【正文】 和泓物業(yè) 給您一個(gè)五級的家 1 和泓半山 物業(yè)管理方案 和泓地產(chǎn) 和泓半山 物 業(yè) 管 理 方 案 和泓 物業(yè) （成都） 有限公司 編制：朱永富 2020 年 9 月 和泓物業(yè) 給您一個(gè)五級的家 2 和泓半山 物業(yè)管理方案 目 錄 一、 項(xiàng)目情況 ??????????????????????? ... 6 二、 管理目標(biāo) 1． 主體管理目標(biāo) ?????????????????????? 6 2． 階段管理目標(biāo) ?????????????????????? 15 三、 組織架構(gòu)、人員配置及崗位職責(zé) 1．組織架構(gòu) ???????????????????????? 18 2．人員配備 ??????????????? ????????? 18 3．崗位職責(zé) ???????????????????????? 19 四、 服務(wù)內(nèi)容 （一）常規(guī)服務(wù)內(nèi)容 ?????????????????????? 41 （二）酒店特色服務(wù)內(nèi)容 ???????????????????? 42 五、 管理運(yùn)作 （一）人員培訓(xùn)及管理 ????????????????????? 48 （二）檔案管理 ???????????????????????? 50 （三）管理制度及規(guī)程 ??????????????? ?????? 53 1．入伙流程圖 ???????????????????????? 53 2．業(yè)主投訴和回訪 ?????????????????????? 54 3．酒店式特色服務(wù) ?????????????????????? 55 1）私人管家服務(wù)操作規(guī)程 ??????????????????? 55 2）叫醒服務(wù)規(guī)程 ??????????????????????? 56 3）訂報(bào)、訂購鮮花服務(wù)規(guī)程 ?????????????????? 57 4）行 李寄存與提取服務(wù)規(guī)程 ?????????????????? 58 5）禮賓物品傳送服務(wù)規(guī)程 ???????????????????? 59 6）禮賓物品轉(zhuǎn)交服務(wù)規(guī)程 ???????????????????? 60 7）禮賓郵件、報(bào)刊收發(fā)規(guī)程 ??????????????????? 61 8）禮賓臺(tái)風(fēng)、暴雨預(yù)警服務(wù)信息 ????????????????? 61 9）禮賓行李服務(wù)操作程序 ???????????????????? 62 和泓物業(yè) 給您一個(gè)五級的家 3 和泓半山 物業(yè)管理方案 10）委托訂車服務(wù)規(guī)程 ?????????? ??????????? 63 11）特快專遞服務(wù)規(guī)程 ????????????????????? 64 12）打印服務(wù)規(guī)程 ??????????????????????? 64 13）傳真服務(wù)規(guī)程 ??????????????????????? 65 14）復(fù)印服務(wù)規(guī)程 ??????????????????????? 66 15）機(jī)票代訂服務(wù)規(guī)程 ????????????????????? 68 16）委托代辦服務(wù)操作規(guī)程 ??????????????????? 68 17）借傘服務(wù)規(guī)程 ??????????????????????? 69 18）收送洗衣操作規(guī)程 ????????????????????? 70 4．裝修管理規(guī)程 ??????????????????????? 71 5． 安全消防管理 ??????????????????????? 74 1） 秩序領(lǐng)班崗位工作規(guī)程 ??????????????????? 74 2）大門崗崗位工作規(guī)程 ???????????????????? 75 3）消防監(jiān)控中心崗位工作規(guī)程 ?????????????????? 77 4）巡邏崗崗位工作規(guī)程 ????????????????????? 78 5）車庫出口崗崗位工作規(guī)程 ??????????????????? 80 6）車場巡邏崗工作規(guī)程 ????????????????????? 81 7）外圍巡邏崗工作規(guī)程 ????????????????????? 82 8）巡更管理規(guī)程 ???????????????????????? 83 9）物品出入管理規(guī)程 ?????????????????????? 84 10）停車場緊急情況處理規(guī)程 ??????????????????? 85 11）秩序維護(hù)部會(huì)議規(guī)程 ???????????????????? 87 12）對講機(jī)使用管理規(guī)程 ????????????????????? 88 13）秩序維護(hù)部鑰匙使用管理規(guī)程 ???????????????? ?? 88 14）緊急集合管理規(guī)程 ?????????????????????? 89 15） 停車場管理規(guī)程 ?????????????????????? 89 16）一般性救護(hù)程序 ???? ??????????????????? 91 17） 煤氣泄漏應(yīng)急處理程序 ???????????????????? 92 18）突發(fā)停電處理規(guī)程 ?????????????????????? 94 19）突發(fā)水管爆裂處理規(guī)程 ???????????????????? 95 和泓物業(yè) 給您一個(gè)五級的家 4 和泓半山 物業(yè)管理方案 20）電梯困人處理規(guī)程 ?????????????????????? 95 21）突發(fā)應(yīng)急事件處理規(guī)程 ???????????????????? 96 22）安全委員會(huì)及管理制度 ????????????????? ??? 98 23）安全會(huì)議規(guī)程 ???????????????????????? 103 24）消防管理規(guī)程 ???????????????????????? 104 25）消防安全檢查規(guī)程 ?????????????????????? 105 26）消防演習(xí)規(guī)程 ???????????????????????? 106 27）火警處理程序 ???????????????????????? 106 6．工程維修管理 ???????????????????????? 110 1）設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)程 ??????? ????????????? 110 2）綜合維修管理規(guī)程 ?????????????????????? 111 3）電梯運(yùn)行管理規(guī)程 ?????????????????????? 112 4）水泵房管理制度 ??????????????????????? 113 5）水池、水箱管理制度 ????????????????????? 114 6）管道、閥門及室外井道保養(yǎng)規(guī)定 ???????????????? 115 7）水泵維修保養(yǎng)規(guī)程 ?????????????????????? 116 8）發(fā)電 機(jī)安全操作規(guī)程 ????????????????????? 118 9）發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程 ????????????????????? 119 10）發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 ????????????????????? 120 11）變壓器室運(yùn)行管理規(guī)程 ???????????????????? 122 12）變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程 ?????????????????? ??? 123 13）高壓配電室管理制度 ????????????????????? 124 14）低壓配電室值班管理制度 ?????? ????????????? 125 15）低壓配電柜維修保養(yǎng)規(guī)程 ??????????????????? 126 16）監(jiān)控設(shè)備檢查保養(yǎng)規(guī)程 ???????????????????? 127 17）消防風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 ???????????????????? 128 18）消防主機(jī)維護(hù)管理制度 ?????????????? ????? 129 19）消防濕式報(bào)警閥維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ???????????????? 130 20）設(shè)備資料管理規(guī)程 ????????????????????? 131 21）能源管理規(guī)程 ??????????????????????? 132 和泓物業(yè) 給您一個(gè)五級的家 5 和泓半山 物業(yè)管理方案 22）公共區(qū)域維修管理規(guī)程 ??????????????????? 133 23）鑰匙管理規(guī)定 ??????????????????????? 134 24）維修工具管理規(guī)定 ??????????????????? ?? 135 7．公共清潔綠化管理 ????????????????????? 135 1） PA 服務(wù)員操作規(guī)程 ????????????????????? 135 2） PA 交接班規(guī)程 ?? ????????????????????? 137 3） PA 衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn) ?????????????????????? 138 4） PA 員工安全操作手冊 ???????????????????? 139 5）電梯保養(yǎng)工作規(guī)程 ????????????????????? 140 6）突發(fā)事件處理預(yù)案 ????????????????????? 141 7）消殺管理規(guī)程 ??????????????????????? 142 8）入戶清潔管理規(guī)程 ???????????????? ????? 144 9）清潔機(jī)械保養(yǎng)規(guī)程 ????????????????????? 145 10）綠化管理規(guī)定 ??????????????????????? 145 11）植物更換及擺放規(guī)程 ???????????????????? 147 六、財(cái)務(wù)管理 — 收支測算 1）項(xiàng)目前三年物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)測 ???????????????? 150 2）經(jīng)營支出匯總及單位成本 ?????????????????? 152 3）經(jīng)營狀況分析 ?????????? ??????? 157 和泓物業(yè) 給您一個(gè)五級的家 6 和泓半山 物業(yè)管理方案 一、項(xiàng)目情況 （ 1）項(xiàng)目的基本情況： 物 業(yè)名稱： 和泓置地集團(tuán)有限公司 178。 成都和泓半山別墅項(xiàng)目 座 落位置： 成都市南延線極地海洋世界往南 4 千米 占 地面積： 約 300 畝 總 建筑面積： 平方米 總 戶 數(shù)： 共 498 套 ，棟數(shù) 棟（雙拼別墅類型） 車位數(shù)量： 996 個(gè)，其中地面車位 498 個(gè)、地下車位 498 個(gè) 綠 化覆蓋率 ： 33 % 物 業(yè)類型： 雙拼別墅附帶少許商業(yè)及配套會(huì)所。 住宅物業(yè)管理費(fèi)： 元 /M2178。月，區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施水電由業(yè)主和使用人合理分?jǐn)偂? 商 業(yè)物業(yè)管理費(fèi)： 元 / M2178。月。 已 交房： 140 戶 ， 交 房率 ： % 入伙時(shí)間： 2020年 9 月 二、 管理目標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目定位和業(yè)主的實(shí)際成分及功能需求分析，該項(xiàng)目的業(yè)主 /使用人主要為社會(huì)中高產(chǎn)階層，需求導(dǎo)向以自住休閑、投資和商務(wù)接待為主，籍此，制定相應(yīng)的管理目標(biāo)如下： （一）總體管理目標(biāo)： （ 1）總體目標(biāo)： 導(dǎo)入實(shí)施“貼心管家”管理 模式。 以“業(yè)主滿意”為核心，提供五星級標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，推行人性化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)理念；關(guān)注并滿足 和泓半山 業(yè)主（客戶）多層次的個(gè)性化需求與期望； 運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立科學(xué)有效的組織管理系統(tǒng)和保障實(shí)施機(jī)制；實(shí)現(xiàn)整潔有序、溫馨體貼、精品專 業(yè) 的服務(wù)目標(biāo)。 在 2020年底，全面導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系，并組織實(shí)施。