【正文】 蘇州蘇大教育服務(wù)投資發(fā)展集團(tuán) Soochow University Educational Services﹠ Investment development(group) Co.,Ltd 蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司 Soochow DongWu ProPerty Management Co.,Ltd DWWY/Q BGS3 001 管 理 手 冊(cè) 版本 /修訂狀態(tài)： A/0 受 控 狀 態(tài)： 分 發(fā) 號(hào)： 實(shí) 施 日 期： 20200301 編制 /日期 : 審批 /日期 : 目 錄 批準(zhǔn)頁 ........................................................................ 1 手冊(cè)說明 ...................................................................... 2 公司概況 ...................................................................... 3 公司組織結(jié)構(gòu)圖（質(zhì)量管理體系） ................................................. 4 質(zhì)量管理體系職能分配表 ......................................................... 5 /目標(biāo) .................................................................. 6 、權(quán)限與溝通 ............................................................... 7 ................................................................ 10 ................................................................ 14 .................................................................... 16 .................................................................... 17 .................................................................... 18 .................................................................... 20 .......................................................... 23 ....................................................................... 24 .................................................................... 25 ................................................................... 26 ................................................................... 28 ............................................................... 29 ............................................................... 30 ............................................................... 32 ................................................................. 33 、車庫管理制度 ........................................................... 35 ................................................................... 36 ............................................................... 37 ............................................................... 39 ............................................................... 40 、水池清潔制度 ............................................................. 41 ............................................................. 42 ................................................................... 43 ........................................................... 44 批準(zhǔn)頁 頒 布 令 為規(guī)范公司的內(nèi)部管理，確立公司的良好聲譽(yù)，并根據(jù)公司的服務(wù)宗旨 —— 持續(xù)滿足顧客對(duì)產(chǎn)品 /服務(wù)的需求，特本著“簡(jiǎn)明、實(shí)用、有效”的原則，編寫了符合 GB/T190012020 idt ISO9001:2020《標(biāo)準(zhǔn)》和蘇州蘇大教育服務(wù)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司質(zhì)量管理體系文件要求的《管理手冊(cè)》。 本《手冊(cè)》是蘇州蘇大教育服務(wù)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司質(zhì)量管理體系的支持性文件，是公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行所必須遵循的規(guī)范性文件，是公司下屬各單位和公司全體員工在實(shí)施、保持、改進(jìn)質(zhì)量管理體系中所必須遵守的法規(guī)性文件，也是公司下屬各單位和公司全體員工在為顧客進(jìn)行服務(wù)提供時(shí)所必須遵循的服務(wù)提供準(zhǔn)則。 本《手冊(cè)》已經(jīng)集團(tuán)管理者代表審核批準(zhǔn)，現(xiàn)予以頒布。希公司全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)、遵照?qǐng)?zhí)行。 本《手冊(cè)》自 2020年 3月 1日正式實(shí)施。 公司總經(jīng)理： 年 月 日 修訂狀態(tài)： A/0 編號(hào)： DWWY/Q 3 0010 頁次 :1/1 手冊(cè)說明 1 目的 證實(shí)公司有能力提供滿足顧客需求和各種所適用的法律法規(guī)要求的產(chǎn)品和服務(wù)，并能通過質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行（包括持續(xù)改進(jìn)和預(yù)防不合格），不斷增強(qiáng)顧客的滿意程度 2 適用范圍 適用于 ISO9001:2020標(biāo)準(zhǔn)的全部要求 適用于公司物業(yè)管理（包括后勤服務(wù)、樓宇管理、宿舍管理、校園綠化管理、水電氣管理、接待 /客房 /賓館服務(wù)、餐飲 /休閑服務(wù)）服務(wù) 3 術(shù)語和定義 本《手冊(cè)》采用 GB/T190012020 idt ISO9001:2020《質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)與術(shù)語》的術(shù)語和定義 . 4 本《手冊(cè)》為公司的受控文件，經(jīng)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，管理者代表批準(zhǔn)后，再由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行?！妒謨?cè)》管理的相關(guān)事宜均由公司辦公室統(tǒng)一負(fù)責(zé)，未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得將《手冊(cè)》提供給公司以外的人員。《手冊(cè)》持有者 調(diào)離工作崗位時(shí)，應(yīng)將《手冊(cè)》交還給辦公室，由辦公室人員辦理核收登記 5 《手冊(cè)》持有者應(yīng)注意妥善保管，不得損壞、丟失、或隨意涂改 6 在《手冊(cè)》使用期間，如有修改建議，應(yīng)由各單位負(fù)責(zé)人將有關(guān)意見進(jìn)行匯總，并及時(shí)反饋到辦公室；適當(dāng)時(shí)，由辦公室根據(jù)《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)對(duì)《手冊(cè)》的適用性、有效性進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)再對(duì)《手冊(cè)》進(jìn)行修改 7 法律法規(guī) 《中華人民共和國(guó)合同法》 《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》 《中華人民共和國(guó)計(jì)量法》 《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》 《中華人民共和國(guó)食品衛(wèi)生法》 修訂狀態(tài)： A/0 編號(hào)： DWWY/Q 3 0010 頁次 :1/1 公司概況 蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司隸屬于蘇州蘇大教育服務(wù)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，是順應(yīng)黨和國(guó)家關(guān)于高校后勤社會(huì)化改革的要求，于 2020年 11月成立，并具有獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司。 公司注冊(cè)資本為 500萬元；公司具有國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)二級(jí)資質(zhì)；公司現(xiàn)為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員單位。 公司具有健全、高效的組織機(jī)構(gòu)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 公司設(shè)有辦公室、人資與品管部（綜合部）、市場(chǎng)與護(hù)衛(wèi)部、工程部（水電中心兼）等四個(gè)直屬部室和 15個(gè)按專業(yè)化設(shè)置的物業(yè)管理中心 /分部。 公司擁有員工 378人（其中：大專以上 42人，中級(jí)職稱以上 35人，擁有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理、管理員上崗資格的人員 44人，占部門經(jīng)理和管理員總?cè)藬?shù)的 85%以上）。 公司于 2020年 6月順利通過 2020版 ISO9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證。 公司堅(jiān)持以專業(yè)化的手段為業(yè)主提供 24小時(shí)不間斷的安全護(hù)衛(wèi)、公共保潔、工程維修、裝修監(jiān)管、綠化設(shè)計(jì)施工和其它各種物業(yè)管理服務(wù)。 公司立足于蘇州大學(xué)校內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)，定位于蘇州市科、教、文、衛(wèi)、金融等特種物業(yè)市場(chǎng)，著眼于（并已經(jīng)或正在不斷 開拓）江蘇省全省范圍內(nèi)的特種物業(yè)大市場(chǎng)。公司以“追求卓越，崇尚誠(chéng)信”的企業(yè)精神，通過自身的不斷努力，并依托蘇州大學(xué)的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)取得了較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。 近幾年來，公司所管轄的一些物業(yè)項(xiàng)目曾先后獲得了“江蘇省高?；▓@式校園”、“江蘇省園林式單位”、“全國(guó)部門造林綠化 400佳單位”、“優(yōu)秀大廈”等榮譽(yù)。特別是，在 2020年 10月，省建設(shè)廳派專家組對(duì)公司管轄的總面積約為 15萬平方米的蘇州大學(xué)校區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行了嚴(yán)格的評(píng)審，評(píng)審專家對(duì)公司的物業(yè)管理水平給予了高度的評(píng)價(jià)，并一致通過將蘇州大學(xué)校區(qū)物業(yè)管 理評(píng)定為“省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目”。 目前公司的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目主要有：蘇州大學(xué)各個(gè)校區(qū)及相關(guān)高校各校區(qū)的物業(yè)管理，蘇州大學(xué)及相關(guān)高校的學(xué)生宿舍管理，政府、企事業(yè)單位綜合寫字樓物業(yè)管理，設(shè)施設(shè)備維保、綠化、餐飲、休閑服務(wù)等；管理的總面積約為 200萬平方米。其特點(diǎn)主要是項(xiàng)目種類較多、涉及面較廣；而專業(yè)化的綜合寫字樓、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、公寓樓和高檔住宅區(qū)的物業(yè)管理則始終是公司最鮮明的特征。 總之，努力為蘇州大學(xué)乃至為整個(gè)社會(huì)提供更多更好的物業(yè)服務(wù)是公司永恒的宗旨；努力為進(jìn)一步推動(dòng)和深化中國(guó)高校后勤服務(wù)工作的社會(huì)化改革當(dāng) 先鋒、樹典范、作貢獻(xiàn)是公司不懈的追求；“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)，不斷開拓、不斷創(chuàng)新”是公司邁向未來的最強(qiáng)音！ 修訂狀態(tài)： A/0 編號(hào)： DWWY/Q 3 0010 頁次 :1/1 東吳物業(yè)管理有限公司 辦 公 室 人資與品管部 市場(chǎng)與護(hù)衛(wèi)部 工 程 部 文 化 休 閑 中 心 后 莊 物 業(yè) 分 部 獨(dú)墅湖校區(qū)物業(yè)分部 樓宇物業(yè)服務(wù)中心 校區(qū)后勤服務(wù)中心 校本部 北 區(qū) 南 區(qū) 東 區(qū) 留學(xué)生與成人接待中心 校園綠化服務(wù)中心 學(xué)生宿舍管理服務(wù)中心 水電管理服務(wù)中心 社會(huì)委托物業(yè)管理… 城物業(yè)分部 園區(qū)物業(yè)分部 昆山分公司 公司組織結(jié)構(gòu)圖（質(zhì)量管理體系） 修訂狀態(tài)： A/0 編號(hào)： DWWY/Q 3 0010 頁次 :1/1 吭震斡冬舷遭婿淬麗升混牲致膊郝恕止柄指嚏各瑤適瑤燥得田需監(jiān)排俞吵為株意膊犀蟄藝去以枕酚適瑤灶茂燥得銻摹余儲(chǔ)屯珠衡臍蝦蛛廣去藝偵鈴枕酚適侶灶得縮的監(jiān)蘑俞宣俞臍芋株汐蛛藝去澇唉妨煽酚