某某同學(xué)-房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程設(shè)計(已修改)
2024-09-28 05:50 本頁面
【正文】 第 1 頁 共 12 頁 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程設(shè)計 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價與不確定性分析 通過本次課程設(shè)計，學(xué)生應(yīng)掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價和不確定分析的基本概念、計算和評價方法以及計算過程，為今后的畢業(yè)設(shè)計環(huán)節(jié)和將來的工作打下良好的基礎(chǔ)。 財務(wù)評價（也稱財務(wù)分析）是從企業(yè)角度出發(fā)，使用的是市場價格，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格體系，分析計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表 ,計算財務(wù)評價指標(biāo) ,考察項目的盈利能力，清償能力和外匯平衡等財務(wù)狀況，借以判別項目的財務(wù)可行性。 財務(wù)評價的目的 （ 1）、從 企業(yè)或項目角度出發(fā)，分析投資效果，評價項目竣工投產(chǎn)后的獲利能力 ； （ 2）、確定進(jìn)行某項目所需資金來源，制定資金規(guī)劃 ； （ 3）、估算項目的貸款償還能力 ； （ 4）、為協(xié)調(diào)企業(yè)利益和國家利益提供依據(jù) 。 財務(wù)評價的主要內(nèi)容 （ 1）、財務(wù)預(yù)測 （ 2）、編制資金規(guī)劃與計劃 （ 3）、計算和分析財務(wù)效果 財務(wù)評價的基本程序 （ 1）分析和估算開發(fā)項目的財務(wù)數(shù)據(jù)；（ 2）編制財務(wù)基本報表；（ 3）計算財務(wù)評價指標(biāo)。 現(xiàn)金流量 投資項目現(xiàn)金流量 ，是指項目在項目壽命期內(nèi)各期實際發(fā)生的現(xiàn)金流入或流出，以及它們的差（凈現(xiàn)金流）。 投資項目財務(wù)評價包括財務(wù)盈利能力評價 ,債務(wù)清償能力評價 ,財務(wù)可持續(xù)能力評價 .其方法包括靜態(tài)和動態(tài)評價方法兩大類 . 贏利能力分析是項目財務(wù)評價的主要內(nèi)容之一 ,是在編制現(xiàn)金流量表和損益表的基礎(chǔ)上 ,計算財務(wù)內(nèi)部收益率 ,財務(wù)凈現(xiàn)值 ,投資回收期等指標(biāo) .其中財務(wù)內(nèi)部收益率為項目的主要盈利性指標(biāo) ,其他指標(biāo)根據(jù)項目的特點及財務(wù)評價的目的 ,要求等選用 . 態(tài)評價方法 稅前資本收益率 =支付利息和所得稅前的收益 (EBIT)/項目總投資的平均賬面價值 稅后資本收益率 =支付 利息和所得稅前的收益 *(1所得稅率 )/項目總投資的平均賬面價值 在具體計算中 ,絕大多數(shù)項目的壽命要跨越多年 ,各年的投資收益和投資的賬面價值將隨時間而變化 .在這種情況下 ,資本收益率既可以逐年計算然后加權(quán)平均 ,也可以利用項目整個壽命期的平均收益與平均投資進(jìn)行計算 . 投資回收期 (Pt)是以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間 ,一般以年為單位 .其表達(dá)式為 : 0)(1 ????tpt tCOCI第 2 頁 共 12 頁 項目投資 回收期可借助項目現(xiàn)金流量表計算 ,項目現(xiàn)金流量表中累計凈現(xiàn)金流量由負(fù)值變?yōu)榱銜r的時點 ,即為項目的投資回收期 .它實際上是一個靜態(tài)指標(biāo)． Ｐ t = 累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份－１＋（上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值／當(dāng)年凈現(xiàn)金流量） 投資回收期越短，表明項目的盈利能力和抗風(fēng)險能力越好．投資回收期的判別標(biāo)準(zhǔn)是基準(zhǔn)投資回收期，其取值可根據(jù)行業(yè)水平或投資者的要求確定 動態(tài)分析方法是根據(jù)資金時間價值理論，利用折現(xiàn)分析的方法，計算投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR），財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）等指標(biāo)的分析方法。 （ FNPV） 按設(shè)定的折現(xiàn)率計算項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和 . CI現(xiàn)金流入 CO現(xiàn)金流出 (CICO)t －第 t 年的凈現(xiàn)金流量 項目財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目盈利能力的絕對量指標(biāo) ,項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零表明項目的盈利能力達(dá)到或超過了要求的盈利水平。 項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是能使項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它是考察項目盈利能力的相對量指標(biāo)。 將求得的財務(wù)內(nèi)部收益率與 設(shè)定的判別基準(zhǔn) 進(jìn)行比較，當(dāng) FIRR≥ 時，即認(rèn)為項目的盈利性能夠滿足要求。 ? ? ? ?? ??? ? ??????? nt t cF NP V iCOCI1 11? ? ? ?? ? 011 ??? ?? ?nt tt F IR RCOCI第 3 頁 共 12 頁 債務(wù)清償能力分析，重點是分析銀行貸款的償還能力，由于銀行貸款是貸給企業(yè)法人而不是貸給項目的，因此，債務(wù)清償能力評價一定要分析債務(wù)資金的融資主體的能力，而不是項目的清償能力。 1. 利息備付率 利息備付率是指項目在借款償還期內(nèi)可用于支付利息的息稅前利潤（ EBIT）與當(dāng)前期應(yīng)付利息的比值。 利息備付率 =息稅前利潤 /當(dāng)期應(yīng)付利息 息稅前利潤 =利潤總額 +當(dāng) 期應(yīng)付利息 其中當(dāng)期應(yīng)付利息是計入總成本費用的全部利息。 對于正常經(jīng)營的企業(yè)，利息備付率至少應(yīng)當(dāng)大于２。利息備付率越高，說明利息償付的保證度大，償債風(fēng)險??；利息備付率低于１，說明沒有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險很大。 ２ .償債備付率 償債備付率 =可用于還本付息的資金 /當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 可用于還本付息的資金包括折舊，攤銷，稅后利潤和其他用于還款的收益；當(dāng)期還本付息金額包括還本
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