【正文】 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 1 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 星河灣住宅小區(qū) B區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位： 山西錦佳地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表： 趙金菊 建設(shè)地點(diǎn)： 運(yùn)城市東部，禹西路與鋪安街交匯處的東北角 建設(shè)性質(zhì)： 新 建 建設(shè)規(guī)模 星河灣住宅 小區(qū)規(guī)劃總占地面積 （約合 畝），其中：建筑物占地面積 ，綠地面積 ，道路及場(chǎng)地硬化面積。規(guī)劃 總建筑面積 ，其中： 地 上建筑面積 m2，主要包括住宅用房建筑面積 、商業(yè)及會(huì)所等附屬用房建筑面積 12136m業(yè)務(wù)用房建筑面積 32460m2；地下建筑面積 24967m2，主要包括：地下車庫建筑面積 22280m住宅地下室建筑面積 2687m2。 主要技術(shù)指標(biāo) 為 ：容積率 ，建筑密度 %，綠地率 40%。 由于項(xiàng)目施工期長，因此計(jì)劃分 A 區(qū)、 B 區(qū)兩期進(jìn)行實(shí)施，其中 A區(qū)工程已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，本期工程為 B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目，其建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容如下： 星河灣住宅 小區(qū) B 區(qū)工程 規(guī)劃總占地面積 （約合 28 畝），其中：建筑物占地面積 ，綠地面積 7460m2，道路及場(chǎng)地硬化面積 。規(guī)劃 總建筑面積 ，其中： 地上建筑面積，主要包括住宅用房建筑面積 、商業(yè)及會(huì)所等附屬用房建筑面積 5560m2；地下建筑面積 1794m2，均為住宅地下室。 主要技術(shù)指標(biāo) 為 ：容積率 （雖 B 區(qū)容積率較大，但項(xiàng)目總體完工后，其符合城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件） ，建筑密度 %，綠地率 40%。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 星河灣住宅 小區(qū) B 區(qū)工程完工后 可提供住宅 636 套，其中： 90m2以下的戶型 496 套，建筑面積 ，占總住宅面積的 %； 90m2以上的戶型 140 套，面積 ，占總住宅面積的 %。可解決約 2035 人的住房問題。 本期 建設(shè)內(nèi)容 該項(xiàng)目規(guī)劃 新建 2 幢 33 層（地下 1 層）住宅樓 ， 為框剪結(jié)構(gòu)； 1 幢31 層（地下 1 層）住宅樓，為框剪結(jié)構(gòu)； 1 幢 2 層商業(yè)及會(huì)所等附屬用房，為框架結(jié)構(gòu)。 主要建設(shè)條件 ⑴ 供水 該項(xiàng)目水源由 禹西路市政管網(wǎng)引一條 DN100 供水管網(wǎng) ，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 ⑵ 排水 生活污水經(jīng)化糞池處理后，排至 城市污水管網(wǎng)；雨水經(jīng)管道匯集后，作為綠化用水，多余部分排至城市雨水管網(wǎng)。 ⑶ 供電 該項(xiàng)目電源由 運(yùn)城市 電力公司供給，由市政電網(wǎng)引入 10KV 線路。 ⑷ 暖通 該項(xiàng)目供暖由 城市集中供熱 供給。 建設(shè)工期 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 16 個(gè)月，即從 20xx 年 9 月 1日開工建設(shè)， 20xx 年 12 月底全部竣工。 估算總投資與資金來源 本項(xiàng)目估算總投資 萬元，其中：工程直接費(fèi) 萬元，其他費(fèi)用 萬元 （包括土地使用費(fèi)），預(yù)備費(fèi) 萬元。詳見《工程造價(jià)估算表》。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 3 項(xiàng)目估算總投資 萬元，全部由建設(shè)單位自籌。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 11。 建設(shè)單位概況 山西錦佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 6 月，公司辦公地址位于運(yùn)城市運(yùn)城市紅旗西街 152 號(hào)，法人代表趙金菊，公司注冊(cè)資本 3000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。公司現(xiàn)有員工 30 人，具有專業(yè)技術(shù)職稱人員 14 人，其中：高級(jí)工程師 1人，中級(jí)職稱人員 7 人，員工素質(zhì)較高，公司資金實(shí)力較強(qiáng)。 該公司自成立以 來，始終堅(jiān)持 “統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ”的城市建設(shè)方針，嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)管理?xiàng)l例》，依據(jù)嚴(yán)密的施工組織措施，立足自我、艱苦創(chuàng)業(yè)，依靠 “團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、務(wù)實(shí)守信、創(chuàng)新奉獻(xiàn) ”的企業(yè)精神，以 “高起點(diǎn)、高要求、高標(biāo)準(zhǔn) ”為良好的品牌形象，以雄厚的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力，高品質(zhì)的設(shè)計(jì)，一流的工程質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，先進(jìn)的安防系統(tǒng)，為業(yè)主提供優(yōu)越的居家氛圍，讓業(yè)主買的放心，住的舒心，向社會(huì)奉獻(xiàn)新世紀(jì)住宅精品，以前瞻的觀念、先進(jìn)的技術(shù)、優(yōu)秀的品質(zhì)、高效的服務(wù)為社會(huì)各界人士創(chuàng)造幸福、創(chuàng)造快樂、創(chuàng)造美好家園。 項(xiàng) 目提出的理由 住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。溫家寶總理在20xx 年《政府工作報(bào)告》中明確提出：房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向人民群眾的普通商品房，它是構(gòu)建和諧社會(huì)、建立具有中國特色社會(huì)主義住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的一項(xiàng)長期的政策措施。溫總理在 20xx 年《政府工作報(bào)告》中又一次提出：要 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。繼續(xù)支持居民自住星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 性住房消費(fèi) ， 增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快 普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。 運(yùn)城市位于晉、陜、豫交匯處的 “黃河金三角 ”區(qū)域，交通便捷，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，資源豐富，人文鼎盛，是山西省南部的政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)中心。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的經(jīng)濟(jì)收入提高很快，改善住房條件欲望很強(qiáng)。根據(jù)運(yùn)城市總體規(guī)劃，到 2020 年城市規(guī)劃面積達(dá)到 50 平方公里，城市常住人口將達(dá)到 50 萬。在城市化的不斷推進(jìn)中，城市人口迅速膨脹，住房需求增長很快。隨著國家金融制度的改革以及人們的城鄉(xiāng)階層意識(shí)、群居意識(shí)、負(fù)債消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 近幾年來， 運(yùn)城市不斷加大城市建設(shè)力 度，突出建設(shè)重點(diǎn)，著力提升城市品位，讓城市成為美麗的花園、精神的樂園和溫馨的家園。 運(yùn)城市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和物流中心，對(duì)周邊縣市的輻射力很強(qiáng)，根據(jù)當(dāng)?shù)厝藗兊纳罘绞剑绣X必置業(yè)，置業(yè)必購房的習(xí)慣，周邊地區(qū)的白領(lǐng)及 “暴發(fā)戶 ”到運(yùn)城購房的意愿越來越強(qiáng)烈 ，加之 舊城改造的速度加快，市場(chǎng)容量膨脹很快，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求非常旺盛。 山西錦佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為解決公司員工辦公業(yè)務(wù)需求，決定在該項(xiàng)目中建設(shè)業(yè)務(wù)樓一幢。 該項(xiàng)目 位于運(yùn)城市東部， 禹西路與鋪安街交匯處的東北角 ，總 占地面積 為（ 約 合 28 畝），總建筑面積 為 ， 項(xiàng)目建成后 可提供住房 636 套，解決 2035 人和公司員工 的住房問題。 申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù) ⑴ 《 運(yùn)城市總體規(guī)劃 》 （ 20xx~2020 年） ⑵ 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)【 20xx】 37 號(hào)） ⑶ 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)【 20xx】 24 號(hào)） 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 5 ⑷ 《國家發(fā)展改革委發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知》（發(fā)改投資[20xx]1169 號(hào)） ⑸ 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版 20xx 年 7 月） ⑹ 《山西省企業(yè)投資 項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》（ 20xx 年 1 月） ⑺ 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料及調(diào)查資料 結(jié)論及建議 結(jié)論 該項(xiàng)目建設(shè)屬普通商品房建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目選址合理，符合運(yùn)城市總體規(guī)劃。 90m2以下的小套型面積占住宅總建筑面積 的 70%以上 ，符合國家調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的要求。隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷改善，城市建設(shè)快速推進(jìn)，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景廣闊，社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益比較明顯。該小區(qū)設(shè)計(jì)方案合理，技術(shù)配備先進(jìn)，結(jié)構(gòu)安全可靠，實(shí)施計(jì)劃科學(xué)，對(duì)改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意義。經(jīng)過市 場(chǎng)調(diào)查分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目住宅用房建成后可解決 636戶 2035 余人的住房問題， 還可解決公司員工辦公業(yè)務(wù)問題， 財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益較好。因此，本項(xiàng)目是可行的。 目前，該場(chǎng)地的前期準(zhǔn)備工作基本就緒，水、電、路等各種城市配套的基礎(chǔ)設(shè)施基本形成，項(xiàng)目建設(shè)資金已基本落實(shí)，項(xiàng)目建設(shè)的前期基礎(chǔ)條件均已具備，項(xiàng)目的節(jié)能環(huán)保、安全、消防措施得力，財(cái)務(wù)效益較好，建議盡快立項(xiàng)實(shí)施。 建議 建議在項(xiàng)目實(shí)施過程中，充分做好市場(chǎng)調(diào)查，廣泛征求社會(huì)需求意見，按照用戶需求隨時(shí)調(diào)整和完善建設(shè)工程方案做到社會(huì)效益和企業(yè)效益雙 豐收。 建設(shè)過程中，建議采用限額設(shè)計(jì)的方法，對(duì)造價(jià)實(shí)施嚴(yán)格的控制。 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)資金籌措力度，確保工程建設(shè)資金及時(shí)到位。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)時(shí)保質(zhì)保量順利完工，創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程。 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)備材料購置，應(yīng)有超前意識(shí)，做到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、管理信息化，操作自動(dòng)化。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 7 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 表 11 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)劃總用地面積 m2 約合 28 畝 建筑物基底面積 m2 項(xiàng)目區(qū)綠 地 面積 m2 7460 包括集中綠地與宅間綠化面積 道路與場(chǎng)地硬化面積 m2 2 規(guī)劃總建筑面積 m2 地上建筑面積 m2 其中 住宅用房建筑面積 m2 商業(yè)及會(huì)所等附屬用房建筑面積 m2 5560 地下建筑面積 m2 1794 均為住宅樓地下室 3 可提供住宅單元房 戶（套） 636 90m2以上戶型 套 140 占住宅房建筑總面積的 % 90m2以下戶型 套 496 占住 宅房建筑總面積的 % 4 居住人口數(shù) 人 2035 戶均 人 5 主要技術(shù)指標(biāo) 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 40 6 估算總投資 萬元 建安工程費(fèi) 萬元 其他費(fèi)用 萬元 基本預(yù)備費(fèi) 萬元 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 國家“十二五”規(guī)劃 展望 “十二五 ”，中國經(jīng)濟(jì)總量將穩(wěn)居 世界第二位，人均 GDP 將超過 5000 美元。 “十二五 ”時(shí)期，我國城鎮(zhèn)化率將突破 50%，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主要?jiǎng)恿?。城?zhèn)化將向著增長方式集約化、公共服務(wù)均等化、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化方向發(fā)展。根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國家人均 GDP 在 800~4000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入 4000~8000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期，當(dāng)一個(gè)國家人均居住面積在達(dá)到 30~35m2之前（我國 20xx 年底城鎮(zhèn)人均居住面積為 ），城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居 住需求。 運(yùn)城市城市規(guī)劃 運(yùn)城市區(qū)位于全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。運(yùn)城市城市總體規(guī)劃系運(yùn)城撤地設(shè)市后于 20xx 年 10 月正式編制， 20xx 年 4 月 21 日經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)。城市規(guī)劃區(qū)范圍包括市區(qū) 8 個(gè)辦事處和 永濟(jì)市蒲州境內(nèi)40km2，總面積約為 600km2。規(guī)劃期限： 20xx2020 年。城市性質(zhì)為：晉南和晉、秦、豫黃河金三角地區(qū)重要的中心城市，具有河?xùn)|文化特色的工貿(mào)旅游城市。城市市區(qū)遠(yuǎn)期用地規(guī)模 50km2，人口規(guī)模 50 萬人。城市用地發(fā)展方向：規(guī)劃以向東、向北發(fā)展為主，遠(yuǎn)景適度向西發(fā)展。近期建設(shè)重點(diǎn)為 東城區(qū)，中期建設(shè)重點(diǎn)為北城區(qū)，遠(yuǎn)期重點(diǎn)是東北工業(yè)區(qū)，逐步改造老城區(qū)。運(yùn)城市城市總體布局形成“一主兩副”三個(gè)城市中心和三個(gè)工業(yè)片區(qū)的城市組團(tuán)。 “一主”指以市委、市政府為中心的老城區(qū)； “兩副”指高專東路以東以安邑、八一水庫為中心的城東區(qū)和鐵路星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 9 以北的城北區(qū)。 三大工業(yè)片區(qū)：東北工業(yè)片區(qū)、西北工業(yè)片區(qū)、西南工業(yè)片區(qū)。 道路系統(tǒng)布局結(jié)構(gòu)為“兩環(huán)九橫九縱”。“兩環(huán)”：內(nèi)環(huán)為國糧街 — 學(xué)苑路 — 紅旗街 — 圣惠路；外環(huán)為西外環(huán) — 南二環(huán) — 東外環(huán) — 北外環(huán)；“九橫”由北向南分別為：岳北街、國糧街、條山街、棉北街、工農(nóng)街、禹都街、河 東街、紅旗街、銀湖街；“九縱”由西至東分別為：大渠路、圣惠路、解放路、人民路、建設(shè)路（中銀大道）、槐東路、學(xué)苑路、安中路、邑東路。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合 運(yùn)城市 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，既能為 運(yùn)城市 產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到促進(jìn)作用，又能為 運(yùn)城市 人民提供一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的居住環(huán)境，對(duì)改善人民生活，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面都起著巨大的作用。 產(chǎn)業(yè)政策分析 中國房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)化比較成功的一個(gè)行業(yè)，但是受 “民生 ”問題影響，又是受政府調(diào)控較多的行業(yè)。在 “市場(chǎng) ”與 “民生 ”的兩難中，中國樓市在政策趨嚴(yán)的調(diào)控下，反而愈調(diào)愈漲，呈現(xiàn)出 市場(chǎng)走勢(shì)與政策意愿相背離的發(fā)展態(tài)勢(shì)， 20xx年表現(xiàn)尤甚。 在 20xx年以前，樓市調(diào)控政策多冠之以 “穩(wěn)定 ”、 “理性 ”等字眼，但在政策的 “溫柔鄉(xiāng) ”里，樓市 “愈調(diào)愈漲 ”，不停地蠶食購房者的住房夢(mèng)。然而20xx 年全球金融危機(jī)，曾經(jīng)讓部分購房者成功置業(yè)，卻因救市刺激樓市大肆反彈，也最終招致 20xx年史上最強(qiáng)調(diào)控的出臺(tái)，并首次冠之以 “遏制 ”之嚴(yán)厲字眼。 20xx 年國