海南三亞保亭休閑度假項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-06-18 01:36 本頁面
【正文】 1 海南三道農(nóng)場(chǎng)九隊(duì)休閑度假地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、近年三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊休閑度假地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、三道地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)分析 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 二、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項(xiàng)目銷售價(jià)格定位 二、項(xiàng)目銷售收入估算 三、項(xiàng)目利潤估算 第九章 結(jié)論與建議 3 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合開發(fā)公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 《海南三道農(nóng)場(chǎng)三隊(duì)、九隊(duì)度假地產(chǎn)項(xiàng)目概念規(guī)劃》； 億房網(wǎng)站 國家建設(shè)部及海南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 三亞市 2021 房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于保亭縣三道農(nóng)場(chǎng)，住宅開發(fā)總面積約 70 畝，另有 130 畝的度假配套和發(fā)展備用地。根據(jù)調(diào)查項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑以高層及情景洋房為主，同時(shí)配套會(huì)所以具備商務(wù)功能。并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 公頃，合約 70 畝。 容積率：≤ 建筑密度：≤ 20% 綠地率：≥ 50% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 九隊(duì)在三道農(nóng)場(chǎng) 4 一、近年三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 地產(chǎn)整體市場(chǎng)特點(diǎn) 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為 “島外市場(chǎng) ” 與國內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對(duì)象主要針對(duì)本地市場(chǎng)不同， 三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈 的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的對(duì)象表現(xiàn)在越來越突出的 “島外市場(chǎng) ”（購房客戶不僅來自于國內(nèi)，還有部分來自于國外），絕大多數(shù)的購房客戶來自于島外，而且這種比例將 隨著地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國際化程度的不斷提高而提高。 如三亞 因?yàn)閾碛懈哔|(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國甚至是世界的旅游目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在三亞投資置業(yè)作為其 “第二居所 ”、 “第三居所 ”就成為一種必然的選擇。 但就目前而言，由于三亞在世界上的知名度、旅游度假產(chǎn)品質(zhì)量、意識(shí)形態(tài)差異等因素，國內(nèi)市場(chǎng)仍是三亞房地產(chǎn)最主要的目標(biāo)市場(chǎng)，但可以預(yù)見，隨著中國改革開放以及三亞國際化程度的不斷提高，國外購房客戶數(shù)量會(huì)逐年提高 ，也將波及三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。 2） 與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈 “U”字型分布 通過觀察發(fā)現(xiàn)， 三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈 的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相關(guān)度極高，與旅游存在淡季、旺季一樣，房地產(chǎn)銷售與旅游季節(jié)大致呈現(xiàn) “U”字型分布，即兩頭（年頭年尾）高，中間（年中）低。 3） 典型的 “候鳥城市 ”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場(chǎng)主角 5 商品房作為島外客戶的 “第二居所 ”、 “第三居所 ”存在使用效率低的問題，購房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在 “黃金周 ”來 海南 度假居住以外，絕大部分時(shí)間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的 “候鳥城市 ”特征。從 需求層面來看，由于大戶型總價(jià)高，門檻高，且大戶型因租金較高導(dǎo)致出租率低，
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