【正文】 二００八年七月 株洲文化園項(xiàng)目 商業(yè)定位 報(bào)告 核心問題： 如何依托文化園為商業(yè)造勢？ 目錄 開篇語 項(xiàng)目商業(yè)策略邏輯總圖 分析篇 一、 株洲市商圈概況 二、 株洲市文化類產(chǎn)業(yè)概況 三、 建設(shè)中路區(qū)位解讀 四、 文化園商業(yè)發(fā)展條件分析 定位篇 一、 商業(yè)總體定位 二、 商業(yè)總體功能定位 三、 商業(yè)主題功能定位 四、 商業(yè)部分推廣思路 產(chǎn)品篇 一、 商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃 二、 商業(yè)產(chǎn)品建議 策略篇 一、 營銷策略 二、 銷售策略 三、 招商策略 四、 經(jīng)營管理辦法 結(jié)束語 項(xiàng)目商業(yè)策略邏輯總圖 開篇語 群雄逐鹿 割據(jù)，各出八方神通 再創(chuàng)株洲偉業(yè)，匯僑再起風(fēng)云 株洲市蘆淞服裝批發(fā)大市場是全國十大服裝市場之一，年銷售額達(dá) 150億元。在株洲蘆淞40個(gè)服裝批發(fā)大市場中，又崛起一座建筑面積達(dá) 12萬平方米，高 30層的金帝廣場，它將可能成為蘆淞服裝市場群中的巔峰之作，堪稱中南地區(qū)的“服飾帝國”。 蘆松商圈，僅建設(shè)中路 1公里半徑內(nèi)，便聚集了大大小小 43個(gè)各類型的批發(fā)市場和 10余個(gè)大型商場 。 并且在近年內(nèi)，眾多開發(fā)商，在株洲市場利好的吸引下紛涌而至，掀起了一陣房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，在大力促進(jìn)株洲城市建設(shè)發(fā)展的同時(shí)，也加劇了房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競 爭?？梢灶A(yù)見，在未來的幾年內(nèi)，株洲市的房地產(chǎn)業(yè)的競爭必然更趨向白熱化。 而近年內(nèi)，株洲市房地產(chǎn)的未來，則趨向于對開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、市政配套、日常配套更高的要求。企業(yè)及產(chǎn)品的核心競爭力將成為實(shí)現(xiàn)最終價(jià)值的必須籌碼。 因此，項(xiàng)目的品質(zhì)及配套的最終定位將在項(xiàng)目推廣、營銷的整個(gè)過程中起到制勝的作用。 同時(shí)，在如此惡劣的市場環(huán)境競爭大勢之下，企業(yè)和項(xiàng)目必須 要建立核心競爭力尤其要強(qiáng)調(diào)“兩種意識”和“兩種策略” : 風(fēng)險(xiǎn)意識 —— 考慮長遠(yuǎn) 利潤意識 —— 態(tài)度務(wù)實(shí) 一、 風(fēng)險(xiǎn)意識 —— 有長遠(yuǎn)考慮：與時(shí)俱進(jìn)制定戰(zhàn)略 必須在土地 開發(fā)、產(chǎn)品打造及營銷執(zhí)行上做好打苦仗、打硬仗的充分準(zhǔn)備。開發(fā)商應(yīng)結(jié)合株洲市當(dāng)?shù)氐奶厣?，推出適合本土市場環(huán)境的新戰(zhàn)略、新理念和新模式，為企業(yè)和品牌注入新的時(shí)代內(nèi)涵，提升核心競爭力。 二、 利潤意識 —— 有務(wù)實(shí)態(tài)度：加強(qiáng)自我內(nèi)功修煉 既然不能控制外部環(huán)境，就應(yīng)當(dāng)做好自己，塑造產(chǎn)品本身價(jià)值；把產(chǎn)品做好，把形象做好，把口碑做好，從而鎖定目標(biāo)客戶群體，贏取消費(fèi)者的“心智”。應(yīng)采取主動應(yīng)對的市場策略，而不是被動等待市場和政策。尤其是舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目本身即存在一部分的潛在資源，如何充分利用現(xiàn)有資源，也是強(qiáng)化項(xiàng)目利潤的利器。 背景篇 洞察市場 把握先機(jī) 市場資源合理利用 株洲市商圈概況 株洲市發(fā)展歷程 株洲市解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個(gè)小集鎮(zhèn)。以農(nóng)村人口為主 ,商業(yè)形態(tài)基本上固定為市集形式 ,由于時(shí)間地點(diǎn)和當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況條件的允許市場產(chǎn)品單一多以農(nóng)貿(mào)物品為主 ,加以手工制品 ,買賣形式單一 . 1951 年 5 月，株洲設(shè)專轄縣級市 .由于改革開放 1956 年 3 月，升為省轄地級市， 1983 年實(shí)行市帶縣新體制。現(xiàn)轄炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）和城市天元、蘆淞、荷 塘、石峰四區(qū) 株洲市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 一個(gè)商業(yè)中心 —— 紅旗商業(yè)中心： 規(guī)劃中的紅旗商業(yè)中心，以紅旗廣場為中心，西括新華西路、文化路，東連向陽廣場，北含天鵝湖區(qū)至桂花村一帶，南到東湖至金鉤山村一線，其商業(yè)定位是生活服務(wù)、文化休閑、生態(tài)旅游及專業(yè)批發(fā)。該中心規(guī)劃的近期目標(biāo)，即 2020 年至 2020 年， 完成荷塘區(qū)作為市商業(yè)副中心，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、有特色的文化娛樂與購物休閑商業(yè)圈；中長期目標(biāo)，即 2020 年至 2020 年，適應(yīng)城市發(fā)展與人們消費(fèi)理念變革的需要，依托本地旅游資源優(yōu)勢，大力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)。與此同時(shí)，將紅旗廣場周邊打造成 文化休閑購物區(qū)。 兩條特色商業(yè)街： 一是桂花路商業(yè)步行街。南起新華東路，北至金屬公司，沿途店鋪大多以經(jīng)營五金產(chǎn)品為主，可望打造成特色小五金一條街。二是向陽東路特色農(nóng)產(chǎn)品街。從向陽廣場向東接快速環(huán)道，該路緊鄰上瑞高速，是地方特色農(nóng)產(chǎn)品打入城市的窗口，規(guī)劃建設(shè)成株洲市區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品一條街。 株洲市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 株洲純粹的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是從 02 年開始啟動， 02 年府前路步行街、株洲書城、保利大廈寫字樓和新天產(chǎn)權(quán)式酒店加之隨后蘆淞商圈的幾個(gè)專業(yè)市場如：智超、中國城、華麗 2 期、銀谷等商業(yè)樓盤都銷售火爆，隨后處于四區(qū)的如：汽車 城、匯亞國際、銅鑼灣、女人街、新一佳、濱江商業(yè)廣場、佳誠時(shí)代等產(chǎn)權(quán)式商鋪在 0 04 年集中混戰(zhàn)。 05 年東都、偉大、家潤多、中旺、中鴻、徐家橋、金帝、匯金國際等項(xiàng)目風(fēng)生水起， 就目前而言，在營業(yè)及即將營業(yè)的富華、中商、勝馬可、九天、金冠、金輪又將迎來新一輪的商業(yè)熱潮。 株洲市商圈的分布情況 株洲市商圈總結(jié) 株洲市蘆淞服裝批發(fā)大市場是 全國十大服裝市場之一 ，年銷售額達(dá) 150億元。在株洲蘆淞商圈僅半公里半徑范圍，就有 43 個(gè)大大小小的服裝批發(fā)大市場，堪稱中南地區(qū)的“服飾帝國”，“服市帝國 ”一帶四片的發(fā) 蘆淞區(qū) 蘆淞商圈 石峰區(qū) 工業(yè)園區(qū) 天元區(qū) 嵩山商圈 紅旗廣場 中心廣場 蘆淞 區(qū) 建 設(shè) 路商圈 荷 塘 區(qū) 展模式，近幾年內(nèi)很大程 度上的帶動了各區(qū)之間的發(fā)展。以下則是對株洲市各級商圈的分類概況。 商圈級別 商圈概述 主營業(yè)態(tài) 最高租金 蘆淞商圈 核心商圈 國內(nèi)著名的中南地區(qū)服飾批發(fā)城，僅半公里內(nèi)就有 43 個(gè)批發(fā)市場。 各檔次服裝批發(fā) “金冠”左側(cè)服裝批發(fā)市場每平方租金約為1000 元左右。（店面?。? 天元商圈 核心商圈 株洲市政府重點(diǎn)打造區(qū)域，生活及商務(wù)配套相對完善，市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，新一佳附近為區(qū)域商業(yè)體現(xiàn)中心 餐飲、娛樂、商務(wù) 荷塘商圈 次級商圈 主打汽貿(mào)、汽配牌，然而在商業(yè)氛 圍營造上，卻一直滯后于蘆凇主商圈和天元次商圈。 汽貿(mào)、汽配 紅旗廣場附近每平方租金約 100 元左右 石峰商圈 次級商圈 建設(shè)中路家裝、家飾一條街，株洲工業(yè)區(qū)，相對商業(yè)部分則以日常配套為住，相對滯后與其他區(qū)域。 家裝、家飾 株洲市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 株洲市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析與總結(jié) 蘆淞區(qū)：株洲市商業(yè)名片，一帶四片的核心商圈。 石峰區(qū)：株洲市成熟的工業(yè)集中區(qū)，商貿(mào)、物流基地。 荷塘區(qū)：被譽(yù)為“綠色城區(qū)”，專業(yè)市場的集中地。 天元區(qū)：株洲市新政府所在地政治、體育、文化、交通中心。 成就輻射中南片區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)城市 蘆淞區(qū)： 以“商貿(mào)立區(qū)” 為區(qū)策的蘆淞，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，一直處于領(lǐng)先的地位。這幾年在區(qū)商圈內(nèi)部不斷進(jìn)行著改造與重建，壯大了各專業(yè)特色市場群。株洲大漢集團(tuán)借助蘆淞區(qū)濃厚的商 業(yè)底蘊(yùn)，早在四年前開發(fā)智超時(shí)尚廣場，堪稱特色商業(yè)街區(qū)開發(fā)經(jīng)營的榜樣，吸引了在此掘金的眾多商家。中國城、銀谷、天雅、建寧農(nóng)貿(mào)大市場、佳誠數(shù)碼電子城相繼問世；正在緊鑼密鼓的施工中的家潤多廣場、金帝廣場、人和廣場、建寧購物公園等項(xiàng)目讓人目不暇接，商貿(mào)市場的繁榮景象不斷給人民帶來驚喜。目前蘆淞市場群現(xiàn)擁有各類專業(yè)市場 43 家，營業(yè)總面積 多萬平方米，市場從業(yè)人員逾 6 萬人，年成交額達(dá)百億元（占全市總量六成以上），每年向國家提供稅收高達(dá)億元。 石峰區(qū)。 作為株洲的 主要工業(yè)聚集地 ，近年來，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也是可圈可點(diǎn)， 建設(shè)中路沿線“退二進(jìn)三”工程實(shí)施順利，依托品牌企業(yè)入駐，集規(guī)模經(jīng)營構(gòu)筑的響石嶺、田心、湘天橋、杉木塘四大商貿(mào)、物流區(qū)初現(xiàn)雛形，并不斷發(fā)展壯大。特別是去年底以來，銅鑼灣百貨、通程電器、肯德基、住宅產(chǎn)品市場二期等一批專業(yè)、大型、特色企業(yè)、市場的相繼開業(yè)經(jīng)營，一方面提升了石峰區(qū)商貿(mào)經(jīng)營的檔次和品味，另一方面有利帶動了市場物流的增加和人氣的聚集，為石峰區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和吸引更多的外部投資提供了一定的硬件基礎(chǔ)。 荷塘區(qū)。 被譽(yù)為 “綠色城區(qū)” 的荷塘區(qū)，近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)氛圍日漸通達(dá)、便捷的交通網(wǎng)路布局 濃厚。逐步開發(fā)了醫(yī)藥大廈、中南蔬菜農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā) 大市場、花鳥批發(fā)市場等 30 多個(gè)專業(yè)、中小型綜合市場。 相繼 開發(fā) 了 中南地區(qū)最大的汽車及汽車配件交易中心 株洲（國家）汽車城，偉大國際廣場、東都商業(yè)廣場， 更 由于株百及步步高的加盟，荷塘商圈迎來商鋪推盤高潮。全區(qū)已初步形成了以紅旗廣場為中心，集汽車及其配件、機(jī)電產(chǎn)品、建筑裝飾材料于一體的專業(yè)市場網(wǎng)絡(luò)。 天元區(qū)。 作為政府著力發(fā)展的區(qū)，是市政影響最大的區(qū)域。 2020 年以來，新拓展城區(qū)面積近 9 平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套投資近 10 億元，建設(shè)改造道路 35公里，初步形成“七