蘇州市土地分割登記案例(已修改)
2025-05-28 12:56 本頁面
【正文】 四、蘇州市土地分割登記案例分析 ?（一）土地分割登記的基本思路 ?土地管理部門對(duì)需分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行申請(qǐng)、調(diào)查、審核、注冊(cè)，并頒發(fā) 《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 ，轉(zhuǎn)讓后房地產(chǎn)權(quán)利人憑 《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 及其相關(guān)證件辦理土地使用權(quán)變更登記。 ?具體含義如下： ? 1. 從土地登記的角度看，是一種預(yù)登記 ? 2. 從土地交易的管理角度看，是轉(zhuǎn)讓的許可登記。 ? 3. 只涉及組合宗地，是組合宗劃分方法的進(jìn)步。 ? 4. 不是實(shí)物分割，而是產(chǎn)權(quán)分割或權(quán)利分割。 ? 實(shí)質(zhì)上是土地分?jǐn)偂? ? 5. 主要思想是建立國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可制 ? 度，頒發(fā) “ 國有土地使用權(quán)分割 轉(zhuǎn)讓許可證 ” 。 ? 提高行政效率和行政水平，降低社會(huì)管理成本。 《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 的一般規(guī)定 ? 1.《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 是該宗地準(zhǔn)予分割轉(zhuǎn)讓的法律憑證 。 ? 2.《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 在分割單元房產(chǎn)售出前 ，由房地產(chǎn)開發(fā)商持有 ， 售出后由房產(chǎn)購買者持有 。 ? 3.《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 是分割宗地 《 國有土地使用證 》 的附件 。 分割單元房產(chǎn)售出前 ， 《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 所登記的分?jǐn)偯娣e之和等于該宗地 《 國有土地使用證 》 所登記的面積 ， 分割單元出售后 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)該宗地的國有土地使用權(quán)面積是該宗地現(xiàn)存 《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 所登記的分?jǐn)偯娣e之和 。 ? 4.《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 已包含有土地權(quán)屬變更登記申請(qǐng)所需填報(bào)的內(nèi)容，分割單元轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方和受證方在 《 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 》 “變更登記申請(qǐng)書 ”有關(guān)欄目簽字確認(rèn)后，作為轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)變更登記的申請(qǐng)書。 ? （二）宗地的劃分方法 ? (1) 由一個(gè)權(quán)屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地； ? (2) 如果同一個(gè)權(quán)屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地 ， 則劃分為兩個(gè)或兩個(gè)以上的宗地； ? (3) 如果一個(gè)地塊由若干個(gè)權(quán)屬主共同所有或使用 ， 實(shí)地又難以劃分清楚各權(quán)屬主的用地范圍的 ， 劃為一宗地 ， 稱組合宗 。 ? (4) 對(duì)一個(gè)權(quán)屬主擁有的相連成片的用地范圍如果土地權(quán)屬來源不同 ， 或樓層數(shù)相差太大 ， 或存在建成區(qū)與未建成區(qū) (如住宅小區(qū) )；或用地價(jià)款不同 ， 或使用年期不同等情況 ， 在實(shí)地又可以劃清界限的 ， 可劃分成若干宗地 。 ? （三）蘇州的宗地劃分方法 ? 1. 住房改革中宗地的劃分 ? ? ? 具體情況較復(fù)雜，略舉幾例說明。 ? （四）宗地的地籍調(diào)查 ? 包括房屋調(diào)查、宗地調(diào)查、土地產(chǎn)權(quán)單位（土地分割單元）調(diào)查。如房地合一管理，兩種調(diào)查同時(shí)進(jìn)行；如房地分管，房屋調(diào)查資料必須移交給土地管理部門。 ? 1. 房屋調(diào)查。由房產(chǎn)部門完成。按房屋調(diào)查的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行。 ? 2. 宗地調(diào)查 ? 權(quán)屬：權(quán)利人、年期、權(quán)源等 ? 位置：界址、四至等
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