【正文】 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理》 （同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 施建剛 教授 /博導(dǎo) /博士） 主講人：于麗麗 商丘師范學(xué)院環(huán)境與規(guī)劃系 本課程要求 一、關(guān)于學(xué)習(xí) 認(rèn)真聽(tīng)講 教材內(nèi)容、延伸內(nèi)容； 理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合； 記必要的筆記（你認(rèn)為要記的）。 課外學(xué)習(xí) 結(jié)合課堂教學(xué)，學(xué)習(xí)一些專(zhuān)著、教材、學(xué) 術(shù)期刊中的論文。 本課程講解內(nèi)容 ? 第一章 管理與城市房地產(chǎn) ? 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇和土地使用權(quán)獲取方式 ? 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究 ? 第四章 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí) ? 第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程管理 ? 第六章 住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理 ? 第七章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理 ? 第八章 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的其它管理 第一章 管理與城市房地產(chǎn) 第一節(jié) 管理的內(nèi)涵 一 、 管理的概念 管理的一種綜合定義 管理 是引導(dǎo)人力資源和物質(zhì)資源進(jìn)入動(dòng)態(tài)組織以達(dá)到這些組織的目標(biāo)，亦即使服務(wù)對(duì)象獲得滿(mǎn)意，并且使服務(wù)的提供者獲得一種高度的士氣和成就感。 二、管理學(xué)的研究對(duì)象 一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科 另一類(lèi)是非經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科 而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理是介與這兩大類(lèi)管理之間的管理學(xué)科。 四個(gè)層次則是微觀管理學(xué)、中觀管理學(xué)、宏觀管理學(xué)、管理學(xué)。 本教材所涉及的管理領(lǐng)域偏向于微觀管理學(xué)。 第二節(jié) 城市的產(chǎn)生和發(fā)展 二 、 城市的形成 現(xiàn)代城市的含義 ， 主要包括三方面的因素 ， 人口數(shù)量 、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及行政的意義 。 三 、 城市的定義 （ 二 ） 城市的定義 城市是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。 四、城市的基本特征 （ 二 ） 城市的系統(tǒng)性 城市是一個(gè)人工的系統(tǒng) 城市是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng) 城市是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng) 綜上所述，城市是一個(gè)人工的、開(kāi)放的、復(fù)雜的、巨大的系統(tǒng)。它的各個(gè)子系統(tǒng)相互聯(lián)系、相互依賴(lài)、相互制約、相互作用，使城市這個(gè)巨大系統(tǒng)能夠和諧地運(yùn)轉(zhuǎn)，維持其動(dòng)態(tài)平衡。 五、城市的本質(zhì) （ 一 ） 城市的本質(zhì)是一種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力 （ 二 ） 城市的本質(zhì)是一種聚集和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力 城市集聚能夠大大地提高生產(chǎn)力 城市巨大系統(tǒng)的整體功能大于各要素的功能之和 綜上所述，城市這種特殊形態(tài)的生產(chǎn)力，是由于城市的兩個(gè)基本特征 —— 集聚性和系統(tǒng)性所帶來(lái)的。所以，我們可以把這種特殊的生產(chǎn)力稱(chēng)作集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產(chǎn)力。 第三節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 一 、 房地產(chǎn) 房地產(chǎn) 是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱(chēng) ， 是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn) 。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng) 地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng) 。 （一）房屋財(cái)產(chǎn) 按用途可分為五類(lèi)： 住宅用房 生產(chǎn)用房 營(yíng)業(yè)用房 行政用房 其它專(zhuān)業(yè)用房 上述中的第 1類(lèi)稱(chēng)為住宅用房 第 2～第 5類(lèi)統(tǒng)稱(chēng)為非住宅用房。 （二）土地財(cái)產(chǎn) 城市用地共分 10大類(lèi) 、 46中類(lèi)和 73個(gè)小類(lèi) 。 城市用地的 10大類(lèi)及其代號(hào)分別為： 居住用地（ R） 公共設(shè)施用地（ C） 工業(yè)用地（ M） 倉(cāng)儲(chǔ)用地（ W） 對(duì)外交通用地（ T） 道路廣場(chǎng)用地（ S） 市政公用設(shè)施用地（ U） 綠地（ G） 特殊用地（ D） 水域和其他用地（ E） 二、房地產(chǎn)業(yè) （ 一 ） 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 經(jīng)營(yíng) 、 管 理 、 服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱(chēng) 。 （ 二 ） 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè) ， 是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén) 。 房地產(chǎn)業(yè)則兼有開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多 種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征、分類(lèi) 一 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 是指在 （ 依據(jù)本法 ） 取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 、 房屋建設(shè)的行為 。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征 （ 一 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最本質(zhì)的特征是綜合性 “ 全面規(guī)劃 、 合理布局 、 綜合開(kāi)發(fā) 、 配套建設(shè) ” （ 二 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程具有長(zhǎng)期性 （ 三 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的時(shí)序性 （ 四 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的地域性 （五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi) （ 一 ） 按開(kāi)發(fā)的區(qū)域性劃分 新區(qū)開(kāi)發(fā) 舊區(qū)再開(kāi)發(fā) （ 二 ） 按開(kāi)發(fā)的規(guī)模劃分 單項(xiàng)開(kāi)發(fā) 成片開(kāi)發(fā) 成片開(kāi)發(fā)在具體的實(shí)施過(guò)程中往往采取分期分批 、 “ 滾動(dòng)開(kāi)發(fā) ” 的方式 。 （ 三 ） 按開(kāi)發(fā)的對(duì)象劃分 土地開(kāi)發(fā) 房屋開(kāi)發(fā) 綜合開(kāi)發(fā) 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要 工作階段和主要參與者 一 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作階段 （ 一 ） 投資決策分析階段 項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究 。 （ 二 ） 前期工作階段 獲取土地使用權(quán) 、 落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 （ 三 ） 項(xiàng)目的建設(shè)階段 落實(shí)承發(fā)包 、 施工組織 、 建設(shè)監(jiān)理 、 市政和公建配套等 。 （ 四 ） 竣工驗(yàn)收與交付使用階段 第六節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員與組織 二 、 開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員和組織機(jī)構(gòu) （ 一 ） 開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員構(gòu)成 第 一類(lèi)是管理人員 第二類(lèi)為專(zhuān)業(yè)人員 第三類(lèi)是工程技術(shù)人員 具體來(lái)說(shuō) ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中至少應(yīng)具有六個(gè)方面專(zhuān)業(yè)人員 。 建筑師； 工程師； 會(huì)計(jì)師； 經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員； 估價(jià)師及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員； 律師與代理人 （二）企業(yè)的機(jī)構(gòu)組織 總工程師 董事長(zhǎng)、總經(jīng)理 總經(jīng)濟(jì)師 辦公室 研究發(fā)展部 副總經(jīng)理 人事部 開(kāi)發(fā)部 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 工程技術(shù)部 總會(huì)計(jì)師 財(cái)務(wù)部 綜合計(jì)劃部 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部 材料部 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律制度 （ 一 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)； 有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房； 注冊(cè)資本在 100萬(wàn)元以上； 有 4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè) 、 建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員 、 2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員； 法律 、 法規(guī)規(guī)定的其他條件 。 （ 二 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí) 一 、 二 、 三 、 四 等四個(gè)資質(zhì)等級(jí) 。 復(fù)習(xí)思考題 什么是管理 ？ 聯(lián)系實(shí)際談?wù)劰芾碓谏鐣?huì)中的重要性 。 城市的定義 、 基本特征和本質(zhì)是什么 ？ 什么是房地產(chǎn) ？ 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)業(yè)的概念以及與建筑業(yè)的關(guān)系 。 何謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ？ 它有哪些基本特性 ？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括哪幾個(gè)工作階段 ？ 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇 和土地使用權(quán)獲取方式 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和程序 一 、 項(xiàng)目選擇的概念 項(xiàng)目選擇一般可分六個(gè)步驟 廣泛尋找投資項(xiàng)目； 精心篩選投資項(xiàng)目； 對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究； 項(xiàng)目投資談判； 詳細(xì)可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的總體決策 。 二、項(xiàng)目選擇的程序 （ 一 ） 投資項(xiàng)目尋找 稱(chēng)為 “ 看地 ” 或 “ 選址 ” 。 項(xiàng)目數(shù)量 10： 1 （ 二 ） 投資項(xiàng)目精選 （ 三 ） 初步可行性研究 （ 四 ） 項(xiàng)目談判 （ 五 ） 詳細(xì)的可行性研究 公司總體決策 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選定的決策權(quán)在公司，服從于公司的總體發(fā)展事略和投資方針。 第二節(jié) 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址 一 、 項(xiàng)目選址管理 《 城市規(guī)劃法 》 規(guī)定： “ 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃 。 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí) ， 必須附有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的選址意見(jiàn)書(shū) 。 ” 二、住宅項(xiàng)目選址原則 一城九鎮(zhèn)（現(xiàn)為三城（松江大學(xué)城、南匯臨江新城、嘉定安亭汽車(chē)城）若干鎮(zhèn)） 三、住宅區(qū)位及住宅生態(tài)環(huán)境 （ 一 ） 住宅區(qū)位 是指住宅的 地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置 的綜合 。 （ 二 ） 住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過(guò)程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質(zhì)和非生命物質(zhì)構(gòu)成的。 四、申領(lǐng)建筑項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) （ 一 ） 住宅開(kāi)發(fā)單位必須填寫(xiě) 《 建筑項(xiàng)目選址意見(jiàn)申請(qǐng)表 》 （二）規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)《住宅建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》 第三節(jié) 住宅項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理 一 、 建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容 （ 一 ） 概念 建設(shè)用地規(guī)劃管理 是城市規(guī)劃管理部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃 （ 包括分區(qū)規(guī)劃 、 專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃 、 詳細(xì)規(guī)劃 ） 對(duì)建設(shè)單位或個(gè)人申請(qǐng)的建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查 ， 確定其建設(shè)地址 ， 用地范圍 ， 核定其用地性質(zhì)和土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃要求 ， 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。 （ 一 ） 主要內(nèi)容 核定土地使用性質(zhì) 核定土地 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 （ 1） 容積率 （ 2） 建筑密度 （ 3） 擬定土地使用的其他規(guī)劃管理的要求： a、 H=（ W+S） S W b、 A≤L（ W+S） （ 投影角為 ） 或 A≤（ W+S） （ 投影角為 45度 ） 。 c、 建筑退讓 d、 建筑間距；建筑高度；綠地率；基地標(biāo)高等。 二、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序 凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ， 而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的 ， 批準(zhǔn)文件無(wú)效；未經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審核同意 ，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更 。 第四節(jié) 住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理 一、建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念 建設(shè)工程規(guī)劃管理 ， 是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī) 、 規(guī)章 ， 對(duì)建筑 、 管線 、 路橋和房屋等工程 ， 由規(guī)劃管理部門(mén)審核 ， 并會(huì)同相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)協(xié)同審核意見(jiàn) ， 對(duì)擬建工程項(xiàng)目的性質(zhì) 、 規(guī)模 、 位置 、 密度 、 高度 、 體型 、 體量 、建筑平面 、 空間以及朝向 ， 基地出入口 、 基地標(biāo)高 、 建筑色彩和風(fēng)格進(jìn)行核定 ， 并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證 —— 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 。 二、住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容 （ 一 ） 按土地來(lái)源不同對(duì)工程規(guī)劃進(jìn)行管理 在土地使用權(quán)有償出讓基地上建設(shè) 在土地使用權(quán)有償出讓基地，在受讓方簽訂 土地使用權(quán)出讓合同 ，申領(lǐng) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ，并進(jìn)行 土地使用權(quán)初試登記 取得 土地使用權(quán)證 （或房地產(chǎn)權(quán)證）后，方可向規(guī)劃部門(mén)送審建筑設(shè)計(jì)方案，申領(lǐng) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。 第五節(jié) 現(xiàn)行的土地制度 一 、 土地的基本概念 （ 一 ） 土地的概念