【正文】 江蘇省（ 蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 1 頁 共 143 頁 江蘇省 （ 蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 匯 總 悅?cè)A置地物業(yè)管理服務 (中國 )有限公司 總裁辦公室 二零零六年十月二十一日 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 2 頁 共 143 頁 目 錄 一、 關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)管招投標工作的若干意見 ?? ????? ?第 003 頁 二、 關(guān)于辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)有關(guān)問題的通知 ????? ????? ?第 004 頁 三、 江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準?????????? ???? ???第 007 頁 四、 蘇州市住宅物業(yè)管理公共性服務分項目定額指導標準?? ???? ?第 041 頁 五、 蘇州工業(yè)園區(qū)商品住宅維修基金管理辦法??????? ? ???? 第 070 頁 六、 關(guān)于調(diào)整部分類型商品房房屋共用部位共用設施設備維修基金繳交比例的通 知（ 蘇州市房管局、蘇州市財政局 ）?????? ??????? ?第 075 頁 七、 蘇州市市區(qū)住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法?????第 076 頁 八、 蘇州市物業(yè)服務收費管理實施辦法???????????????第 080 頁 九、 蘇州市普通住宅物業(yè)公共服務收費（等級基準價格）???????第 084 頁 十、 物業(yè)管理服務收費明碼標價規(guī)定????????????????第 085 頁 十一、 關(guān)于物業(yè)管理服務用房有關(guān)問題的處理意見 ???????????第 086 頁 十二、 關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務合同示范文本的通知 ?????????????第 088 頁 十三、 蘇州市物業(yè)服務合同（示范文本） ???????????????第 088 頁 十四、 蘇州市前期物業(yè)管理委托合同（示范文本） ???????????第 101 頁 十五、 蘇州市前期物業(yè)管理服務協(xié)議（示范文本） ???????????第 115 頁 十六、 業(yè)主臨時公約（示范文本） ??????????????????第 121 頁 十七、 蘇州市《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本） ???????????第 123 頁 十八、 關(guān)于執(zhí)行《物業(yè)管 理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》有關(guān)問題的復函 ?????第 129 頁 十九、 關(guān)于進一步做好房屋裝飾裝修安全管理和服務工作的意見 ?????第 129 頁 二十、 關(guān)于對全市物業(yè)管理企業(yè)清理整頓的通知 ????????????第 130 頁 二十一、 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 ??????????????????第 131 頁 二十二、 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 ???????????????????第 133 頁 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 3 頁 共 143 頁 關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作的若干意見 蘇房［2020］１８號 吳中、相城區(qū)房產(chǎn)管理局、蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局、蘇州高新區(qū)國土房產(chǎn) 局、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各物業(yè)管理企業(yè)： 為進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作 ,維護前期物業(yè)招投標工作的嚴肅性，根據(jù)我市物業(yè)管理的基本狀況和前期物業(yè)管理招投標過程中存在的一些實際問題，特提出如下改進意見，請認真遵照執(zhí)行： 一、凡需進行前期物業(yè)管理招標的項目，請各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先填報 “蘇州市前期物業(yè)管理招投標申請表 ”并向所在區(qū)房產(chǎn)管理部門申報，由各區(qū)房產(chǎn)主管部門對招標項目的相關(guān)材料（ 1 計劃任務書、 2 用地許可證、 3 工程規(guī)劃許可證、 4 建筑工程許可證、 5 土地證、 6 項目總平面圖〈標明物業(yè)用房配置并加蓋房產(chǎn) 公司公章〉）進行預審，報我局物業(yè)管理處審核后，由我局房地產(chǎn)市場管理處具體實施。三個城區(qū)的前期物業(yè)招投標項目，直接向我局物業(yè)管理處申報。 二、各物業(yè)管理企業(yè)應在投標時交納投標保證金，凡未交投標保證金的物管企業(yè)，其投標資格不予認可。招投標工作結(jié)束后，凡未中標物業(yè)企業(yè)的投標保證金即予退還。 三、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)必須共同維護前期物業(yè)管理招投標工作的嚴肅性，嚴格規(guī)范各自的行為，認真履行各自的權(quán)利和義務： （ 1）在前期物業(yè)招投標結(jié)果公示結(jié)束后，任何一方不得以任何理由拒簽《前期物業(yè)管理委托合同》。 （ 2）為有效地解決上述問題 ,各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在前期物業(yè)管理招標文件中約定房地產(chǎn)開發(fā)公司和中標物業(yè)管理公司共同向市房管局招投標監(jiān)管機構(gòu)交納履約保證金（原則上按 1 元 /平方米交納，中標物業(yè)管理企業(yè)減半交納）。 （ 3）上述保證金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與中標物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》并正式接管該項目 3 個月內(nèi)退還。 四、為確保物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展，保證物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量，凡一、二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，一年內(nèi)中標 3 個 10 萬平方米以上項目的，本年度內(nèi)應暫停物業(yè)竟標 ；三級資質(zhì)（含暫定資質(zhì)）的物業(yè)企業(yè)，一年內(nèi)中標 2 個 10 萬平方米以上項目的，也應暫停本年度參與物業(yè)竟標。 五、凡 3 萬平方米以下議標的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將物業(yè)配套用房、路燈、垃圾等問題妥善解決后，將所需的材料報我局備案后方能進入議標程序。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 4 頁 共 143 頁 照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準》，對議標項目作出相應等級的要求，由物業(yè)管理企業(yè)對該項目的等級要求進行科學測算 ,并將實施方案及《前期物業(yè)管理委托合同》報我局物業(yè)管理處備案。 六、為解決物業(yè)管理公共服務費虛高的問題，在前期物業(yè)招投標過程中，應 將物業(yè)管理公共服務費和物業(yè)企業(yè)代收代繳費用分設，即物管企業(yè)應將代收代繳的公共電梯、水泵、中央空調(diào)等設施運行電費及公共照明、公共水費等費用單獨列帳，合理、公開分攤，不再含在物業(yè)管理公共服務費中，但應在中標結(jié)果公示時一并公示。 七、各房地產(chǎn)開發(fā)項目在預售前應按規(guī)定進行前期物業(yè)管理招投標，在招投標工作結(jié)束，雙方簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，并將該合同報市、區(qū)主管部門備案后才能申請預售。請各區(qū)主管部門加大對該項工作的監(jiān)管力度，使我市的前期物業(yè)管理招標工作納入統(tǒng)一、規(guī)范的軌道。 八、本意見從 2020 年 9 月 1 日起執(zhí)行。 特此通知。 關(guān)于辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)有關(guān)問題的通知 蘇房物〔 2020〕 26 號 各市、各區(qū)房管部門，各物業(yè)管理企業(yè)： 根據(jù)國家和省有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的精神，經(jīng)研究決定： 一、自 2020 年 8 月 1 日起，辦理三級和三級（暫定）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，統(tǒng)一由蘇州市行政服務中心受理（三香路 369 號）。 二、 2020 年 8 月 1 日之前的辦理的暫定資質(zhì)，申請核定三級資質(zhì)的，仍由我局直接處理。 三、取得三級和三級（暫定）資質(zhì)的企業(yè)應當在取得資質(zhì)后的 10 日內(nèi) ，向企業(yè)所在地的各市、各區(qū)物業(yè)管理行業(yè)主管部門備案。 四、具體辦理要求見附件。 附件： （暫定）資質(zhì)材料 （式樣） 蘇州市房產(chǎn)管理局 二 ○○六年七月十一日 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 5 頁 共 143 頁 附件 1：申報物業(yè)管理企業(yè)三級（暫定）資質(zhì)材料 一、新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持有關(guān)文件向蘇州市房產(chǎn)管理局申請資質(zhì)。經(jīng)批準新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定三級（暫定），并設一年的暫定期。取得三級（暫定）資質(zhì)的企業(yè) ，在一年期滿后的 30 日內(nèi)必須申請核定三級資質(zhì)。否則 ,將予注銷。 二、申請核定三級（暫定）資質(zhì)企業(yè)的申報條件： 50 萬元以上； 、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 。 三、申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料： （一）物業(yè)管理企業(yè)資 質(zhì)申報表（一式二份），可以通過蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)（ ）下載。 （二）企業(yè)設立情況證明： （從事物業(yè)管理的專業(yè)公司，主要是名稱的核準。核對原件） 。 （核對原件）； （核對原件）； （三）專業(yè)人員的配備證明： 、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人，職稱證書、經(jīng)鑒證的勞動合同（其中中級以上職稱人員不少于 5 人）（核對原件），從 事工程、財務管理負責人需附聘任書。 （核對原件）。 （核對原件）。 以上證明材料應另行裝訂成冊，附申報表同時報送。 符合申報要求的，在 20 個工作日內(nèi)辦結(jié)。 2020 年 8 月 1 日之前的暫定資質(zhì)由市房管局直接處理。 附件二：申報物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)材料 一、經(jīng)批準設立的三級（暫定）物業(yè)管理企業(yè)，在一年期滿后的 30 日內(nèi)必須持下列文件向蘇州市房產(chǎn)管理局申請核定三級資 質(zhì)。 二、申請核定三級資質(zhì)企業(yè)的申報條件： 50 萬元以上； 江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 6 頁 共 143 頁 、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5 人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 。 ； 、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 三、申請核定資質(zhì)等級 的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料： （一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表（一式二份），可以通過蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)（ ）下載。 （二）企業(yè)設立情況證明： （從事物業(yè)管理的專業(yè)公司）（核對原件） 。 （核對原件）； （核對原件）； （暫定）資質(zhì)證書正、副本。 （三）專業(yè)人員的配備證明： 、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè) 類專職管理和技術(shù)人員不少于 10 人，職稱證書、經(jīng)鑒證的勞動合同（ 其中中級以上職稱人員不少于 5 人）（核對原件），從事工程、財務管理負責人需附聘任書。 （核對原件）。 （核對原件）。 以上人員均須提供當?shù)厣鐣ｋU基金管理中心核實的參保人員情況表原件。 （四）管理物業(yè)的證明（物業(yè)委托合同） .（核對原件）。 （五）企業(yè)相關(guān)服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)制度和標準。 （六）誠信經(jīng)營 業(yè)績證明（由企業(yè)所在地的市（區(qū)）物業(yè)管理行業(yè)主管部門出具）： 《房地產(chǎn)信用信息管理系統(tǒng)授權(quán)書》（目前暫不要求）。 。 。 。 以上證明材料應另行裝訂成冊，附申報表同時報送。 符合申報要求的，在 20 個工作日內(nèi)辦結(jié)。 附件三： 證 明（式樣） 蘇州市房產(chǎn)管理局： 蘇州 物業(yè)管理有限公司在取得三級（暫定）資質(zhì)自 200 年 月 至 200 年 月江蘇?。?蘇州市 ） 物業(yè)管理政策法規(guī) 第 7 頁 共 143 頁 的一年中，其受托經(jīng)營的以下項目： 1. 2. 3. 該企業(yè)經(jīng)營情況良好，能夠依約服務，收費行為規(guī)范，無違反中華人民共和國建設部 125號令《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中規(guī)定的十三項禁止行為。 市、區(qū)房產(chǎn)管理局 年 月 日 江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準 江蘇省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布 2020— 02— 28 發(fā)布 2020— 03— 28 實施 1 范圍 本標準規(guī)定了住宅物業(yè)管理服務分等級服