【正文】 開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。同時作為商務(wù)綜合建筑體，酒店是必備的功能，對項(xiàng)目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項(xiàng)目總體價值有較大的提升。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 貴司作為西安最具實(shí)力的開發(fā)企業(yè)之一，多年來開發(fā)了 大量的房地產(chǎn)物業(yè)，都在市場中產(chǎn)生了較大的影響力，貴司一直是市場的引領(lǐng)者和開拓者。而且酒店的比重在綜合性項(xiàng)目中，所占比例一般介于 10％－ 30％，公寓基本為服務(wù)式公寓，比例介于 15％－ 25％。因此從市場情況來看，高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務(wù)酒店的需求。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗 馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近 5000 家，其中不乏世界 500 強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)。 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整 工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段， 我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 二、公寓細(xì)化定位 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。但公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠與項(xiàng)目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 寫字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； 戴德梁行某酒店 公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 uar y 20201一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場特點(diǎn)及未來發(fā)展走勢、綜合建筑體的規(guī)律、項(xiàng)目自身?xiàng)l件三個方面提出了我們的定位建議。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目 所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走勢，明確了項(xiàng)目所面臨的市場壓力和機(jī)遇。戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸 邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 目前需要細(xì)化的問題主要包括： 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 水晶石的功能細(xì)化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理模式等； 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。而且公寓的功能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安 目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基 矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 （一） 酒店功能定位 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。企業(yè)的聚集，除了進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等活動，也同時會產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對高檔次酒店有較為強(qiáng)烈的需求。 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng) 目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。本 項(xiàng)目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場領(lǐng)域，開發(fā)西安市場還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項(xiàng)目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對市場的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。此外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場的重要舉措，是涉足新的市場領(lǐng)域的重要步驟。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進(jìn)行酒店式經(jīng)營和管理的公寓式酒店。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊 糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 1. 純酒店 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 對于本項(xiàng)目而言，設(shè)置純酒店的有利因素是： 次酒店，而對高檔酒店的需 求在不斷增長； 體中的重要功能，有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào)，促進(jìn)總體價值提升。貴司開發(fā)酒店物業(yè)，是 涉足新的市場領(lǐng)域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾，對公司繼續(xù)做市場市場領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未 來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 作為純酒店，國家有嚴(yán)格的星級評定標(biāo)準(zhǔn)，而本項(xiàng)目本身是公寓，無論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無法達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，難以按照星級評定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，從而無法保證作為純酒店所必須的檔次標(biāo)準(zhǔn)。 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào) 整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了 西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店，產(chǎn)權(quán)為 40 年，進(jìn)行酒店式經(jīng)營與管理，長期收益。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰 迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 有龐大的客戶群 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭 批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是 40 年，也需要進(jìn)行星級的評定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭 批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對其吸引力不足。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 為吸引投資者，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店需對投資者有投資回報的承諾，無疑 加大了開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 3. 公寓式酒店 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃 2西安水晶島項(xiàng)目 20201一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營 獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購買者可以滿足其自用與投資的多重需求，對購買者而言比較有保障。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗 馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 （ 2）通過長期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式，促使有意向的投資者進(jìn)行實(shí)質(zhì)的投資，并且實(shí)現(xiàn)較長時間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，酒店管理公司可以獲得長時間的經(jīng)營管理權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店的方式進(jìn)行經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)酒店的功能。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場 特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 （ 4）通過后期的經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入，實(shí)現(xiàn)對投資者的承諾。對投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng)，通常還可以得到一定期限的免費(fèi)使用權(quán)，因此有較強(qiáng)的吸引力。用高總價獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘 莉