【正文】 專業(yè)好文檔 普陀區(qū)五星級(jí)酒店分析 本文中所指的五星級(jí)酒店包括上海所有已持五星級(jí)牌照的酒店及已開業(yè)的準(zhǔn)五星級(jí)酒店。 五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 供應(yīng)量： 上海市五星級(jí)酒店的供應(yīng)量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)， 截至目前 ,上海市共有五星級(jí)酒店 19 家，累計(jì)客房總數(shù) 9453 間。平均每座酒店擁有 472 間客房。 0 02 年五星級(jí)酒店入住率分析： 從整體上看，在過去兩年中，本市五星級(jí)酒店的入住率基本呈上升趨勢(shì)（除個(gè)別淡季，如春節(jié)期間）， 2021 年平均入住率達(dá)到 %。 幫 你 解 決 一 切 難 題 包 括 企 業(yè) 和 個(gè) 人 一 切 的 一 切 現(xiàn)在 ==免費(fèi)注冊(cè) ==(用你的姓名搶注）享受會(huì)員功能極力推薦。補(bǔ)充一下信息實(shí)名認(rèn)證要用到身份證相片用手機(jī)照下來然后上傳上去就行了，實(shí)名認(rèn)證是對(duì)用戶資料的真實(shí)性5 s t a r60%65%70%75%80%85%90%J01F01M01A01M01J01J01A01S01O01N01D01J02F02M02A02M02J02J02A02S02O02N02D025 star02021400060008000100001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021客房數(shù)新增供應(yīng) 累積供應(yīng)專業(yè)好文檔 進(jìn)行驗(yàn)證審核。保障用戶的合法權(quán)益。 0 02 年平均客房?jī)r(jià)（實(shí)際價(jià)格） 從過去兩年酒店價(jià)格水平來看，本市五星級(jí)酒店的價(jià)格均相對(duì)比較穩(wěn)定； 從具體數(shù)據(jù)分析，本市五星級(jí)酒店標(biāo)房的平均價(jià)格維持在 100 美元 ~130 美元 /日之間，五星級(jí)的價(jià)格要比四星級(jí)的價(jià)格高出 50%以上 需求分析 境外客人（含港澳臺(tái)）為五 星級(jí)酒店的主要客源，境外客人比例超過 80%，有些高達(dá) 90%以上，如喜來登豪達(dá)太平洋酒店。 境外來滬的人數(shù)變動(dòng)情況直接影響對(duì)高級(jí)酒店的實(shí)際需求量。自 1990 年以來，來滬旅游的境外人數(shù)快速增長(zhǎng)， 1995 年為 萬， 2021 年超過 200 萬，2021 年達(dá)到 272 萬，比上年增長(zhǎng) 36%。 近年來海內(nèi)外客源對(duì)五星級(jí)酒店的需求比例走勢(shì)穩(wěn)中有升，其中，海外客源平均達(dá)到 %， 2021 年有 %抵滬海外客人住宿五星級(jí)酒店。 20406080100120140J01 F01 M01 A01 M01 J01 J01 A01 S01 O01 N01 D01 J02 F02 M02 A02 M02 J02 J02 A02 S02 O02 N02 D02USD/night5 star 線性（房?jī)r(jià)走勢(shì)）2 4 . 0 2 3 1 . 1 88 9 . 31 3 6 . 7 91 8 1 . 42 0 4 . 2 62 7 2 . 50501 0 01 5 02 0 02 5 03 0 01 9 7 8 年 1 9 8 0 年 1 9 9 0 年 1 9 9 5 年 2 0 0 0 年 2 0 0 1 年 2 0 0 2 年入境境外旅游者人數(shù) ( 萬人次 )專業(yè)好文檔 區(qū)域市場(chǎng)分析 五星級(jí)酒店的主要分布區(qū)域主要位市中心六個(gè)區(qū)，普陀區(qū)只擁有四星級(jí)酒 店兩座，沒有五星級(jí)酒店。 高檔酒店及客房數(shù)量都相對(duì)較少。這與普陀區(qū)的發(fā)展定位不相稱， 未來將是區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一。 海內(nèi)外客源對(duì)五星級(jí)酒店的需求比例0%5%10%15%20%25%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021海外客源需求比例 %%%%%%國(guó)內(nèi)客源需求比例海外客源對(duì)五星級(jí)賓館需求比例 國(guó)內(nèi)客源對(duì)五星級(jí)賓館需求比例2021年底上海四、五星級(jí)酒店分布情況694351225 靜安長(zhǎng)寧徐匯盧灣黃浦浦東普陀其它區(qū)域?qū)I(yè)好文檔 市場(chǎng)潛力分析 我行根據(jù)上海市歷年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)未來五年內(nèi)五星級(jí)酒店的潛在需求和市場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測(cè)。其預(yù)測(cè)主要數(shù)據(jù)包括： 1) 上海的海外游客入境人次預(yù)測(cè) – 根據(jù)上海歷年海外游客入境人次平均的幾何增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)測(cè)； 2) 國(guó)內(nèi)其它省市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的預(yù)測(cè) – 根據(jù)上海歷年國(guó)內(nèi)其它省市來滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的平均幾何增長(zhǎng)率； 3) 未來五星級(jí)酒店的客房 供應(yīng)量預(yù)測(cè) – 根據(jù)已知的未來可能新增酒店供應(yīng)量來測(cè)算。 如下圖所示，預(yù)測(cè)結(jié)果如下： 0%20%40%60%80%100%區(qū)域供應(yīng)量（百分比）靜安 長(zhǎng)寧 徐匯 盧灣 黃浦 浦東 普陀 其它區(qū)域?qū)I(yè)好文檔 未來五年內(nèi)，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量和需求量基本保持在平行向上增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其中，市場(chǎng)供應(yīng)量的平均增長(zhǎng)率為 %，略高于潛在需求量 %的增長(zhǎng)。由于需求量的預(yù)測(cè)是基于對(duì)過去 10 年的平均幾何增長(zhǎng)率，而在此期間，上海的高檔酒店業(yè)因亞洲金融危機(jī)的影響而經(jīng)歷了一段低靡期，需求量一度下滑至負(fù)增長(zhǎng)。因此，我行所預(yù)計(jì)的未來需求量是基于一個(gè)較為保守的增長(zhǎng)率。 未來供應(yīng)量 ：未來五年內(nèi)每年會(huì)有一至兩個(gè)新增五星級(jí)酒店。預(yù)計(jì)在 2022021 年，將有三家大型五星級(jí)酒店開業(yè)，市場(chǎng)會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此，預(yù)計(jì)客房出租率會(huì)略有下調(diào)。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下，未來五年的客房出租率預(yù)計(jì)基本能保持在 70%的理想水平，整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。 到 2021 年年底之前，本市已知將建的五星級(jí)酒店將有 12 座 浦東：環(huán)球金融中心、中古酒店、新鴻基項(xiàng)目； 靜安區(qū)：靜安香格里拉項(xiàng)目、大仲里項(xiàng)目、昌輝項(xiàng)目（可能）； 黃浦：世茂國(guó)際廣場(chǎng)、明天廣場(chǎng)、世福匯； 徐匯：萬都項(xiàng)目； 盧灣：金玉蘭廣場(chǎng)； 虹口：北外灘項(xiàng)目； 這些酒店提供的總套數(shù)將超過 5000 間，占目前 存量的近 50％； 發(fā)展前景： 雖然上半年受到非典等因素的影響，但國(guó)內(nèi)外入滬人數(shù)增長(zhǎng)勢(shì)頭不會(huì)因此而五星級(jí)酒店未來供求預(yù)測(cè)0500010000150002021025000300001994199519961997199819992000200120022003F2004F2005F2006F2007F客房數(shù)0 .0 %2 0 .0 %4 0 .0 %6 0 .0 %8 0 .0 %1 0 0 .0 %五星級(jí)酒店客房總量 實(shí)際客房利用量 平均出租率專業(yè)好文檔 受到遏制。專家預(yù)測(cè)，第四季度的旅游接待量有望接近和達(dá)到去年同期水平。 普陀區(qū)新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，蘇州河沿岸憑借其地理與歷史文化優(yōu)勢(shì)，未來必將逐漸成為上海新的商務(wù)旅游區(qū)。 上海已經(jīng)成為外資企業(yè)在中國(guó)投資的熱土，具備了發(fā)展商務(wù)旅游市場(chǎng)的基礎(chǔ)，另一方面上海舉辦國(guó)際性會(huì)展活動(dòng)的軟硬件環(huán)境日趨完善，會(huì)展旅游業(yè)將會(huì)是上海旅游事業(yè)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。會(huì)展旅游由于計(jì)劃性強(qiáng)，沒有季節(jié)性，因此能給酒店帶來穩(wěn)定的收入，據(jù)上海市旅游事 業(yè)管理局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，入住高星級(jí)酒店的國(guó)際商務(wù)客中， 60%以上是來參加國(guó)際會(huì)議和展覽的。 另外，世博會(huì)申辦成功，將極大地促動(dòng)上海旅游業(yè)的發(fā)展。鑒于此，我行認(rèn)為普陀五星級(jí)酒店仍具有較強(qiáng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α? 消費(fèi)者分析 我行對(duì)上海五星級(jí)酒店進(jìn)行了抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示： 客戶來源地：目前，入住五星級(jí)酒店的客人有 80%為境外客人，有些酒店境外客源的比例數(shù)甚至高達(dá) 90%，如太平洋酒店。這一方面是由于五星級(jí)酒店的價(jià)格非一般國(guó)內(nèi)客人所能承受，同時(shí)，由于五星級(jí)酒店多由國(guó)際管理集團(tuán)管理，因此其很大一部分客源來自其全球預(yù) 定系統(tǒng)。 客戶需求：入住五星級(jí)酒店的主要客戶群為商務(wù)客源，五星級(jí)酒店的商務(wù)客人占其全部客源 80%左右。 未來發(fā)展：上海的五星級(jí)酒店所針對(duì)的主要客人依舊會(huì)是境外商務(wù)客人。針對(duì)商務(wù)客人的需求，酒店服務(wù)主要功能為會(huì)議、展覽和商務(wù)，其次才為旅游、觀光、購(gòu)物休閑等 消費(fèi)者特征分析：根據(jù)客戶的需求偏好，地段是客戶選擇酒店的主要考慮因素。 考慮因素 因 素 含 義 重要性 地理位置 地理位置是訪談對(duì)象一致認(rèn)為最重要的考慮因素?？蛻衾硐氲木幼【频隇椋何挥谑兄行?，但能鬧中取靜；同時(shí)購(gòu)物、娛樂、商務(wù)活動(dòng)方便，這對(duì)不熟悉上海 環(huán)境的客戶尤其重要。 A 管理和服務(wù) 客戶認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的酒店管理和完善的服務(wù)是促使他 B 專業(yè)好文檔 們選擇某一酒店的基礎(chǔ)。 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境主要指酒店的環(huán)境狀況：如綠化、景觀小品、噴泉等。 C 酒店風(fēng)格 酒店風(fēng)格包括房間大小，房型設(shè)計(jì)和酒店整體的建筑風(fēng)格等。 D 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案例分析 圖表 —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較 金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店 形象特色 上海標(biāo)志性建筑，世界最高的酒店。 目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對(duì)浦西外灘萬國(guó)博覽建筑群 獨(dú)特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。 品牌美譽(yù)度高 世界頂級(jí)豪華酒店之一。 設(shè)施配備 設(shè)施配備完善、齊全。 設(shè)施配備完善、齊全。 設(shè)施配備完善，齊全。 管理機(jī)構(gòu) 美國(guó)凱悅集團(tuán) 香港香格里拉集團(tuán) 美國(guó)麗嘉集團(tuán) 服務(wù)理念 為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品。 “顧客的世外桃源” “由體貼入微的員工提供的亞洲式接待 ” “ 黃 金 準(zhǔn) 則”（ “ Golden Standards”）； “三步式服務(wù) ”。 特有客房 7 層的嘉賓軒行政樓有 82 套客房 /套房 ， 為客人提供私人化的貼心服務(wù)。 香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)。 客房數(shù) 555 612 564 出租客房年平均房?jī)r(jià) （ 2021 年） USD USD USD155 出租率（ 2021 年） % % % 上述所列三家酒店為目前上海頂級(jí)酒店成功案例之代表，其 2021 年的營(yíng)位收入在上海市所有酒店中位列前三位。 從上表可知，此三家酒店均由國(guó)際知名管理集團(tuán)管理。他們之所以能有如此好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備及高水準(zhǔn)的服務(wù)，更在于其各自專業(yè)好文檔 獨(dú)特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。因此，作為一家頂級(jí)五星級(jí)，必須有先進(jìn)的軟硬件設(shè)施 ，同時(shí)還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務(wù)。 本項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： 1) 區(qū)位條件優(yōu)越，周邊環(huán)境逐步改善。 2) 該地塊為綜合開發(fā)項(xiàng)目，各種物業(yè)類型可相互取長(zhǎng)補(bǔ)短，發(fā)揮互動(dòng)效應(yīng)。 3) 綜合型商務(wù)酒店設(shè)計(jì)，商務(wù)配套先進(jìn)齊備。 劣勢(shì)： 1) 較之與目前其他星級(jí)酒店所處位置相對(duì)集中的特點(diǎn)，該地塊的位置較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。 機(jī)會(huì)： 1) 蘇州河沿岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善沿岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來交通更便捷，這必將帶動(dòng)商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長(zhǎng)。 2) 會(huì)展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，必將吸引更多商務(wù)客源的入 住。 3) 普陀區(qū)四星級(jí)以上酒店偏少。作為整體規(guī)劃為大型物流中心的普陀區(qū)，缺少中高檔酒店，未來將是區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一，這也是本項(xiàng)目進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。 挑戰(zhàn)： 1) 隨著其他五星級(jí)酒店的推出，將對(duì)本項(xiàng)目的商務(wù)、旅游客源造成一定的沖擊。 戰(zhàn)略定位及建議 目標(biāo)客戶： 根據(jù)上海目前五星級(jí)酒店客源特征以及未來蘇州河沿岸作為上海新的旅游、商務(wù)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)以商務(wù)、旅游客源為主。 本項(xiàng)目產(chǎn)品方向： 生態(tài)精品超五星級(jí)酒店 項(xiàng)目定位建議： 蘇州河邊的地標(biāo)型建筑物，融生態(tài)和國(guó)際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的超五星 級(jí)酒店。利用其不受建筑高度的限制，為本項(xiàng)目地塊，同時(shí)也是普陀區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性建筑，可以提高整個(gè)地塊區(qū)域的整體品質(zhì)與形象。 專業(yè)好文檔 景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)使之與周圍的自然水景、綠景融合在一起，防止噪音、空氣污染，將蘇州河沿岸獨(dú)特的文化、藝術(shù)展現(xiàn)出來，使酒店不只是過夜休憩之處，更是享受旅游休閑氛圍的場(chǎng)所。 經(jīng)營(yíng)模式建議： 由于高檔酒店的投資耗費(fèi)龐大，許多企業(yè)無法獨(dú)立承擔(dān)，而旅游市場(chǎng)的國(guó)際化又使得有財(cái)力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營(yíng)，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 本市 2/3 以上五星級(jí)酒店為國(guó)外酒店管理公司管理。 從上海目前高檔酒店的經(jīng)營(yíng)來看 ,國(guó)內(nèi)管理公司無論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際知名的管理集團(tuán)。 酒店管理公司的好壞對(duì)整個(gè)酒店品質(zhì)非常重要，國(guó)際著名酒店管理公司管理的四、五星級(jí)酒店的客房?jī)r(jià)格要比國(guó)內(nèi)公司管理的同級(jí)別酒店的客房?jī)r(jià)格高出 30％以上，部分甚至超過 100％。 因此，針對(duì)本項(xiàng)目之豪華五星級(jí)酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國(guó)際知名管理的合作，引進(jìn)其下屬的頂級(jí)品牌。 上海五星級(jí)酒店的合作經(jīng)營(yíng)方式主要有： 1. 委托經(jīng)營(yíng)方式（如紅塔瑞吉） 這一方式是目前上海采用最多的合作方式。委托和約期限一般在 10 年以上。其不足之處是管理公司借助其國(guó)際知名度在簽定和約之初，往往先提出對(duì)其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營(yíng)期間，業(yè)主對(duì)自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權(quán)。 2. 合