【正文】 第一章 引 言 1 第一章 引 言 課題的背景與意義 房地產(chǎn)公司銷售 管理系統(tǒng)是一個(gè) 現(xiàn)代房地產(chǎn)銷售管理中 不可缺少的部分 ,它的功能完善與否對(duì)于房地產(chǎn)銷售工作的展開的難易有著至關(guān)重要的影響， 所以 房地產(chǎn)公司的銷售管理與費(fèi)用管理及售后服務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是以 能夠提供充足的信息和快捷的查詢手段 為核心內(nèi)容的 。一直以來 房地產(chǎn)公司所 使用 的 傳統(tǒng) 的書面進(jìn)行房屋銷售記錄的 方式 實(shí)在是太落后 ， 它 存在著 信息流動(dòng)性差、查閱不方便等問題，而且隨著公司房屋資源的增多，交易次數(shù)的增多，購房時(shí)顧客挑選自己滿意的房屋越來越麻煩，并且售后服務(wù)等工作也將做的不夠到位。 計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展到今天，已經(jīng)全面邁向了集成化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化。以計(jì)算機(jī)技術(shù)為代表的信息技術(shù)正推動(dòng)著教育、管理手段、方式發(fā)生根本性改變。 其強(qiáng)大的功能已為人們 所 深刻認(rèn)識(shí) ,它已進(jìn)入人類社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域并發(fā)揮著越來越重要的作用 。 不言而喻，計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用最終會(huì)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)行業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化、信息化。這就要求我們更新以往的房產(chǎn)銷售管理觀念，增強(qiáng)效益觀念，提高準(zhǔn)確度。借助信息技術(shù)手段，建設(shè)管理和完善房地產(chǎn)銷售過程及費(fèi)用管理。 使用計(jì)算機(jī)對(duì) 房地產(chǎn)銷售 信息進(jìn)行管理 ,具有著手工管理所無 法比 擬的優(yōu)點(diǎn) ， 查找方便、可靠性高、存儲(chǔ)量大、保密性好、壽命長、成本低等。這些 顯而易見的 優(yōu)點(diǎn)能夠極大地 提高 房地產(chǎn)公司管理人員的工作效率，即 提高 進(jìn)行 房地產(chǎn) 收費(fèi) 管理的效率 。 [1] 房地產(chǎn)公司房屋銷售和費(fèi)用管理是一項(xiàng)既重要又繁瑣的工作。 經(jīng) 市場(chǎng)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，在各大中型房地產(chǎn)銷售公司的房屋銷售管理當(dāng)中，存在著以下幾個(gè)問題： （ 1） 房屋銷售工作人員的工作量大、工作效率低 在房屋銷售管理的工作流程中，需要完成很多的工作。這其中要填制大量的單據(jù)，而且在填制這些表單時(shí)，有很多的錄入信息都是重復(fù)的。例如，樓盤名稱、樓房名稱、房型信息、客戶信息及房屋信息的反復(fù)出現(xiàn)，第一章 引 言 2 這些信息的 重復(fù)性錄入，必然降低工作人員的工作效率，加重了工作負(fù)擔(dān)。 （ 2） 房地產(chǎn)公司各部門之間溝通困難 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在營銷管理的過程中，主要面臨著大量的數(shù)據(jù)和報(bào)表無法在多個(gè)部門之間進(jìn)行有效的、通暢的信息交流和溝通，無法實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的實(shí)時(shí)管理、監(jiān)控以及如何滿足集團(tuán)公司多級(jí)管理的需求等問題。 （ 3） 查詢、統(tǒng)計(jì)困難 每天的房屋銷售情況，客戶退房、換房情況，這些大量數(shù)據(jù)的產(chǎn)生，都會(huì)加重查詢統(tǒng)計(jì)工作的負(fù)擔(dān)。 為了解決以上問題， 更好的做好這項(xiàng)工作，提過工作效率，更好的為房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和廣大客戶服務(wù)，決定結(jié)合現(xiàn)在房產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況，自行研制開 發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)銷售及費(fèi)用管理系統(tǒng)。本系統(tǒng)結(jié)合房地產(chǎn)公司售樓與收費(fèi)管理，經(jīng)過實(shí)際的需求分析，采用功能強(qiáng)大的 PB 做為開發(fā)工具而開發(fā)出來的單機(jī)版 房地產(chǎn)銷售 管理系統(tǒng)。 整個(gè)系統(tǒng)從符合操作簡便、界面友好、靈活、實(shí)用、安全的要求出發(fā)，完成房屋銷售、費(fèi)用管理的全過程，包括新客戶購買房屋時(shí)的人事檔案的建立、公司員工售樓時(shí)的記錄、顧客買房之后的費(fèi)用交納管理、顧客買房后的公司對(duì)其的售后服務(wù)、房屋資源的錄入與查詢、員工銷售信息查詢、統(tǒng)計(jì)等管理工作以及欠費(fèi)催收等管理工作。通過該系統(tǒng)的的開發(fā)，把管理人員從繁瑣的數(shù)據(jù)計(jì)算處理中解脫出來，優(yōu)化高校管理體系，使其高效化，簡易化，智能化，也提高了透明度和互動(dòng)性。 [1] 使 用計(jì)算機(jī)管理 房地產(chǎn)銷售過程 的 重要性 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，客戶的需求也越來越多樣化，越來越注重購房過程中的細(xì)節(jié)問題，房地產(chǎn)公司都 以客戶為中心， 以服務(wù)為主， 通過 對(duì)房源的合理管理，使用戶在購房時(shí)，能夠在最短的時(shí)間內(nèi)挑選到滿意的房屋， 提供更快速周到的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，吸引和保持更多的客戶； 同時(shí)管理好客戶的交費(fèi)資料，完善售后服務(wù)，提高公司效益 。因此， 在信息時(shí)代發(fā)展的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司擁有較好的房屋銷售管理及費(fèi)用管理和售后服務(wù)是非常重要的。 [2] 第一章 引 言 3 歸納起來， 房地產(chǎn)銷售及費(fèi)用管理和售后服務(wù)管理系統(tǒng)應(yīng)做具有以下的功能才能適應(yīng)信息時(shí)代的發(fā)展 ： 第一， 可以存儲(chǔ) 房源信息，能對(duì)房源信息擁有較好的管理、查詢、統(tǒng)計(jì) ； 第二，可以進(jìn)行購房、退房、簽訂認(rèn)購書、簽訂購房合同管理； 第三，能夠?qū)φJ(rèn)購客戶、購房客戶的信息擁有較好的管理； 第四，能夠?qū)蛻舻慕毁M(fèi)情況進(jìn)行良好的管理； 第五，能夠?qū)粯侨胱碛辛己玫墓芾?； 第六，對(duì)客戶服務(wù)（客戶投訴）擁有良好的管理體系； 第七，對(duì)公司內(nèi)部的職工的基本信息擁有良好的管理體系； 第八， 系統(tǒng) 可操作性強(qiáng) ， 實(shí)用性好，工 作效率高，適應(yīng)信息時(shí)代發(fā)展的需求。 近年來國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 隨便著社會(huì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，我國也已進(jìn)入“信息管理新時(shí)代”，房地產(chǎn)銷售管理模式都發(fā)生了根本性的變化。房地產(chǎn)公司銷售管理系統(tǒng)在國內(nèi)早已有著成熟的研究成果和廣泛的社會(huì)應(yīng)用。國內(nèi)的眾多房地產(chǎn)公司都得有了不同程度使用。 比較典型的有 動(dòng)力公司結(jié)合中國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際需求 ,在國內(nèi)率先推出的 伊凱特房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng) 。通過該系統(tǒng) , 房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)銷售業(yè)務(wù)的實(shí)際流程 , 實(shí)現(xiàn)從前期的項(xiàng)目管理、策劃管理、銷售前端管理到后期的銷售統(tǒng)計(jì)分析、產(chǎn)權(quán)、按揭和財(cái)務(wù)管理等一系列 流程的高效管理和嚴(yán)密控制，大大提高運(yùn)作效率和對(duì)銷售業(yè)務(wù)進(jìn)程的掌控能力 , 通過精確的數(shù)字化管理實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的快速應(yīng)變 , 全面提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力！ 國外信息科技更新速度極快，作為信息載體的計(jì)算機(jī)日益顯露出其舉足輕重的地位，房地產(chǎn)銷售也逐漸從手工操作轉(zhuǎn)變?yōu)橛捎?jì)算機(jī)進(jìn)行管理。通過互聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，避免重復(fù)勞動(dòng)，規(guī)范房地產(chǎn)管理行為，從而提高了管理效率和水平。 第一章 引 言 4 但是相比于原有的這些大的房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，近幾年來，農(nóng)村市場(chǎng)新出現(xiàn)的一些專門針對(duì)于城鎮(zhèn)以及村內(nèi)規(guī)劃中產(chǎn)生的房屋銷售的小型的房地產(chǎn)公司而言不太適合，購買那 些大型的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng) 目前 對(duì)于這些小型的房地產(chǎn)公司來說是價(jià)格昂貴、不能承受的，另外 這些新興的房地產(chǎn)公司針對(duì)于自己的特色與優(yōu)勢(shì)，在費(fèi)用的管理方面也有特別的要求，因此即使原來的那些費(fèi)用相對(duì)比較便宜的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)也并不能很好的服務(wù)于這些公司，因此這些房地產(chǎn)公司對(duì)適合自己的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的要求是急切的。針對(duì)于此情況，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研之后，決定開發(fā)適合這些房地產(chǎn)公司的銷售管理軟件。 第二章 軟件開發(fā)環(huán)境與技術(shù)簡介 通過前期的市場(chǎng)調(diào)研與研究分析了其他的一些管理應(yīng)用軟件，權(quán)衡了各方面的利弊，最終選擇了用 來開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)。 本章主要介紹了房地產(chǎn)銷售管理 系統(tǒng) 的 開發(fā) 工具、數(shù)據(jù)庫的選擇以及軟件開發(fā)環(huán)境。 開發(fā)工具介紹 的功能簡介 版是由 Sybase 公司 2021年推出的新一代 4GL Plus 數(shù)據(jù)庫開發(fā)工具，它不僅繼承了以往版本的各種先進(jìn)技術(shù)，而且適應(yīng)目前開放式軟件的開發(fā)潮流，在快速繼承開發(fā)環(huán)境中增加了構(gòu)建 Web Services、JSP Web、 EJB 的功能，滿足了在 4GL RAD 環(huán)境中創(chuàng)建完整應(yīng)用和應(yīng)用組件 的需求，并且使企業(yè)應(yīng)用可以平滑過渡到基于瀏覽器和 Web 的應(yīng)用模式下。同時(shí)， 卓越的應(yīng)用開發(fā)效率及強(qiáng)大的 Web 功能為新版本增色不少。 同時(shí)支持多種關(guān)系型數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，如Sybase、 Oracle、 MS SQL Server 等，提供了多種數(shù)據(jù)庫的專用接口和 ODBC接口。其擁有數(shù)據(jù)窗口這個(gè)具有專利技術(shù)的智能對(duì)象，利用該對(duì)象可以操作數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)而無需編寫 SQL 語句。它具有豐富的數(shù)據(jù)窗口數(shù)據(jù)源和多種樣式的數(shù)據(jù)顯示格式，可以查詢、修改、插入、刪除、瀏覽、打印數(shù)據(jù) ，第一章 引 言 5 打開和存儲(chǔ)數(shù)據(jù)，這樣可以滿足房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)中對(duì)于信息的檢索等功能的要求。也可以在數(shù)據(jù)窗口中直接定義功能按鈕實(shí)現(xiàn)與定義的系統(tǒng)功能，它還支持?jǐn)?shù)據(jù)庫的事物管理和并發(fā)控制等機(jī)制。其采用面向?qū)ο蟮拈_發(fā)方法，這樣可以使系統(tǒng)開發(fā)人員無需精通專用語言就可以迅速轉(zhuǎn)向面向?qū)ο蟮拈_放方式。 PowerBuilder 應(yīng)由一系列對(duì)象組成，包括窗口、菜單、函數(shù)、數(shù)據(jù)窗口和各種控制對(duì)象，它支持對(duì)象的繼承、封裝和多態(tài)性。 [3] PowerBuilder 是一個(gè)集成的開發(fā)環(huán)境。它提供了應(yīng)用的各種成分，包括窗 口、數(shù)據(jù)窗口、菜單、事件處理程序 、數(shù)據(jù)庫、圖形、報(bào)表的建立和維護(hù)，數(shù)據(jù)庫管理、調(diào)試、編譯等工作，都能在 PowerBuilder 集成開發(fā)環(huán)境中完成，從而可以大大加快開發(fā)的速度可視化的開發(fā)環(huán)境供了良好的跨平臺(tái)性。它有多個(gè)版本。如果要把一個(gè)平臺(tái)上開發(fā)的代碼移植到另一個(gè)平臺(tái)上，只要重新編譯就可以了。 此項(xiàng)功能有利于以后房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)的升級(jí)。 [3] 主要特點(diǎn)有： ODBC 環(huán)境 /服務(wù)器的體系結(jié)構(gòu) 4. 可視化的開發(fā)環(huán)境 的集成開發(fā)環(huán)境 是目前的最新版本，它提供可視化集成開發(fā)環(huán)境是一個(gè)典型的多文檔界面 (MDI),在這個(gè)環(huán)境下，用戶可以通過菜單、工具欄以及一些功能鍵等方便快速的創(chuàng)建對(duì)象，編寫事件處理程序。 啟動(dòng) 后，其集成開發(fā)環(huán)境出現(xiàn)，主要包括菜單欄、工具欄、 系統(tǒng)樹和文件夾窗口、底部的輸出窗口。 在開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)時(shí)充分利用好 PB 的各項(xiàng)功能，在此開發(fā)環(huán)境中，結(jié)合各種控鍵的獨(dú)特指出，使此次開發(fā)的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)功能更加完善、界面更 加美觀大方。 [3] 第一章 引 言 6 數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)開發(fā)背景資料 縱觀當(dāng)今的商用數(shù)據(jù)庫市場(chǎng)，稱之為群雄割據(jù)毫不為過。自 20 世紀(jì)70 年代關(guān)系模型提出后，由于其突出的優(yōu)點(diǎn)，迅速被商用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)所采用。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 70 年代以來新發(fā)展的 DBMS 系統(tǒng)中，近百分之九十是采用關(guān)系數(shù)據(jù)模型，其中涌現(xiàn)出了許多性能優(yōu)良的商品化關(guān)系數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。例如，小型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng) Foxpro, ACCESS, PARADOX 等，大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)DB2, INGRES, ORACLE, INFORMIX, SYBASE, SQL SERVER 等。 80 年代和 90 年 代是 RDBMS 產(chǎn)品發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。各種產(chǎn)品經(jīng)歷了從集中到分布，從單機(jī)環(huán)境到網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，從支持信息管理到聯(lián)機(jī)事務(wù)處理（ OLTP），再到聯(lián)機(jī)分析處理（ OLAP）的發(fā)展過程；對(duì)關(guān)系模型的支持也逐步完善；系統(tǒng)的功能不斷增強(qiáng)。 [4] 現(xiàn)在市面上的數(shù)據(jù)庫編程工具門類眾多，比如 VB， VC， DELPHI，PB 等， 這些開發(fā)工具大都采用了不同面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計(jì)語言，提供可視化編程環(huán)境。 PB 采用了 彈性可重復(fù)利用的完整的面向?qū)ο蟪绦蛘Z言且都可以靈活表現(xiàn)數(shù)據(jù)， 其被公認(rèn)為是當(dāng)今世界上最快的編輯器、最為領(lǐng)先的數(shù)據(jù)庫技術(shù)之一 ，因此選擇 PB 來對(duì)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā) 。 [4] 系統(tǒng)采用的數(shù)據(jù)庫 在當(dāng)今的信息時(shí)代，我們每天都要與各種各樣的信息打交道。在計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn)對(duì)信息的存儲(chǔ)、處理、查詢等操作都離不開數(shù)據(jù)庫技術(shù)的支持。 數(shù)據(jù)庫的基本概念 數(shù)據(jù)庫是一種存儲(chǔ)數(shù)據(jù)并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行操作的工具。數(shù)據(jù)庫的作用 在于組織和表達(dá)信息 。 簡而言之，數(shù)據(jù)庫就是信息的集合。計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫可以分為兩類：非關(guān)系 型 數(shù)據(jù)庫（ flatfile）和關(guān)系 型 數(shù)據(jù)庫（ relational）。關(guān)系 型 數(shù)據(jù)庫中包含了多個(gè)數(shù)據(jù)表的信息，數(shù)據(jù)庫含有各個(gè)不同部分的術(shù)語， 如 記錄、域等。 數(shù) 據(jù)庫簡單的定義是：由蘊(yùn)含著一定的意義的數(shù)據(jù)，一些按照一定的規(guī)律組織起來所組成的數(shù)據(jù)集合。在數(shù)據(jù)庫中除了用一些作為外部信息的數(shù)據(jù)之外，還有一些內(nèi)部數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)定義了數(shù)據(jù)庫的第一章 引 言 7 用戶及其相應(yīng)的權(quán)限，數(shù)據(jù)庫表單的定義等等，通常把存放這些數(shù)據(jù)的地方叫做數(shù)據(jù)字典。 [5] 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)過程 數(shù)據(jù)庫的建立： 創(chuàng)建一個(gè)數(shù)據(jù)庫的過程有以下幾個(gè)步驟：確定數(shù)據(jù)庫的使用范圍；確定支持?jǐn)?shù)據(jù)庫所需要的字段；將字段劃分成一些合理的數(shù)據(jù)表格；確定數(shù)據(jù)表格之間的關(guān)聯(lián)。 創(chuàng)建一個(gè)工程時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)全面分析工程的特點(diǎn)，根據(jù)工程的需要確定要建 立的數(shù)據(jù)庫，應(yīng)當(dāng)使數(shù)據(jù)庫的內(nèi)容既能達(dá)到工程的要求，同時(shí)內(nèi)容上盡可能地清晰簡練。在確定數(shù)據(jù)庫的需求后，要將這些需求劃分成合理的數(shù)據(jù)表格。 在劃分了合理的數(shù)據(jù)表格之后，就可以建立數(shù)據(jù)表格的結(jié)構(gòu)。在為字段命名時(shí)，應(yīng)使字段名能夠反映字段的內(nèi)容。字段的數(shù)據(jù)類型及數(shù)據(jù)寬度的選擇要合理，既要滿足使用要求，又要少占用內(nèi)存。在數(shù)據(jù)表格結(jié)構(gòu)中需要一個(gè)關(guān)鍵字段，數(shù)據(jù)表格中的數(shù)據(jù)就是按照主關(guān)鍵字段的順序存放的，