【正文】 城市經(jīng)典 III期 營(yíng)銷(xiāo)企劃方案 上帝在你面前關(guān)上了門(mén)，又在另一處開(kāi)了窗。 Donde una puerta se cierra,otra se abre. 西班牙名諺 CONTENTS ? 市場(chǎng)定位 ? 營(yíng)銷(xiāo)概念 ? 推案名探討 ? 推廣策略 ? 視覺(jué)表現(xiàn) 市場(chǎng)定位 100112121 1221946989620556432711240501001502002501 1 月下 1 2 月上 1 2 月下 1 月上 1 月下 2 月上 2 月下獨(dú)立 聯(lián)排近期別墅供應(yīng)量走勢(shì)圖 ? 獨(dú)棟、聯(lián)排供應(yīng)量反差明顯。 套數(shù) 近期別墅成交量走勢(shì)圖 26722215413414015842166177226166125148630501001502002503001 1 月下 1 2 月上 1 2 月下 1 月上 1 月下 2 月上 2 月下獨(dú)立 聯(lián)排? 成交量獨(dú)立、聯(lián)排均大幅回落。 套數(shù) 18712169331513716748160161727719237105739884 970910283 100319644928005000100001500020220250001 1 月下 1 2 月上 1 2 月下 1 月上 1 月下 2 月上 2 月下獨(dú)立 聯(lián)排近期別墅成交均價(jià)走勢(shì)圖 ? 成交均價(jià)獨(dú)立明顯上升，聯(lián)排小幅下挫 價(jià)格 市場(chǎng)小結(jié) 供應(yīng)量獨(dú)立、聯(lián)排供應(yīng)量反差明顯 上月獨(dú)立和聯(lián)排別墅在供應(yīng)量上呈現(xiàn)出交為鮮明的對(duì)比。獨(dú)立別墅方面在經(jīng)歷了前 5期的穩(wěn)步攀升和 1月下旬的大幅放量，本期供應(yīng)量呈明顯的下降趨勢(shì)。 成交量獨(dú)立、聯(lián)排均大幅回落 上月獨(dú)立別墅共成交 42套，比上期減少了 116套，降幅達(dá)到 73％。聯(lián)排別墅共成交 63套，比上期減少了 5套，降幅也達(dá)到了 57％。應(yīng)該說(shuō)春節(jié)前后的傳統(tǒng)樓市對(duì)于獨(dú)立和聯(lián)排別墅的成交量都產(chǎn)生了影響。 成交均價(jià)獨(dú)立明顯上升，聯(lián)排小幅下挫 從數(shù)據(jù)表明，本期獨(dú)立別墅均價(jià)較上期有了一個(gè)明顯的上升，達(dá)到了19237元 /平方米，漲幅達(dá) 11％。聯(lián)排方面有了 4％的小副下挫，但依舊穩(wěn)定在 10000元 /平方米的成交臺(tái)階左右。 序號(hào) 名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 面積（ m2） 售價(jià)（元） 均價(jià)（元） 總價(jià) 地址 所屬板塊 備注 1 湯臣豪庭（美麗空間） 疊加別墅 155~220 8400~11000 9500 廣蘭路 50弄 張江 售樓處，無(wú)花園無(wú)地下室 2 東郊華庭 雙拼別墅 260 16000 16000 400萬(wàn) 青桐路 333弄 張江 花園 150M2，地下車(chē)庫(kù) 120M2 3 湯臣豪園 疊加別墅 147~278 12022~13000 松濤路 200弄 張江 售完，數(shù)據(jù)來(lái)源于中介。 4 張江湯臣豪園 聯(lián)排別墅 160~220 16000 晨暉路 825弄 張江 售完，數(shù)據(jù)來(lái)源于中介。 5 巨峰家苑 聯(lián)排別墅 192 11000 巨峰路 758弄 金橋 在售，數(shù)據(jù)來(lái)源于售樓處 6 東源麗晶 獨(dú)棟、雙聯(lián) 300~400 1500030000 20220 600~800萬(wàn)（雙聯(lián)） 巨峰路 1589弄、1585弄 金橋 在售，數(shù)據(jù)來(lái)源于售樓處，無(wú)樣板房 7 楓澗美墅 雙拼別墅 218/228 14000 300萬(wàn) 紅同路 300弄 上南三林 在售，有樣板房，80120M2花園，5797M2地下室 8 環(huán)球翡翠灣 聯(lián)排別墅 180 20220 360萬(wàn) 西泰林路 158弄 上南三林 在售，有樣板房 張江及周邊地區(qū)主要在售別墅 城市經(jīng)典 III期的定價(jià)依據(jù) ? 近半年來(lái)上海別墅市場(chǎng)的成交量及價(jià)格走勢(shì) ? 宏觀政策下，別墅資源的稀缺性和不可再生性 ? 城市經(jīng)典 Ⅲ 期產(chǎn)品自身的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn) ? 城市經(jīng)典 Ⅲ 期所在區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格參考 價(jià)格定位 定價(jià)建議 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析，比較同類(lèi)型產(chǎn)品的價(jià)格 我們建議城市經(jīng)典 Ⅲ 期的售價(jià)為 1800－ 20220元 /平方米 浦東 5大商務(wù)板塊的管理者 /高層 張江板塊 金橋板塊 陸家嘴板塊 世紀(jì)公園板塊 外高橋板塊 世紀(jì)公園板塊 張江高科技園區(qū) 金橋出口加工區(qū) 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) 外高橋保稅區(qū) 塊狀目標(biāo)客戶 客源定位 條狀目標(biāo)客戶 港澳臺(tái)及境外人士 高級(jí)律師等專(zhuān)業(yè)人才 各類(lèi)民營(yíng)企業(yè)主 高級(jí)汽車(chē)俱樂(lè)部車(chē)主 海外國(guó)籍華人 全市 500強(qiáng)企業(yè)總裁 /CEO 客源定位 產(chǎn)品定位 城堡式的低層豪宅 城堡式低層豪宅 ， 建筑本身是上層名士的奢侈收藏品。 ? 以藝術(shù)手工抹灰來(lái)表現(xiàn)立面獨(dú)特的質(zhì)感，湖面與建筑的光影游戲，陽(yáng)光象畫(huà)筆落在美麗的西班牙白色墻壁上，透過(guò)露臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)，樓梯，過(guò)廊，在不斷幻化的建筑表情中，收藏生命與自然的律動(dòng)。 ? 在地中海 50萬(wàn)平方公里與陽(yáng)光舞蹈的風(fēng)情棕櫚 ，在西班牙燃燒激情的純白城堡 。 產(chǎn)品定位 形象定位 西班牙地中海建筑風(fēng)格 西班牙米拉公寓 建筑大師的思想 多維的建筑表情 1 2 3 營(yíng)銷(xiāo)概念一 西班牙米拉公寓 Antonio Gaudi設(shè)計(jì)的西班牙巴塞羅那米拉公寓（ Casa Mila） Casa Mila Casa Mila Casa Mila 屋頂 高低錯(cuò)落， 墻面 凹凸不平， 到處可見(jiàn)蜿蜒起伏的 曲線， 整幢大樓猶如波濤洶涌的 海面 ，富于動(dòng)感。 用自然主義手法在建筑上體現(xiàn)浪漫主義和反傳統(tǒng)精神最有說(shuō)服力的作品 。 —— 高迪 建筑大師的思想 Melvin Villarroel 世界級(jí)生態(tài)建筑師 以鼎邦麗池為典范，他顯著改變了建筑設(shè)計(jì)的空間思維，完全表達(dá)對(duì)家與生活的夢(mèng)想。 創(chuàng)作自然的生態(tài)環(huán)境，再將建筑和諧地融入其中。 這里，湖泊的面積占到建筑面積的三分之一，四季植栽烘托處一個(gè)地中海熱帶花園，天空與建筑輝映出的藍(lán)白形象鮮艷，動(dòng)人 …… 建筑的多維表情 層層退階 圓弧型結(jié)構(gòu)形態(tài) 黃、紅色陶質(zhì)筒瓦屋頂 木制葡萄架露臺(tái) 防銹黑色鍛鐵小窗 鏤空的窗格和煙囪 手工抹灰墻體 平緩坡度的屋頂 ?建筑外立面使用了米色砂巖和涂料，運(yùn)用了專(zhuān)業(yè)的噴涂技術(shù)；屋頂采用坡頂設(shè)計(jì)， 鋪蓋紅、黃色的陶質(zhì)筒瓦 。 ?建筑的外部設(shè)計(jì)多采用圓角和弧線，看起來(lái)更富動(dòng)感，配以西班牙式落地大窗和防銹黑色鍛鐵的裝飾小窗；露臺(tái)上安裝了 木質(zhì)葡萄架和黑色鑄鐵欄桿 等，呈現(xiàn)出一種地道的西班牙風(fēng)格和韻味。 ?建筑形態(tài)上 多采用圓弧形結(jié)構(gòu) ，包括墻體、護(hù)欄、門(mén)窗框架等，形成虛實(shí)相間的建筑效果，讓現(xiàn)代化的居住建筑有了夢(mèng)幻中的城堡的感覺(jué)。 ?從坡頂層面到檐口、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、窗戶、廊柱和各種建筑裝飾，都 采用了經(jīng)典的西班牙建筑符號(hào) ，營(yíng)造出濃郁的地中海建筑風(fēng)韻。 ?從外到內(nèi)，從建筑表情到建筑內(nèi)涵上都凸顯著閑適、優(yōu)雅、浪漫和奔放的居住文化。 西班牙建筑風(fēng)格的多維表情 亞熱帶風(fēng)情的景觀綠化和湖泊 ?大面積的地中海風(fēng)情人工湖水系 ?具有 獨(dú)特亞熱 帶風(fēng)情的濱海植物景觀 ?家門(mén)口是充滿生命力的亞熱帶森林 ?開(kāi)窗就碰觸得到棕櫚樹(shù) ?綠色森林，和湖泊共生共榮 家門(mén)口的湖 ? 建議將中心湖泊取名為 PICASSO LAKE（畢加索湖）： ? 畢加索 出生于西班牙， 二十世紀(jì)最具影響力的現(xiàn)代派畫(huà)家，他的立體主義的風(fēng)格與紫邸的建筑相輔相承，同樣都在自然與建筑之間構(gòu)筑起了一種罕見(jiàn)的和諧美感。在理性與感性之間，在靈性與俗世之間，在急忙與優(yōu)緩之間，在激情與靜謐之間，達(dá)成一種和諧的境界。 內(nèi)部連續(xù)的超大空間戶型 城市經(jīng)典 III期的戶型空間非常有特色，在別墅的外型之下，隱藏的是大面積的平層公寓戶型， 300平米左右的主力房型，讓受眾具有活動(dòng)的大空間，因而也具有非凡氣度。 地處東郊國(guó)際別墅區(qū)金鉆位 城市經(jīng)典 III期位于東郊國(guó)際別墅區(qū)核心位臵，東有白金瀚宮、棕櫚泉等獨(dú)棟千萬(wàn)級(jí)身價(jià)別墅，西有湯臣高爾夫球場(chǎng)、東方藝術(shù)中心等品質(zhì)生活地，進(jìn)可攻，退可守。 硅谷地產(chǎn) 家臨硅谷地產(chǎn)，成就了私家住所與高科技精英聚集地的高尚交流。 大量科技精英不斷涌入 ,人居環(huán)境迅速改善 ,張江已成為名副其實(shí)的”上海硅谷”。 6萬(wàn)科技菁英匯聚 張江一統(tǒng)上海原”五園一區(qū)”科技產(chǎn)業(yè)格局 ,成為上海整個(gè)科技產(chǎn)業(yè)的代名詞。 張江繼浦東聯(lián)洋、碧云之后已成為重點(diǎn)建設(shè)的國(guó)際化聚居之一。 國(guó)際化棲居環(huán)境 成功群體， CLUBHOUSE生活 成功群體強(qiáng)調(diào)房子不僅僅是