【正文】 降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 uar y 20201一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 寫字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； 戴德梁行某酒店 公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段， 我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 二、公寓細化定位 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗 馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 西高新作為西安經(jīng)濟發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達到近 5000 家，其中不乏世界 500 強企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)。而且酒店的比重在綜合性項目中，所占比例一般介于 10％－ 30％，公寓基本為服務式公寓，比例介于 15％－ 25％。同時作為商務綜合建筑體，酒店是必備的功能，對項目的品質保持在高水平是有力的支撐，并使項目總體價值有較大的提升。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、 前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 純酒店是進行長期經(jīng)營獲取收益的，一般不出售，資金的回收期限比較長。因此在經(jīng)營管理方面，找到知名酒店管理公司進行經(jīng)營和管理是比較困難的。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐 澤每 產(chǎn)權式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果 莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 對于本項目而言，開發(fā)產(chǎn)權式酒店不是理想的方案，存在以下制約問題： 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通 過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店，在按照高檔酒店的價格出售給投資者。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 此種模式適合于對項目成本構成不了解，投資渠道少，不理解資金時間價值的投資者。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩 娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 項目目前的公寓價格平均在 3600 元 /平方米，而高檔酒店的價格會非常高，與項目前期定價有較大區(qū)別，價格跨度大，對銷售會造成不利影響。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 （二）公寓類型定位 戴 德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大，戶型選擇上以 2－ 3 室為主，而本項目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需 要。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡 基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 根據(jù)我們對商住公司的調查，他們對戶型的需求也多為 23居，以滿足辦公的需要，而本項目公寓戶型無法滿足商住的要求。這樣對 本項目的資金壓力會比較大，不是理想的方式。而且包租的風險較大。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開 展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫 硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 相對于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設施設備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場和目標客戶的需求。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡 基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 配套設施 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆 炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 將其作為接待客戶的相關公司 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳 揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 1. 目標客戶 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬 捐澤每 與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務公寓可以在保證項目檔次的基礎上，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，使項目的品質有保障。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 3. 酒店式公寓 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 1. 純公寓 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 041 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。由于商務團體客人對配套的要求比較 高，而項目本身是公寓，配套設施與專門的酒店會存在一定差距，一方面雖然可以通過商業(yè)配套設施在一定程度上加以彌補，但另一方面可以將重點側重在短期居住的商務散客，因為短期居住的商務散客承租能力較強，對于保持較高的經(jīng)營收益，進而實現(xiàn)對投資者的承諾有好處。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 必須與專業(yè)的酒店管理團隊合作，有良好的酒店銷售渠道，才能夠保證項目的穩(wěn)定回報。而且投資者讓渡了首期款的時間價值，喪失了用其投資其它項目的收益。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點，是項目開展營 銷工作的前提和基礎。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿 釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 由于一定時期的產(chǎn)權與經(jīng)營權分離，使得項目實現(xiàn)了酒店的功能，而酒店在西高新是有良好的市場前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質有保障，而且開發(fā)商的承諾和市場潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報，物業(yè)有升值的可能性。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細供需調查，把握了西安目前的市場特點和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐 澤每 （ 1）開發(fā)商通過高品質的裝修和組建專門的酒店管理公司，將項目包裝成高端產(chǎn)品 —— 四、五星級酒店，從而使投資者感覺到項目未來的保值增值能力，吸引投資者注意； 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調整工作是項目目前的重點