因此需要考慮各個時期利用的