【正文】 目 錄 第一部分、蘇州市小戶型公寓市場簡析 一、小戶型公寓類型 二、小戶型公寓市場發(fā)展概況 三、蘇州市小戶型公寓市場分析 第二部分、酒店式公寓市場分析 一、酒店式公寓分布區(qū)域分析 二、酒店式公寓價格分析 三、酒店式公寓戶型分析 四、酒店式公寓客戶分析 五、影響酒店式公寓銷售的因素分析 六、投資酒店式公寓應(yīng)注意的幾個方面 七、酒店式公寓個案分析 第三部分、項目定位分析 一、項目分析 二、項目產(chǎn)品定位分析 三、項目目標(biāo)客戶定位分析 四、項目價格定位分析 第四部分、項 目開發(fā)建議 第一部分、蘇州市小戶型公寓市場簡析 一、小戶型公寓類型 小戶型公寓的界定。 小戶型公寓的界定主要有兩種標(biāo)準(zhǔn)：一種是兩居室以下（包含兩居室）的單位統(tǒng)稱為 小戶型，另一種則是以面積來界定的，一般三居室在 100 平方米以下， 2 居室在 80 平方米以下， 1 居室在 60 平方米以下的即稱為小戶型公寓。目前業(yè)界大部分以面積為界定標(biāo)準(zhǔn)的。 小戶型公寓的類型。 小戶型公寓 根據(jù)其經(jīng)營管理方式以及所提供的服務(wù)內(nèi)容的不同又氛圍四種類型：服務(wù)式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式商務(wù)公寓。下面分別對這四種 類型的小戶型公寓進(jìn)行簡要分析。 ? 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓是有較好的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理的公寓。一般為開發(fā)商投資建設(shè)，以出售產(chǎn)權(quán)、盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投資項目。服務(wù)式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供類似酒店的軟硬件服務(wù)。 ? 酒店式公寓 酒店式公寓是能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓。目前國內(nèi)的情形是酒店式公寓一般依托于 4 ～ 5 星級酒店而存在，在酒店管理機構(gòu)的統(tǒng)一管理下經(jīng)營。 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店是由 時權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施的 部分產(chǎn)權(quán)，即發(fā)展商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行管理，酒店管理公司定期給予投資者一定數(shù)額的投資回報和年終分紅以及一定期限的免費入住權(quán)。 ? 酒店式商務(wù)公寓 酒店式商務(wù)公寓則既有先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施和齊全的商務(wù)功能，同時又能提供高檔、細(xì)致、周全的酒店式服務(wù)?？梢哉f，它是 soho 和酒店式公寓的組合體。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿足不同客戶群體的不同商務(wù)需求。在為“住”服務(wù)方面，酒店式商務(wù)公寓能夠為客戶提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、代購物品等比酒店更周全細(xì)致的高檔、 貼身、繁瑣的 50 多種服務(wù)。 二、小戶型公寓市場發(fā)展概況 蘇州市場逐步成熟，市場進(jìn)一步細(xì)分 一年多來，蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，激烈的市場競爭也使得市場進(jìn)一步成熟和細(xì)分，小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)，而其市場效應(yīng)與其說是房地產(chǎn)市場細(xì)分的結(jié)果，不如說是房地產(chǎn)開發(fā)者為了應(yīng)變千變?nèi)f化的客戶要求所采用的一種應(yīng)變手段。 項目區(qū)域位置優(yōu)越，升值潛力大 結(jié)合本埠以及外地的一些小戶型產(chǎn)品，可以發(fā)現(xiàn)這些個案的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，這些案盤大多地處城市 CBD 或 CLD，而作為區(qū)域中心位置的案盤，其產(chǎn)品本身所擁有的市場升值 潛力是巨大的。 戶型面積小、總價低，容易被接受 小戶型產(chǎn)品以其較低的總價、首付以及月還款的確對購房者有較強的親和力，容易被購房者接受，另外，較好的平面規(guī)劃即做到小而全的戶型設(shè)計也是吸引客源的有利手段。 投資回報率高 小戶型產(chǎn)品的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。對于投資型客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報率，由于小戶型產(chǎn)品可以用相對低的投入獲得相對較高的投資回報，往往易受投資客青睞。 消費理念的更新和轉(zhuǎn)變，也是小戶型產(chǎn)品的市場契機 蘇州人已經(jīng)越來越多的接受了一生多次購房（梯度換房），適時投資 消費的投資理念。相對于投資型客戶，自住型客戶看中的就是將其作為一個過渡性的產(chǎn)品。若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型產(chǎn)品或租或售，也能得到較好的投資回報率。 小戶型產(chǎn)品多采用全裝修，符合一部分客源口味 因為小戶型產(chǎn)品所面對的客源大部分是年輕的白領(lǐng)辦公一族，他們對住房的要求也較高，精裝修小戶型產(chǎn)品也正合適他們的口味，居住、辦公、待客均不失客戶身份。 客源層面較廣，市場接受度高 小戶型產(chǎn)品需求客源層面廣，能滿足不同層面客源的居住以及投資需求。因其較低的總價和完善生活配套也能夠被多數(shù)客源接受。市場反映好，接受度高。 市場品牌效應(yīng)提升明顯 作為房產(chǎn)開發(fā)商，小戶型產(chǎn)品的開發(fā)往往因其相對于大戶型較小的利潤空間，設(shè)計上也多占用隔斷及配套設(shè)施。對小戶型產(chǎn)品的開發(fā)有一定的抗性。 三、蘇州市小戶型公寓市場分析 小戶型公寓市場供應(yīng)情況 ? 目前在蘇州市場上已經(jīng)出現(xiàn)的小戶型公寓類項目有 25 個，吳中 區(qū)有一個，是“蘇州凱悅”；市區(qū)有 14 個，分別是“時代晶華”、“中心廣場”、“玄妙廣場”、“協(xié)和金盛廣場”、“粵海廣場”、“都市 e 站”、“賽風(fēng)夢想家”、“自由之邑”、“相皇國際”、“摩登 99”、“錦地星座” 、“茉莉花大酒店”、“新五洲大酒店”和“伯恩國際酒店”；園區(qū)有 3 個，分別是“春之交響”、“正興水岸人家”和“白領(lǐng)公寓”；新區(qū)有 7 個，分別是“嘉業(yè)陽光假日”、“獅山麗晶”、“風(fēng)華苑”、“獅山峰匯”、“青庭國際公寓”、“匯豪國際”、“御庭國際公寓”、等。沒有正式公開的小戶型項目有一個是位于市區(qū)觀前街的“潤億皇朝”。 ? 這些項目之中，產(chǎn)權(quán)式酒店有四家，分別是“茉莉花大酒店”、 “新五洲大酒店”、“伯恩國際酒店”和“相皇國際”。 ? 同時，在這些項目之中套型比較大的有 2 家，分別是“御庭國際 公寓”和“白領(lǐng)公寓”。 表 1：小戶型公寓供應(yīng)數(shù)量分析 小戶型公寓分區(qū)域數(shù)量分布114370246810121416吳中區(qū) 市區(qū) 園區(qū) 新區(qū)說明： 從上圖可以看出：目前蘇州市場上已開的小戶型公寓以市區(qū)為最多，有 14 家之多，接下來是新區(qū)有 7 家，然后是園區(qū)和吳中區(qū)。 成因： 市區(qū)的小戶型的出現(xiàn)是由于市區(qū)兩大商圈的集聚效應(yīng)以及市區(qū)房價的不斷上漲，加之土地資源稀缺，房源緊張，房屋總價偏高。因目前市場上一般住宅物業(yè)已經(jīng)達(dá)到了相對飽和的狀態(tài)，所以，低總價、首付低的小戶型就有了市場存在的機會。 表 2：已售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表 物業(yè) 區(qū)域 地址 總建筑面積 m2 建筑面積 均價元 /m2 蘇州凱悅 吳中區(qū) 東吳南路 153 號 23000 4600 時代晶華 金閶區(qū) 金門路、石路交叉口 34000 5900 中心廣場 金閶區(qū) 石路商業(yè)圈內(nèi) 約 10000 6080 協(xié)和金盛廣場 金閶區(qū) 金山路 88 號 32564 5500 都市 e 站 金閶區(qū) 干將路與閶胥路交界處 43500 5500 賽風(fēng)夢想家 金閶區(qū) 金閶閶胥路 302 號－ 324 號 6000 6000 粵海廣場 平江區(qū) 平江喬司空巷 22號 90000 6000 正興水岸人家 園區(qū) 婁跨大橋 與 312 國道交匯處 40000 2200 白領(lǐng)公寓 園區(qū) 園區(qū)工業(yè)園區(qū)星漢街 168 號 45483 7000 風(fēng)華苑 園區(qū) 東環(huán)路與機場路交界處 34000 3500 春之交響 園區(qū) 蘇惠路與星海路交界處 80000 7100 獅山麗晶 新區(qū) 新區(qū)新區(qū)商業(yè)街東、國新大酒店西 18000 6000 獅山峰匯 新區(qū) 新區(qū)獅山路 89 號 25000 6000 嘉業(yè)陽光假日 新區(qū) 玉山路和金楓路的交叉口 37 萬 (200 套 ) 4000 （資料來源：蘇州博思堂研展部） 注：以上均價為實際銷售實現(xiàn)的均價。 說 明： ? 從上表的數(shù)據(jù)可以看出，已售完的小戶型公寓市區(qū)占到了 6 個，平均售價達(dá) 5860 元 /m2；園區(qū)占到了 4 個，平均售價達(dá) 4950 元 /m2；新區(qū)有 3 個，平均售價達(dá) 5333 元 / m2；吳中區(qū)有 1 個，平均售價達(dá) 4600 元 / m2。 ? 從價格上來看，市區(qū)是最高的，吳中區(qū)則為最低。 ? 同時，從供應(yīng)的量體來看，市區(qū)也是最多，接下來是園區(qū)和新區(qū)。 表 3：在售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表 物業(yè) 區(qū)域 地址 總建筑面積m2 建筑面積平均售價元/m2 自由之邑 (二期 ) 金閶區(qū) 金閶區(qū)閶胥路 70 號 46000 5575 茉莉花大酒店 金閶區(qū) 蘇州市閶胥路 345 號 34216 12020 摩登 99 滄浪區(qū) 人民路 28 號 28932 6900 相皇國際 滄浪區(qū) 十全街與相王弄交叉口的西南角 24000 8000 錦地星座 (二期 ) 平江區(qū) 干將路 938 號近樂橋 40000 8500(一期 )。 11800(二期 ) 伯恩國際酒店 平江區(qū) 蘇州市平江區(qū)喬司空巷2733 號 20200 9500 青庭國際公寓 新區(qū) 獅山路 43 號 12萬 9250 匯豪國際 新區(qū) 新區(qū)獅山路和濱河路交叉口 38698 7500 御庭國際公寓 新區(qū) 新區(qū)長 江路 318 號 24300 8300 （資料來源：蘇州博思堂市場研展部） 說明： ? 目前市場上在售的小戶型公寓主要集中在新區(qū)和市區(qū)，其中市區(qū)有 6 個，平均售價達(dá) 8395 元 /m2；新區(qū)有 3 個。平均售價達(dá) 8350元 / m2。 ? 從價格上來看，市區(qū)比新區(qū)稍高一點，但是兩者十分接近。 ? 從供應(yīng)的量體來看，目前市區(qū)的量體最大，新區(qū)其次。 表 4：未售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表 物業(yè) 區(qū)域 地址 總建筑面積m2 建筑面積 平均售價元 /m2 玄妙廣場 平江區(qū) 干將路 818 號 83000 10000 潤億皇朝 平江區(qū) 喬司空巷近 人民路 18000 約 10000 新五洲大飯店 金閶區(qū) 廣濟路近石路 7750 （資料來源：蘇州博思堂研展部） 說明： ? 目前市場上即將推出的小戶型公寓主要集中在市區(qū)，有 3 個，平均售價達(dá) 9250 元 /m2。 ? 從價格上來看，這個價格比目前在售的小戶型公寓要上升不少，這其中有地段因素也有產(chǎn)品本身品質(zhì)的因素存在。 小戶型公寓市場需求情況 ? 從目前整體市場來看，小戶型公寓相對其它物業(yè)而言，要好銷得多。 ? 小戶型公寓物業(yè)之所以旺銷，主要源于小戶型物業(yè)有低總價，地段好，物業(yè)管理服務(wù)比較專業(yè)、到位等。從市區(qū)的自由之邑 一期快速售馨，到二期持續(xù)熱銷，再到新區(qū)獅山峰匯和匯豪國際的旺銷，不難看出，目前消費者對于小戶型物業(yè)接受度總體而言比較高的。 ? 值得一提的是，目前的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)相對于傳統(tǒng)的酒店公寓物業(yè)來看，銷售形勢不容樂觀。位于觀前街的伯恩國際四星級產(chǎn)權(quán)式酒店目前已經(jīng)撤掉了代理商上海中原，之前所達(dá)到的銷售率也僅為 30%。而茉莉花大酒店的大套型房源遲遲賣不出去，也是產(chǎn)權(quán)式酒店市場接受度低的表現(xiàn)。 表 5： 2020 年 10 月在售小戶型公寓項目銷售率統(tǒng)計表： 物業(yè) 區(qū)域 總建筑面積m2 建筑面積平均售價元 /m2 銷售率統(tǒng)計 自 由之邑 (二期 ) 金閶區(qū) 46000 5575 一期 100%，二期85% 茉莉花大酒店 金閶區(qū) 34216 12020 約 75% 摩登 99 滄浪區(qū) 28932 6900 一期 100% 相皇國際 滄浪區(qū) 24000 8000 85% 伯恩國際酒店 平江區(qū) 20200 9500 30%40% 青庭國際公寓 新區(qū) 12 萬 9250 98% 匯豪國際 新區(qū) 38698 7500 80% 御庭國際公寓 新區(qū) 24300 8300 熱銷中 （資料來源：蘇州博思堂研展部） 說明 : ? 目前在售的小戶型公寓中可 以看出 ,消費者對于小戶型的價格作為首要考量因素，總價較高的小戶型公寓比較難銷 ,同時對于開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)也提出了比較高的要求。 小戶型公寓二手市場情況 表 6：各區(qū)小戶型公寓二手房報價： 所屬區(qū)域 物業(yè)名稱 房型 面積(㎡ ) 價格(萬 ) 發(fā)布時間 金閭區(qū) 石路廣場 石路步行街 1室 1廳 1衛(wèi) 45 39 2020916 金閭區(qū) 石路廣場 石路步行街 1室 1廳 1衛(wèi) 45 2020710 金閭區(qū) 石路廣場 石路步行街 1室 1廳 1衛(wèi) 45 2020618 新區(qū) 匯豪國際 獅山路 58號 1室 1廳 1衛(wèi) 2020727 新區(qū) 獅山峰匯 一室一廳 202073 新區(qū) 獅山峰匯 一室一廳 40 30 2020627 新區(qū) 獅山峰匯