【正文】 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 1 頁(yè) 共 143 頁(yè) 江蘇省 （ 蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 匯 總 悅?cè)A置地物業(yè)管理服務(wù) (中國(guó) )有限公司 總裁辦公室 二零零六年十月二十一日 江蘇省（ 蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 2 頁(yè) 共 143 頁(yè) 目 錄 一、 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管招投標(biāo)工作的若干意見(jiàn) ?? ????? ?第 003 頁(yè) 二、 關(guān)于辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)有關(guān)問(wèn)題的通知 ????? ????? ?第 004 頁(yè) 三、 江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?????????? ???? ???第 007 頁(yè) 四、 蘇州市住宅物業(yè)管理公共性服務(wù)分項(xiàng)目定額指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)?? ???? ?第 041 頁(yè) 五、 蘇州工業(yè)園區(qū)商品住宅維修基金管理辦法??????? ? ???? 第 070 頁(yè) 六、 關(guān)于調(diào)整部分類型商品房房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交比例的通 知（ 蘇州市房管局、蘇州市財(cái)政局 ）?????? ??????? ?第 075 頁(yè) 七、 蘇州市市區(qū)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法?????第 076 頁(yè) 八、 蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法???????????????第 080 頁(yè) 九、 蘇州市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)（等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)格）???????第 084 頁(yè) 十、 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定????????????????第 085 頁(yè) 十一、 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)用房有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn) ???????????第 086 頁(yè) 十二、 關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)合同示范文本的通知 ?????????????第 088 頁(yè) 十三、 蘇州市物業(yè)服務(wù)合同（示范文本） ???????????????第 088 頁(yè) 十四、 蘇州市前期物業(yè)管理委托合同（示范文本） ???????????第 101 頁(yè) 十五、 蘇州市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議（示范文本） ???????????第 115 頁(yè) 十六、 業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本） ??????????????????第 121 頁(yè) 十七、 蘇州市《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本） ???????????第 123 頁(yè) 十八、 關(guān)于執(zhí)行《物業(yè)管 理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函 ?????第 129 頁(yè) 十九、 關(guān)于進(jìn)一步做好房屋裝飾裝修安全管理和服務(wù)工作的意見(jiàn) ?????第 129 頁(yè) 二十、 關(guān)于對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)清理整頓的通知 ????????????第 130 頁(yè) 二十一、 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 ??????????????????第 131 頁(yè) 二十二、 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 ???????????????????第 133 頁(yè) 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 3 頁(yè) 共 143 頁(yè) 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的若干意見(jiàn) 蘇房［2020］１８號(hào) 吳中、相城區(qū)房產(chǎn)管理局、蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局、蘇州高新區(qū)國(guó)土房產(chǎn) 局、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、各物業(yè)管理企業(yè)： 為進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作 ,維護(hù)前期物業(yè)招投標(biāo)工作的嚴(yán)肅性，根據(jù)我市物業(yè)管理的基本狀況和前期物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中存在的一些實(shí)際問(wèn)題，特提出如下改進(jìn)意見(jiàn)，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行： 一、凡需進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目，請(qǐng)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先填報(bào) “蘇州市前期物業(yè)管理招投標(biāo)申請(qǐng)表 ”并向所在區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)，由各區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的相關(guān)材料（ 1 計(jì)劃任務(wù)書(shū)、 2 用地許可證、 3 工程規(guī)劃許可證、 4 建筑工程許可證、 5 土地證、 6 項(xiàng)目總平面圖〈標(biāo)明物業(yè)用房配置并加蓋房產(chǎn) 公司公章〉）進(jìn)行預(yù)審，報(bào)我局物業(yè)管理處審核后，由我局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處具體實(shí)施。三個(gè)城區(qū)的前期物業(yè)招投標(biāo)項(xiàng)目，直接向我局物業(yè)管理處申報(bào)。 二、各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在投標(biāo)時(shí)交納投標(biāo)保證金，凡未交投標(biāo)保證金的物管企業(yè)，其投標(biāo)資格不予認(rèn)可。招投標(biāo)工作結(jié)束后，凡未中標(biāo)物業(yè)企業(yè)的投標(biāo)保證金即予退還。 三、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)必須共同維護(hù)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的嚴(yán)肅性，嚴(yán)格規(guī)范各自的行為，認(rèn)真履行各自的權(quán)利和義務(wù)： （ 1）在前期物業(yè)招投標(biāo)結(jié)果公示結(jié)束后，任何一方不得以任何理由拒簽《前期物業(yè)管理委托合同》。 （ 2）為有效地解決上述問(wèn)題 ,各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)管理招標(biāo)文件中約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和中標(biāo)物業(yè)管理公司共同向市房管局招投標(biāo)監(jiān)管機(jī)構(gòu)交納履約保證金（原則上按 1 元 /平方米交納，中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)減半交納）。 （ 3）上述保證金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》并正式接管該項(xiàng)目 3 個(gè)月內(nèi)退還。 四、為確保物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展，保證物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，凡一、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，一年內(nèi)中標(biāo) 3 個(gè) 10 萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目的，本年度內(nèi)應(yīng)暫停物業(yè)竟標(biāo) ；三級(jí)資質(zhì)（含暫定資質(zhì)）的物業(yè)企業(yè)，一年內(nèi)中標(biāo) 2 個(gè) 10 萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目的，也應(yīng)暫停本年度參與物業(yè)竟標(biāo)。 五、凡 3 萬(wàn)平方米以下議標(biāo)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將物業(yè)配套用房、路燈、垃圾等問(wèn)題妥善解決后，將所需的材料報(bào)我局備案后方能進(jìn)入議標(biāo)程序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 4 頁(yè) 共 143 頁(yè) 照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)議標(biāo)項(xiàng)目作出相應(yīng)等級(jí)的要求，由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目的等級(jí)要求進(jìn)行科學(xué)測(cè)算 ,并將實(shí)施方案及《前期物業(yè)管理委托合同》報(bào)我局物業(yè)管理處備案。 六、為解決物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)虛高的問(wèn)題，在前期物業(yè)招投標(biāo)過(guò)程中，應(yīng) 將物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和物業(yè)企業(yè)代收代繳費(fèi)用分設(shè)，即物管企業(yè)應(yīng)將代收代繳的公共電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共水費(fèi)等費(fèi)用單獨(dú)列帳，合理、公開(kāi)分?jǐn)?，不再含在物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中，但應(yīng)在中標(biāo)結(jié)果公示時(shí)一并公示。 七、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在預(yù)售前應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，在招投標(biāo)工作結(jié)束，雙方簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，并將該合同報(bào)市、區(qū)主管部門(mén)備案后才能申請(qǐng)預(yù)售。請(qǐng)各區(qū)主管部門(mén)加大對(duì)該項(xiàng)工作的監(jiān)管力度，使我市的前期物業(yè)管理招標(biāo)工作納入統(tǒng)一、規(guī)范的軌道。 八、本意見(jiàn)從 2020 年 9 月 1 日起執(zhí)行。 特此通知。 關(guān)于辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)有關(guān)問(wèn)題的通知 蘇房物〔 2020〕 26 號(hào) 各市、各區(qū)房管部門(mén)，各物業(yè)管理企業(yè)： 根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的精神，經(jīng)研究決定： 一、自 2020 年 8 月 1 日起，辦理三級(jí)和三級(jí)（暫定）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，統(tǒng)一由蘇州市行政服務(wù)中心受理（三香路 369 號(hào)）。 二、 2020 年 8 月 1 日之前的辦理的暫定資質(zhì)，申請(qǐng)核定三級(jí)資質(zhì)的，仍由我局直接處理。 三、取得三級(jí)和三級(jí)（暫定）資質(zhì)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得資質(zhì)后的 10 日內(nèi) ，向企業(yè)所在地的各市、各區(qū)物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)備案。 四、具體辦理要求見(jiàn)附件。 附件： （暫定）資質(zhì)材料 （式樣） 蘇州市房產(chǎn)管理局 二 ○○六年七月十一日 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 5 頁(yè) 共 143 頁(yè) 附件 1：申報(bào)物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)（暫定）資質(zhì)材料 一、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持有關(guān)文件向蘇州市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)資質(zhì)。經(jīng)批準(zhǔn)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定三級(jí)（暫定），并設(shè)一年的暫定期。取得三級(jí)（暫定）資質(zhì)的企業(yè) ，在一年期滿后的 30 日內(nèi)必須申請(qǐng)核定三級(jí)資質(zhì)。否則 ,將予注銷。 二、申請(qǐng)核定三級(jí)（暫定）資質(zhì)企業(yè)的申報(bào)條件： 50 萬(wàn)元以上； 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 。 三、申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）物業(yè)管理企業(yè)資 質(zhì)申報(bào)表（一式二份），可以通過(guò)蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)（ ）下載。 （二）企業(yè)設(shè)立情況證明： （從事物業(yè)管理的專業(yè)公司，主要是名稱的核準(zhǔn)。核對(duì)原件） 。 （核對(duì)原件）； （核對(duì)原件）； （三）專業(yè)人員的配備證明： 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人，職稱證書(shū)、經(jīng)鑒證的勞動(dòng)合同（其中中級(jí)以上職稱人員不少于 5 人）（核對(duì)原件），從 事工程、財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)人需附聘任書(shū)。 （核對(duì)原件）。 （核對(duì)原件）。 以上證明材料應(yīng)另行裝訂成冊(cè)，附申報(bào)表同時(shí)報(bào)送。 符合申報(bào)要求的，在 20 個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。 2020 年 8 月 1 日之前的暫定資質(zhì)由市房管局直接處理。 附件二：申報(bào)物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)材料 一、經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的三級(jí)（暫定）物業(yè)管理企業(yè)，在一年期滿后的 30 日內(nèi)必須持下列文件向蘇州市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)核定三級(jí)資 質(zhì)。 二、申請(qǐng)核定三級(jí)資質(zhì)企業(yè)的申報(bào)條件： 50 萬(wàn)元以上； 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 6 頁(yè) 共 143 頁(yè) 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10 人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 。 ； 、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 三、申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí) 的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表（一式二份），可以通過(guò)蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)（ ）下載。 （二）企業(yè)設(shè)立情況證明： （從事物業(yè)管理的專業(yè)公司）（核對(duì)原件） 。 （核對(duì)原件）； （核對(duì)原件）； （暫定）資質(zhì)證書(shū)正、副本。 （三）專業(yè)人員的配備證明： 、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè) 類專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人，職稱證書(shū)、經(jīng)鑒證的勞動(dòng)合同（ 其中中級(jí)以上職稱人員不少于 5 人）（核對(duì)原件），從事工程、財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)人需附聘任書(shū)。 （核對(duì)原件）。 （核對(duì)原件）。 以上人員均須提供當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保險(xiǎn)基金管理中心核實(shí)的參保人員情況表原件。 （四）管理物業(yè)的證明（物業(yè)委托合同） .（核對(duì)原件）。 （五）企業(yè)相關(guān)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)制度和標(biāo)準(zhǔn)。 （六）誠(chéng)信經(jīng)營(yíng) 業(yè)績(jī)證明（由企業(yè)所在地的市（區(qū)）物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)出具）： 《房地產(chǎn)信用信息管理系統(tǒng)授權(quán)書(shū)》（目前暫不要求）。 。 。 。 以上證明材料應(yīng)另行裝訂成冊(cè)，附申報(bào)表同時(shí)報(bào)送。 符合申報(bào)要求的，在 20 個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。 附件三： 證 明（式樣） 蘇州市房產(chǎn)管理局： 蘇州 物業(yè)管理有限公司在取得三級(jí)（暫定）資質(zhì)自 200 年 月 至 200 年 月江蘇省（ 蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 7 頁(yè) 共 143 頁(yè) 的一年中，其受托經(jīng)營(yíng)的以下項(xiàng)目： 1. 2. 3. 該企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好，能夠依約服務(wù)，收費(fèi)行為規(guī)范，無(wú)違反中華人民共和國(guó)建設(shè)部 125號(hào)令《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中規(guī)定的十三項(xiàng)禁止行為。 市、區(qū)房產(chǎn)管理局 年 月 日 江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 江蘇省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布 2020— 02— 28 發(fā)布 2020— 03— 28 實(shí)施 1 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅物業(yè)管理服務(wù)分等級(jí)服