【正文】 1 目 錄 第一章 總論 ............................................................................................................ 4 ........................................................................................... 4 項目概況 ............................................................................................................ 4 1. 項目名稱 ....................................................................................................... 4 2. 項目區(qū)位 ....................................................................................................... 4 3. 項目周邊交通條件與環(huán)境 ............................................................................... 5 4. 項目宗地一般情況 ......................................................................................... 5 ............................................................................. 5 ....................................................................................... 6 ............................................................................. 6 ............................................................................. 6 項目性質(zhì)與規(guī)模 ............................................................................................ 6 項目市場地位定位 ........................................................................................ 6 項目產(chǎn)品定位 ............................................................................................... 7 項目目標顧客群定位 ..................................................................................... 7 項目價格組合定位 ........................................................................................ 7 項目經(jīng)濟評價指標 ........................................................................................ 7 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境與機會分析 ..................................................................... 9 .................................................................................... 9 武漢市房地產(chǎn)市 場特征與發(fā)展趨勢分析 ............................................................ 12 武漢房地產(chǎn)市場總體特點 ........................................................................ 12 政策層面分析 .......................................................................................... 13 武漢市住宅市場需求層面分析 ................................................................. 14 市場供給層面分析 ................................................................................... 15 房產(chǎn)價格分析 .......................................................................................... 16 武漢居住空間分異的特征逐漸強化 .......................................................... 17 項目所在區(qū)域 —— 金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 .................................................. 18 區(qū)域概況 ................................................................................................. 18 總體規(guī)劃 ................................................................................................. 18 區(qū)域特征 ................................................................................................. 19 金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ..................................................................... 19 項目開發(fā)經(jīng)營機會分析 ..................................................................................... 22 SWOT 分析 .............................................................................................. 22 NMN 矩陣分析 ......................................................................................... 23 第三章 項目定位 ................................................................................................... 25 項目市場地位定位 ............................................................................................ 25 項目目標顧客群定位 ........................................................................................ 26 項目的產(chǎn)品定位 ............................................................................................... 26 項目的價格定位 ............................................................................................... 27 第四章 項目開發(fā)方案 ............................................................................................... 29 項目開發(fā)方式 ................................................................................................... 29 項目開發(fā)經(jīng)營計劃 ............................................................................................ 29 2 第五章 項目投資估算與資金安排 .......................................................................... 30 項目投資估算 ................................................................................................... 30 項目投資資金及分年投入計劃 .......................................................................... 31 第六章 項目的財務評價 ........................................................................................ 32 相關(guān)財務報表 ................................................................................................... 32 利潤測算 .......................................................................................................... 34 項目不確定性分析 ............................................................................................ 35 ......................................................................................... 35 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析與建議 ................................................................... 37 3 前 言 武漢市東西湖區(qū)天瑞園項目原為武漢石化房地產(chǎn)綜 合開發(fā)公司與青山區(qū)國稅局聯(lián)合開發(fā)的住宅商品房項目。由于種種原因，現(xiàn)擬將項目轉(zhuǎn)讓。本報告是為受讓該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目進行初步的可行性研究。 天瑞園項目總用地 ，含 代 征道路 m2， 凈用地 ，約 75 畝， 建筑容積率以 計算，可建建筑面積為 75000m2。 根據(jù)我們對武漢市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢與房地產(chǎn)市場的調(diào)查、預測與分析，該項目初步可行性研究結(jié)論如下： 1. 開發(fā)規(guī)模 占地： 總建筑面積： 75000m2，約 700 戶。（其中公建配套面積 2700m2，含商業(yè) 用房面積 1200m2， 停車位 350 個 ，含建筑物底層架空車位 200 個 ） 2. 投入資金 總投資 ： 萬元 資本金 ： 萬元 資本金占總投資比例 ： ％ 3. 開發(fā)經(jīng)營周期： 2 年 4. 項目住宅售價：全程均價 2580 元 /平方米 商業(yè)用房售價：全程均價 4000 元 /平方米 停車位售價： 7 萬 /個 5. 項目開發(fā)經(jīng)營利潤： 營業(yè)稅后利潤： 營業(yè)稅后投資利潤率（年均）： % 所得稅后利潤： 所得稅后利潤率 （年均） ： amp。 營業(yè)稅后資本金利潤率 （年均） ： % 所得稅后資本金利潤率 （年均） ： % 6. 所得稅后 財務內(nèi)部收益率（基準收益率 7％