【正文】 一、前言 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目 所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走勢，明確了項目所面臨的市場壓力和機遇。同時對與項目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務綜合建筑體進行了專題研究， 以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項目定位的依據。此外對項目自身條件也進行了詳細分析，作為項目定位的前提條件。在上述分析的基礎上，結合市場特點及未來發(fā)展走勢、綜合建筑體的規(guī)律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪 鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 即：項目總體定位為高檔次商務綜合建筑體，項目的三個主要功能之間，應形成運轉良好的互動作用，成為西高新乃至西安市獨特的高品質綜合性項目。具體體現在整體項目應以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項目的主體；商業(yè)配套作為對二者功能的補充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務氛圍下相互支撐，形成 1+1 大于2 的合力效應，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 uar y 20201一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經達到了雙方的共識。但在此基礎上還需要進一步細化有關問題，才能夠達到可操作的程度。由于時間緊迫，而且定位工作的深化也需 要階段性深入，在第一階段報告中，定位的細化程度還不足，因此我們在項目基本定位確定的基礎上，結合項目急待解決的具體問題，對項目的定位進行了補充和細化，以便促進項目的定位落實到可操作的層面。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸 邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 目前需要細化的問題主要包括： 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬 捐澤每 ? 公寓的詳細定位，以及相應的細化定位問題，如交通組織、大堂分割、裝修、經營管理方式、與已售出物業(yè)的關系問題等； 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣 掏豬捐澤每 ? 公寓底商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 寫字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； 戴德梁行某酒店 公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 水晶石的功能細化、業(yè)態(tài)組合、經營管理模式等； 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 作為綜合建筑體，上述需細化定位的內容之間是有聯系的，特別是作為項目主要功能的公寓的定位更是關鍵。在項目總體定位于高檔商務綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務俱樂部 —— 水晶石的定位方向 已經明確，而且是與總體定位吻合，提升項目總體價值的。但公寓的定位還需要明確，公寓內應當包含何種功能才能夠與項目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進的作用。而且公寓的功能細化，公寓與其他物業(yè)的關系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。因此，在項目定位細化調整階段，核心的問題是公寓的定位問題。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目20201一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段， 我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 二、公寓細化定位 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安 目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 在公寓細化定位上，關鍵的問題是在公寓中是否需要設立酒店的功能。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內還應安排何種類型的公寓產品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細化的問題。因此，我們首先對酒店功能的必要性和具體產品模式進行確定，在據此考慮其他功能的設置。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整 工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基 矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 （一） 酒店功能定位 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住 宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 一）酒店功能存在的必要性分析 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點 和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 1. 市場需要高檔酒店 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗 馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 西高新作為西安經濟發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達到近 5000 家，其中不乏世界 500 強企業(yè)和國內知名企業(yè)。企業(yè)的聚集，除了進行生產、研發(fā)等活動，也同時會產生商務交流的需要，對高檔次酒店有較為強烈的需求。同時西高新經過多年的發(fā)展，已經成為綜合性的城區(qū)，商務活動日趨頻繁。目前的酒店設施明顯不足，全區(qū)知名酒店僅有一家三星級酒店，已無法滿足商務活動的需要。因此從市場情況來看，高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務酒店的需求。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項 目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 2. 酒店是商務型綜合建筑體中的重要功能 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項 目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿 釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 通過對商務綜合建筑體的專題研究，在大型的商務綜合性項目中，寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。而且酒店的比重在綜合性項目中，所占比例一般介于 10％－ 30％，公寓基本為服務式公寓，比例介于 15％－ 25％。本 項目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔 睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 3. 符合貴司的長期發(fā)展戰(zhàn)略 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 貴司作為西安最具實力的開發(fā)企業(yè)之一，多年來開發(fā)了 大量的房地產物業(yè)，都在市場中產生了較大的影響力，貴司一直是市場的引領者和開拓者。在高新區(qū)經濟快速發(fā)展，房地產市場競爭日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場領域，開發(fā)西安市場還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項目和酒店類產品，繼續(xù)保持對市場的引導，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目20201一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及 到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 綜合來看，西高新區(qū)域酒店設施不足，而市場又對高檔酒店有較大的需求，開發(fā)高檔次酒店產品可以滿足市場需求，有良好的市場空間。同時作為商務綜合建筑體，酒店是必備的功能，對項目的品質保持在高水平是有力的支撐，并使項目總體價值有較大的提升。此外，開發(fā)