【正文】 湖南省物業(yè)服務收費管理辦法 (少見的和《物業(yè)服務成本監(jiān)審辦法》配套法規(guī)） 2020/02/20 05:13 . 第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《物權法》、《價格法》、《物業(yè)管理條例》、《湖南省服務價格管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》和《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法 (試行 )》的規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務、物業(yè)收費及監(jiān)督管理。 容積率高于 的住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務內容 及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。 容積率等于或低于 的住宅物業(yè)管理區(qū)域或純別墅住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)參照本辦法的有關原則協(xié)商確定。 未實施物業(yè)服務的原房改房的物業(yè)服務收費參照本辦法執(zhí)行，具體由省物價局會同省機關事務局另行制定。 業(yè)主自行組織管理物業(yè)的，其物業(yè)服務及收費可參照本辦法執(zhí)行，具體由業(yè)主大會在屬地社區(qū)（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的精心指導下，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)后實行 。 第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。 第四條 政府提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。 第五條 物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。省價格主管部門會同省建設行政主管部門依據(jù)國家有關規(guī)定，制定全省物業(yè)服務收費的政策，指導、協(xié) 調全省物業(yè)服務收費管理工作。 市、州、縣政府價格主管部門會同同級房地產主管部門按照價格管理權限，負責當?shù)匦姓^(qū)域內物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督工作。 第六條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及費用與服務水平相適應的原則。 第七條 物業(yè)服務收費，包括公共性服務收費、代收代辦收費和特約服務收費，根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)所提供服務的項目、性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價管理。 住宅的公共性服務收費，實行政府指導價。 非住宅的物業(yè)服務收費、住宅滿足部分業(yè)主（使用人）需 要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費（不包含小區(qū)停車服務收費），實行市場調節(jié)價，其服務收費由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。 第八條 住宅的公共性服務項目根據(jù)服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為：管理綜合服務，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務，公共區(qū)域秩序維護服務，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務五項，等級從低到高，最高級為五級。 第九條 實行政府指導價的住宅公共性服務收費，由省價格主管部門會同省建設行政主管部門制定物業(yè) 服務分項目、分等級收費基準價，并定期公布（近期全省分項目、分等級服務及收費基準價詳見附件一《湖南省住宅物業(yè)服務分項目分等級基準價標準》）。 市、州、縣價格主管部門會同同級房地產主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理服務內容、服務質量、服務成本、物價指數(shù)等因素，在省定基準價上下 30%的幅度內制定當?shù)刈≌飿I(yè)服務分項目分等級指導價，并定期公布，原則上每兩年應公布一次。 第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費標準應按照質價相符的原則，分別選擇并組合確定。物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)項目收費標準的總和 。 業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務收費標準由當?shù)貎r格主管部門會同房地產主管部門核準。由建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇項目、服務等級并擬定收費標準，填報《住宅前期公共性物業(yè)服務費申報審核表》（見附件二）。建設單位應在核定的收費指導價范圍內，在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣（租賃）合同中與物業(yè)買受人預先約定物業(yè)服務內容、服務規(guī)范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。 鼓勵建設單位通過規(guī)范的招投標方式選擇前期物業(yè)服務企業(yè)，以招投標方式確定的物業(yè)服務企業(yè)報當?shù)貎r格主管部 門和房地產主管部門備案后方可簽訂購房合同。 價格主管部門和房地產主管部門應加強對招投標過程及之后價格行為的監(jiān)督和指導，及時糾正和依法查處各種違法違規(guī)行為。 業(yè)主委員會經業(yè)主大會依法、依程序決定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效后，前期物業(yè)服務合同自然終止。住宅公共性服務收費具體標準由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意和物業(yè)服務企業(yè)在當?shù)卣嫉闹笇r范圍內，根據(jù)選擇的服務項目及等級、小區(qū)規(guī)模、服務要求、服務質量（獲優(yōu)秀物業(yè)管理稱號及住戶滿意度等情況）、服務成本、物價指數(shù)、盈利水平、物業(yè)新舊程度等因素， 在上下 10%的幅度內協(xié)商確定一個合同期內的執(zhí)行標準。必要時可邀請當?shù)厣鐓^(qū)參與協(xié)調。 第十一條 因提供本辦法（附件一）未涵蓋的服務內容和設施設備而需增加物業(yè)服務成本的（如提供備用電源、柴油機發(fā)電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務），可根據(jù)其服務方式、時間另行在物業(yè)服務合同中約定收費標準。 第十二條 物業(yè)管理住宅區(qū)，因建設單位原因分期開發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通等不便的，業(yè)主交納的公共性物業(yè)服務費應低于規(guī)定標準，具體幅度由建設單位報當?shù)貎r格主管部 門和房地產主管部門備案后與業(yè)主在房屋買賣合同中約定。 第十三條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，前期物業(yè)管理期間由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容；已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后依法與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 各級價格、房地產主管部門應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關各方合理約定服務收費及有關事項。 第十四條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費用采用包干制的，住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價管理。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費用采用酬金制的，住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費可實行市場調節(jié)價管理。 第十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅區(qū)內公共性物業(yè) 服務項目的收支情況，同時接受業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的質詢。 第十六條 物業(yè)管理公共性服務費用構成因素為： 人員費用，包括管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費、根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用等。 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養(yǎng)費用、電梯的運行維護費用、消防、監(jiān)控、智能化等設施的運行維護及檢測費用，不包括保修期內應由開發(fā)建設單位履行保修責任而支出的維修費 、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、（除垃圾處理費以外的）環(huán)衛(wèi)所需費用等。 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用，包括管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不 包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。 物業(yè)服務企業(yè)辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業(yè)服務項目內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。 管理費分攤，是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務 正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。 經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用（如文體、聯(lián)誼、比賽等必要的社區(qū)文化活動等）。 法定稅費。 1合理利潤，住宅物業(yè)服務成本利潤率最高不得超過 8%；其他物業(yè)服務合理利潤水平由當?shù)貎r格、房地產主管部門定期公布。 第十七條 為供熱、中央空調等動力設備發(fā)生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。 第十八條 住宅公共性物業(yè)服務費按照法定產權面積計收。已辦理產權證 的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。 由業(yè)主購買（使用）的雜屋、車庫的公共性物業(yè)服務費按照同類型住宅收費標準的 85%收取。 改變使用性質的住宅、雜屋、車庫，用于辦公的應按照同類收費標準加收 100%；用于商業(yè)的應加收 200%。 第十九條 物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。 物業(yè)驗收合格后，已辦理交付手續(xù)的物業(yè)，物 業(yè)服務費由物業(yè)買受人交納；物業(yè)驗收合格后，開發(fā)建設單位根據(jù)購房合同要求，書面通知買受人辦理交付手續(xù)，物業(yè)買受人無正當理由，拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由開發(fā)建設單位墊付并負責追繳。 已辦理交付手續(xù)但未交付或未使用的物業(yè)，前期物業(yè)服務費按不低于規(guī)定標準的 95%交納。 物業(yè)服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。 第二十條 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用 ，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。 物業(yè)產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)受讓人承擔。產權接受人在產權轉移時有督促原業(yè)主結清相關物業(yè)服務費用的義務，出現(xiàn)費用未結清時，由產權接受人承擔連帶交納責任。 第二十一條 住宅區(qū)劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設 施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房以及物業(yè)共用設施設備、共用部分進行經營，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會經業(yè)主大會或經專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益在扣除合理成本（人工、維護和稅費等）后應當按照業(yè)主大會的決定使用，并向全體業(yè)主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業(yè)主委員會的質詢。 第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內的車輛停放服務，包括場地占用服務、停車場地物業(yè)服務及車輛特約保管服務。已購買或租賃場地使用 權的，不再收取場地占用費。停車場地占用費實行政府指導價，按照政府價格主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行；停車場地物業(yè)服務費按照本辦法第十八條的規(guī)定執(zhí)行；車輛特約保管服務費實行市場調節(jié)價，由雙方協(xié)商確定。 第二十三條 業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)服務企業(yè)申報登記。業(yè)主、裝修人或者裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)按照室內裝飾裝修管理服務協(xié)議可向業(yè)主（使用人）收取以下費用： （一）裝修服務費：按房屋建筑面積和裝修工期在裝修完工后一次 性向業(yè)主收取。裝修服務費主要用于裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理服務、各種資料的制作等費用。 （二）裝修垃圾清運費：業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修產生的垃圾（不包括拆除墻體產生的建筑垃圾），也可以按照規(guī)定時間自行清運；委托物業(yè)服務企業(yè)清運的，清運費標準在政府指導價范圍內由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。 （三）出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可對裝修工人出入實行持證限期管理，并收取證件工本費。 （四）裝修押金：根據(jù)室內裝飾裝修管理服務協(xié)議一次性向 業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取。裝修押金用于補償裝修期間損壞的共同部分（公共走廊、墻面等）、共用設施設備 (電梯、對講門等 )的修復和承擔違約責任，其余部分在裝飾裝修工程