【正文】 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 上海 XX 產(chǎn)廣場營銷執(zhí)行方案 .doc * 上海 **房產(chǎn)經(jīng)紀咨詢有限公司 **廣場營銷執(zhí)行方案 上海 **房產(chǎn)經(jīng)紀咨詢有限公司 **廣場營銷執(zhí)行方案 目 錄 一．項目定位 P3 項目評判 市場形象定位 目標客戶定位 目標客戶分析 二．推廣策略 P12 策略概述 推廣階段 推廣費用預(yù)算 三．廣告企劃 P19 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 廣告總精神 階段廣告執(zhí)行計劃 媒體計劃 四．工作進度表 P43 序 本案營銷企劃的基本思想 ? 以耀江集團整體發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，對待本案的全程營銷企劃； ? 將本案理解為耀江品牌運作的一部分，充分考慮對耀江品牌已有影響力的繼承和發(fā)展； ? 充分發(fā)揮每個項目在品牌發(fā)展過程中的作用，進行整合營銷，最終實現(xiàn)“滿盤皆贏”。 本案營銷企劃的主要目的 ? 銷售目標 實現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應(yīng)的銷售計劃，達到預(yù)先確定的經(jīng)濟收益； ? 品牌目標 在耀江花園的基礎(chǔ)上，將耀江品牌的市場影響力提升到一個新的層次； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 ? 積累客戶 通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠度，為后續(xù)開發(fā)項目積累忠誠的潛在客戶。 一 . 項目定位 項目評判 優(yōu)勢 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點，同時也增強了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心； 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使人們對虹口區(qū)域的物業(yè)認識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)； 耀江花園已經(jīng)在上海市場積累了較高的品牌形象，使人們對“耀江”品牌有了初步的認識； 與周邊競爭樓盤相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計方面具有非常獨特的 優(yōu)勢，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義上的建筑設(shè)計模式，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術(shù)與功能很好地融為一體，成為城市中獨特的風(fēng)景線； 由于本案具有高級商務(wù)辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應(yīng)的規(guī)劃相符合，大大增加了本案的檔次。 劣勢 ? 由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏，北外灘的真實價值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價的策略； ? 本案的占地面積相對較小，因而在環(huán)境設(shè)計上的余地較小，只能借助于建筑設(shè)計和周邊景觀資源 的充分利用； ? 由于重點考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一些不規(guī)則的空間布局，使人們居住心理和家居擺放有一些困難。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 威脅 ? 周邊已開發(fā)項目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其相對較低的價格，對本案造成 一定的威脅； ? 四川北路的整體開發(fā)，在未來將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供應(yīng)量，由于其戶型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素，將對本案造成一定 的競爭力。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典，北臨 4 萬平方米的綠地，毗鄰四川北路，很可能成為未來虹口高檔住宅的新星； ? 世界政治和經(jīng)濟格局處于動蕩，將影響外資 企業(yè)對上海的投資，對本案也將造成一定的影響； ? 隨著北外灘和外灘源開發(fā)進程的加速，與本案地段優(yōu)勢雷同，甚至更加優(yōu)越的項目可能會不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場競 爭能力； ? 白金府邸、新外灘花苑、臨潼苑同處北外灘區(qū)域，對本案構(gòu)成直接競爭。 機會 ? 目前整個北外灘區(qū)域正處于開發(fā)的前奏，作為北外灘內(nèi)的項目，必將吸引公眾的眼球；同時北外灘核心區(qū)域的若干項目， 如世茂、中遠等項目進度相對緩慢，本案將充分利用 2020 年底至 2020 年中的北外灘項目真空期打一個“時間差”； ? 由于還處于開發(fā)前期，再加上虹口房地產(chǎn)市場目前 正處于轉(zhuǎn)折時期，因而具有很大的升值空間； ? 真正屬于北外灘規(guī)劃內(nèi)的樓盤目前主要是新外灘花苑和臨潼苑以及白金府邸，在高端市場仍然屬于稀有產(chǎn)品； ? 北外灘、外灘源的開發(fā)，以及四川北路的改造，使本案處于城市發(fā)展熱點的中心區(qū)域，必將產(chǎn)生更多的機遇，帶來更大的 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 市場需求； ? 目前上海房地產(chǎn)高端市場無論是投資還是居住，都處于供需兩旺的總體態(tài)勢。 市場形象定位 總體形象 中國新經(jīng)濟中心的高尚綜合商住社區(qū)。 分形象 寫字樓 中小企業(yè)的孵化基地，前沿產(chǎn)業(yè)的聚集地。 酒店公寓 新知識階層的 理想家園。 （新知識階層：知識經(jīng)濟中的創(chuàng)業(yè)者。） 住宅 北外灘區(qū)域可收藏的稀世豪宅。 目標客戶定位 寫字樓 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 外資及外省市知名企業(yè)的分支機構(gòu)或辦事處； 新興、前沿領(lǐng)域的中小型企業(yè)，如電子商務(wù)、生物制藥、信息產(chǎn)業(yè)、投資公司、律師事務(wù)所、保險、貿(mào)易等行業(yè)； 各行業(yè)管理機構(gòu)； 與周邊經(jīng)濟活動往來密切的相關(guān)企業(yè)，處于地段考慮，選擇本案； 四平路沿線原有的寫字樓出租者； 看重本區(qū)域發(fā)展的投資者。 酒店公寓 A. 銷售目標客戶 看重本區(qū)域未來發(fā)展的投資者。 B. 未來居住客戶 在上海工作的外籍人士； 購 買本案辦公物業(yè)的業(yè)主； 周邊商業(yè)區(qū)域的私營企業(yè)主； 在陸家嘴、南京路、淮海路等周邊高級寫字樓上班的高級白領(lǐng)； 外地駐滬分支機構(gòu)、辦事處的管理人員。 住宅 A. 周邊商業(yè)區(qū)域的外來私營業(yè)主； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 B. 虹口本區(qū)域的私營業(yè)主 C. 投資者 D. 外籍客戶 商鋪 A. 原來周邊小商鋪的經(jīng)營者； B. 居住在區(qū)域周圍，有意進行商鋪經(jīng)營的客戶； C. 看