【正文】 專業(yè)好文檔 XXXXX 商貿(mào)街西端項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XXX 商貿(mào)街西端項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 專業(yè)好文檔 第一章；市場可行性分析 一、 XXX 概況 概況 城區(qū)發(fā)展方向 目前城區(qū)向北和向東發(fā)展； 東擴(kuò)： 現(xiàn)城區(qū)東擴(kuò)到棣新五路，北擴(kuò)到商貿(mào)街。根據(jù) 2021— 2020 年城區(qū)規(guī)劃尤其是政府北遷的決定、居民的生活習(xí)慣、棣新五路 — 205 國道之間所供城市發(fā)展的土地已經(jīng)不多，現(xiàn)留給城區(qū)向東發(fā)展的空間已經(jīng)不大、無棣縣舊城位于棣新一路以西，以及棣新一路以西擁有可供城區(qū)發(fā)展的豐富土地資源和 205 國道西遷道路建設(shè)年 底將全面展開等眾多因素可推測在未來的 46 年內(nèi)，城區(qū)發(fā)展將會(huì)向西和向北發(fā)展。 二、 市場區(qū)域特征 （一）需求狀況： XX 商品房建設(shè)正處于起步階段，商業(yè)房產(chǎn)概念十分淡薄， 2021 年政府禁止集資房建設(shè)，這一變化將有力推動(dòng)商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展。 鑒于商業(yè)房產(chǎn)還處于萌芽狀態(tài)，多年來部分客層需求得不到有效滿足，市場需求形成一定量的積蓄，特別是集資房的禁止，區(qū)域新就業(yè)人口的增加，必將加快這一積蓄的過程。 消費(fèi)者從眾心理較強(qiáng)，喜好和朋友、親戚住在一起。 專業(yè)好文檔 （二）供給狀況： 目前區(qū)域市場商品房供應(yīng)量十分有限。在售樓盤僅有兩個(gè) ，即田園小區(qū)和 XX 商住樓。 房產(chǎn)建筑形態(tài)以多層磚混為主，喜好沿街規(guī)劃二至三層建筑。 縣城現(xiàn)供應(yīng)房產(chǎn)住宅價(jià)格 900— 1200 元 /㎡，主力產(chǎn)品三房面積 110— 135㎡，二房面積 80— 100 ㎡，主力總價(jià) 8 萬元至 16 萬元；店面價(jià)格 1600— 3000元 /㎡（ 2 至 3 層均價(jià)） 配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、有統(tǒng)一物管理的封閉式社區(qū)，在市場上完全空白，城鎮(zhèn)居民所有居住社區(qū)不存在真正意義上的物業(yè)管理或服務(wù)。 三、 項(xiàng)目分析 地理位置 位于 XXX 城西北角，商貿(mào)街西端，東鄰棣新一路 (省道 )，屬于新老城區(qū)結(jié)合部。目前地塊為空地和果樹 林，周邊環(huán)境雜亂無序，整體形象不理想。但隨著本案大規(guī)模的改造和建材、五金、水暖、機(jī)電綜合大市場的建設(shè)，區(qū)域形象將得到明顯的改觀。 項(xiàng)目規(guī)模 用地面積約 86870㎡（未含政府贈(zèng)送 15畝的中庭和南園 13畝的主干道），容積率可規(guī)劃 132，樓距 ，地上計(jì)容積率建筑面積 114470 ㎡。 項(xiàng)目定位 北園：中高檔住宅區(qū)； 南園：建材、五金、水暖城； 建材、五金、水暖專業(yè)市場調(diào)查 經(jīng)營戶樓統(tǒng)計(jì)表 類別 經(jīng)營戶樓 戶樓比例 經(jīng)營間數(shù) 間數(shù)比例 平均間數(shù) 家俱 12 8% 56 21% 五金 47 33% 71 26% 水暖 15 10% 21 7% 建材 68 47% 118 44% 專業(yè)好文檔 合計(jì) 142 100% 266 100% 注：以上每間店鋪平均面寬 米，面積約 40 平米。 從上表可知，（ 1）市場容量較小。目前 XXX 經(jīng)營五金、建材、水暖、家俱的經(jīng)營店鋪僅 266 間，經(jīng)營戶數(shù)只有 142 家。（ 2）從以上行業(yè)分析，經(jīng)營家俱需求經(jīng)營面積最大，每戶約 200 平米，其次是建材，五金、水暖。另根據(jù)市場調(diào)查，目前無棣經(jīng)營家裝行業(yè)的數(shù)量較少；以上經(jīng)營客戶得知縣府規(guī)劃建材、 五金、水暖專業(yè)市場信息后，在稅收、行政管理費(fèi)用優(yōu)惠的前提下，會(huì)搬遷來此經(jīng)營的客戶約占 30%，考慮客戶約占 40%，不會(huì)搬遷 30%（店鋪大部分是自主經(jīng)營，或占據(jù)較好的地理位置）。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（ SWOT） （ 1）優(yōu)勢（ S） A． 地塊體量較大，為項(xiàng)目整體規(guī)劃創(chuàng)造了較大的造作空間： 近千戶人口，上萬平米的中庭花園、十萬平米封閉式大社區(qū)，強(qiáng)大配套（自身擁有菜市場、幼兒園、會(huì)所等，小學(xué)、二中和醫(yī)院近在咫尺），周到的物業(yè)管理服務(wù)，彰顯尊貴、榮耀品質(zhì)生活。 B． 政府規(guī)劃的近 400 間專業(yè)市場店鋪群，新老城區(qū)交匯的樞紐地段，近千 戶人口日常強(qiáng)大的消費(fèi)能力，商貿(mào)街西段貫通省道和未來 205 國道所帶來的交通便捷，商業(yè)店鋪升值炙手可熱； （ 2）劣勢（ W） A． 本案地段目前較為偏僻 ， 市政生活配套還未健全，人流量較少，商業(yè)氛圍差。 市場建議：大力宣傳政府 2021 年重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目建材、五金、水暖、機(jī)電城和本案大規(guī)模的改造，勾劃和塑造出該區(qū)域?qū)⒊蔀闊o棣縣未來新的生活中心區(qū)和商貿(mào)區(qū)。 B． 經(jīng)營五金、水暖、建材經(jīng)營戶數(shù)有限，市場容量小，與規(guī)劃的 400 間商業(yè)店鋪群存在較大的缺口。 市場規(guī)避： ，降低投資風(fēng)險(xiǎn)； ，充分重視鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶 ； ，如增加金融器具、機(jī)電專業(yè)市場。 專業(yè)好文檔 ，如規(guī)定年限內(nèi)稅收、行政管理費(fèi)用優(yōu)惠或全免，吸引行業(yè)經(jīng)營業(yè)主來此經(jīng)營。 （ 3）機(jī)會(huì)點(diǎn) 縣 城已取消私人建房為項(xiàng)目提供了更大的市場空間 。 ， 03 年未集資房禁止建設(shè)，多年累積下的客戶儲(chǔ) 備量和數(shù)量不斷增加的二次置業(yè)者為房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)提供豐富的客戶資源。 （ 4）威脅 縣城人口少，市場容量有限；居民 消費(fèi)意識(shí)較為原始，為市場的引導(dǎo)增加 了不可預(yù)見性。 （約 5 萬平米） ，會(huì)分流一部分商業(yè)投資客戶。 C． XX 縣小商品商貿(mào)城的慘淡經(jīng)營，將會(huì)影響客戶對本案專業(yè)市場投資的信心 市場規(guī)避： ，使產(chǎn)品更具有競爭力； ，加大各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度； ，尋找市場產(chǎn)品空白點(diǎn)； ，擴(kuò)大專業(yè)市場地理輻射范圍，增強(qiáng)投資者的信心。 小結(jié)： 開發(fā)模式 通過上述分析， XX 縣目前住宅需求量較大，項(xiàng)目北園中高檔住宅區(qū)只要在 小區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品銷售、企劃上引進(jìn) 先進(jìn)的房產(chǎn)理念，銷售則水到渠成，而專業(yè)市場不可預(yù)知性較多，銷售困難性較大。因此為降低開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，加快資金回籠速度，建議項(xiàng)目分二期開發(fā)，首期先開發(fā)北園中高檔住宅區(qū)，積累專業(yè)專業(yè)好文檔 市場客戶，詳細(xì)了解專業(yè)市場客戶心理和市場動(dòng)態(tài)，為二期開發(fā)南園專業(yè)市場做充足準(zhǔn)備。 住宅利基市場 綜 合以上市場區(qū)域狀況和項(xiàng)目分析，本案住宅利基市場如下： A、 120130 ㎡ 3 房、 130150 ㎡ 4 房： 市場總價(jià) 1215 萬元，月付 600 元左右，是市場上最為普遍的居住類型，這一類型構(gòu)成市場主力需求，針對客層主要有兩類： ① 相對年輕的政府機(jī)關(guān)普通公務(wù)員、城鎮(zhèn)國有企業(yè)、事業(yè)單位職員，均有這種支付能力，但目前這類客層均居住在單位集資房，為改善居住環(huán)境、或?yàn)榻Y(jié)婚建立新家庭、或?yàn)閿[脫與父母共同生活的尷尬，傾向于購置一處房產(chǎn)。 ② 下級鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)干部、個(gè)體業(yè)戶，為改善下一代教育環(huán)境，或?yàn)橥卣箓€(gè)人政治空間、人際關(guān)系， 這一客層在縣城置業(yè)欲望較為強(qiáng)烈。 B、中高品質(zhì)的社區(qū)性商品房： 有一定積蓄的當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、企事業(yè)單位雙職工、無棣個(gè)體工商業(yè)戶，可承受價(jià)位在 1620 萬元之間，現(xiàn)住宅多為單位分配房、集資房 或自建房，品質(zhì)較差，因?yàn)榧彝ヒ?guī)模的擴(kuò)大，有改善居住條件的需求，但現(xiàn)有商品房相對其居住房又無明顯差異，這一客層需求無法得到有效滿足。 C、別墅或類別墅產(chǎn)品完全一片空白： 一部分當(dāng)?shù)爻晒θ耸?，特別是 個(gè)體、私營企業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、政府要員， 事業(yè)基礎(chǔ)在當(dāng)?shù)兀?為追求高品質(zhì)的城市生活，傾向于在當(dāng)?shù)刭徶靡惶幱幸?guī)范物業(yè)管理、完善社區(qū)環(huán)境配套的房產(chǎn)，享受良好的居住氛圍，優(yōu)越的舒適性、安全性和私密性，傾向于經(jīng)濟(jì)型別墅或類別墅，價(jià)位在 2535 萬元之間。 第二章：產(chǎn)品投資分析 專業(yè)好文檔 一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表（不含政府贈(zèng)送廣場、專業(yè) 市場主干道）： 用地面積 104870（含政府北區(qū)贈(zèng)送 10000 平米的中庭廣場和南區(qū) 8000 平米的道路） 土地實(shí)際用地面積 80490 ㎡ 建筑占地面積 28300 ㎡ 總建筑面積 112440 ㎡ 不計(jì)容積率面積 7000 ㎡ 計(jì)容積率面積 105440 ㎡ 其中 其中 北園用地面積 42360（未含贈(zèng)送花園面積） 北園建筑面積 68660 ㎡ 其中 沿商貿(mào)街店鋪 4660 ㎡ 住宅面積 64000 ㎡ 建筑占地面積 13430 建筑密度 % 容積率 南園用地面積 38130（未含政府贈(zèng)送主干道） 南園建筑面積 36780 其中 沿商貿(mào)街店鋪 3000 ㎡ 專業(yè)市場內(nèi)街店鋪 11870 ㎡ 23 層住宅 21910 ㎡ 建筑占地面積 14870 建筑密度 % 容積率 總建筑密度 % 總?cè)莘e率 綠地率 35% 總停車位 300 位（含南北區(qū)公用停車位） 專業(yè)好文檔 二、預(yù)測銷售收入 銷售收入總表 房產(chǎn)類型 面積 單價(jià) 預(yù)側(cè)收入 備注 商業(yè) 店鋪 沿商貿(mào)街 7660 2021 1532 米層高 專業(yè)市場內(nèi)街 11870 1400 1662 4 米層高 住宅 85910 1200 10309 含贈(zèng)送儲(chǔ)藏間或花園 車位 3000（ 120個(gè)） 2 萬 /位 240 層高 米 合計(jì) 13743 房產(chǎn)銷售平均價(jià)格： 1290 元 /㎡ 收入明細(xì)表如下 房產(chǎn)類型 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 預(yù)側(cè)收入（萬元） 備注 北園 沿商貿(mào)街店鋪 4660 2021 932 米層高 住宅面積 64000 1200 7680 含贈(zèng)送儲(chǔ)藏間 車庫 120 個(gè) 2 萬 /位 240 3000 平米 小計(jì) 8852 南園 沿商貿(mào)街店鋪 3000 2021 600 米層高 內(nèi)街店鋪 11870 1400 1662 4 米層高 住宅 21910 1200 2629 含贈(zèng)送花園 小計(jì) 4891 合計(jì) 13743 三、直接開發(fā)成本 內(nèi)容 成本（萬元） 備注 地上建安綜合成本 5850 平層均價(jià) 530 元 /㎡（含樁基、門、窗等） 物管基金 117 建安開發(fā)成本的 2% 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及其它行政事 390 35 元 /㎡（含消防、新型建筑材料發(fā)展基金、專業(yè)好文檔 業(yè)性與服務(wù)性收費(fèi) 圖審費(fèi)用、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、散裝水泥專項(xiàng)資金、及各類規(guī)費(fèi)） 水、電、智能 422 40 元 /㎡ 道路、綠化、地下管道等公用配套 400 暖氣 422 40 元 /㎡ 勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用 158 15 元 /㎡ 資金成本 100 不可預(yù)見費(fèi)用 293 建安成本的 5% 管理費(fèi)用 120 開發(fā)周期 2 年，每年 60 萬 企劃、廣告、銷售管理費(fèi)用 274 銷售額的 2% 地價(jià) 1243 （含土地交易費(fèi)用） 合計(jì) 9789 注：本地房產(chǎn)開發(fā)不需要人防異地費(fèi)用 附表一：北園開發(fā)總成本 內(nèi)容 成本（萬元） 備注 地上建安綜合成本 4126 框架平層 550 元 /㎡（含樁基、門、窗等） 物管基金 83 建安開發(fā)成本的 2% 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及其它行政事 264 35 元 /㎡（含消防、新型建筑材料發(fā)展基金、專業(yè)好文檔 業(yè)性與服務(wù)性收費(fèi) 圖審費(fèi)用、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、散裝水泥專項(xiàng)資金、及各類規(guī)費(fèi)） 水、電、智能 275 40 元 /㎡ 道路、綠化、地下管道等公用配套 300 暖氣 240 35 元 /㎡ 勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用 113 15 元 /㎡ 資金成本 100 含二期 不可預(yù)見費(fèi)用 206 建安成本的 5% 管理費(fèi)用 60 開發(fā)周期 2 年，每年 60 萬 企劃、廣告、銷售管理費(fèi)用 187 銷售額的 2% 地價(jià) 1243 含土地交易費(fèi)用（含二期約 580 萬元） 稅收 374 銷售額的 4% 合計(jì) 7571 四、營業(yè)性稅收： 13743 4%=549 萬 五、投資經(jīng)濟(jì)分析 在開發(fā)周期 2 年， 100%銷售前提條件下，投資回報(bào)分析如下表 營業(yè) 性收入 13743 萬元 專業(yè)好文檔 開發(fā)總成本 10338 萬元 其中 直接投資成本 9789 萬元 營業(yè)性稅收（含各種附加稅） 549 萬元 利潤 3405 萬元 利潤率 % 年利潤率 % 投資總額 800 萬元 投資回報(bào)率 % 年投資回報(bào)率 % 盈虧平衡點(diǎn) 銷售 72% 六、投資資金流程計(jì)劃 (略 ) 專業(yè)好文檔 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static fro