【正文】 pEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。t. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way I39。 C． XX 縣小商品商貿(mào)城的慘淡經(jīng)營，將會(huì)影響客戶對(duì)本案專業(yè)市場(chǎng)投資的信心 市場(chǎng)規(guī)避： ，使產(chǎn)品更具有競(jìng)爭力； ，加大各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度； ，尋找市場(chǎng)產(chǎn)品空白點(diǎn)； ，擴(kuò)大專業(yè)市場(chǎng)地理輻射范圍，增強(qiáng)投資者的信心。 項(xiàng)目規(guī)模 用地面積約 86870㎡（未含政府贈(zèng)送 15畝的中庭和南園 13畝的主干道），容積率可規(guī)劃 132，樓距 ，地上計(jì)容積率建筑面積 114470 ㎡。 鑒于商業(yè)房產(chǎn)還處于萌芽狀態(tài)，多年來部分客層需求得不到有效滿足，市場(chǎng)需求形成一定量的積蓄，特別是集資房的禁止，區(qū)域新就業(yè)人口的增加，必將加快這一積蓄的過程。 B． 政府規(guī)劃的近 400 間專業(yè)市場(chǎng)店鋪群，新老城區(qū)交匯的樞紐地段，近千 戶人口日常強(qiáng)大的消費(fèi)能力，商貿(mào)街西段貫通省道和未來 205 國道所帶來的交通便捷，商業(yè)店鋪升值炙手可熱； （ 2）劣勢(shì)（ W） A． 本案地段目前較為偏僻 ， 市政生活配套還未健全，人流量較少，商業(yè)氛圍差。 第二章：產(chǎn)品投資分析 專業(yè)好文檔 一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表（不含政府贈(zèng)送廣場(chǎng)、專業(yè) 市場(chǎng)主干道）： 用地面積 104870（含政府北區(qū)贈(zèng)送 10000 平米的中庭廣場(chǎng)和南區(qū) 8000 平米的道路） 土地實(shí)際用地面積 80490 ㎡ 建筑占地面積 28300 ㎡ 總建筑面積 112440 ㎡ 不計(jì)容積率面積 7000 ㎡ 計(jì)容積率面積 105440 ㎡ 其中 其中 北園用地面積 42360（未含贈(zèng)送花園面積） 北園建筑面積 68660 ㎡ 其中 沿商貿(mào)街店鋪 4660 ㎡ 住宅面積 64000 ㎡ 建筑占地面積 13430 建筑密度 % 容積率 南園用地面積 38130（未含政府贈(zèng)送主干道） 南園建筑面積 36780 其中 沿商貿(mào)街店鋪 3000 ㎡ 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)街店鋪 11870 ㎡ 23 層住宅 21910 ㎡ 建筑占地面積 14870 建筑密度 % 容積率 總建筑密度 % 總?cè)莘e率 綠地率 35% 總停車位 300 位（含南北區(qū)公用停車位） 專業(yè)好文檔 二、預(yù)測(cè)銷售收入 銷售收入總表 房產(chǎn)類型 面積 單價(jià) 預(yù)側(cè)收入 備注 商業(yè) 店鋪 沿商貿(mào)街 7660 2021 1532 米層高 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)街 11870 1400 1662 4 米層高 住宅 85910 1200 10309 含贈(zèng)送儲(chǔ)藏間或花園 車位 3000（ 120個(gè)） 2 萬 /位 240 層高 米 合計(jì) 13743 房產(chǎn)銷售平均價(jià)格： 1290 元 /㎡ 收入明細(xì)表如下 房產(chǎn)類型 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 預(yù)側(cè)收入（萬元） 備注 北園 沿商貿(mào)街店鋪 4660 2021 932 米層高 住宅面積 64000 1200 7680 含贈(zèng)送儲(chǔ)藏間 車庫 120 個(gè) 2 萬 /位 240 3000 平米 小計(jì) 8852 南園 沿商貿(mào)街店鋪 3000 2021 600 米層高 內(nèi)街店鋪 11870 1400 1662 4 米層高 住宅 21910 1200 2629 含贈(zèng)送花園 小計(jì) 4891 合計(jì) 13743 三、直接開發(fā)成本 內(nèi)容 成本（萬元） 備注 地上建安綜合成本 5850 平層均價(jià) 530 元 /㎡（含樁基、門、窗等） 物管基金 117 建安開發(fā)成本的 2% 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及其它行政事 390 35 元 /㎡（含消防、新型建筑材料發(fā)展基金、專業(yè)好文檔 業(yè)性與服務(wù)性收費(fèi) 圖審費(fèi)用、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、散裝水泥專項(xiàng)資金、及各類規(guī)費(fèi)） 水、電、智能 422 40 元 /㎡ 道路、綠化、地下管道等公用配套 400 暖氣 422 40 元 /㎡ 勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用 158 15 元 /㎡ 資金成本 100 不可預(yù)見費(fèi)用 293 建安成本的 5% 管理費(fèi)用 120 開發(fā)周期 2 年，每年 60 萬 企劃、廣告、銷售管理費(fèi)用 274 銷售額的 2% 地價(jià) 1243 （含土地交易費(fèi)用） 合計(jì) 9789 注：本地房產(chǎn)開發(fā)不需要人防異地費(fèi)用 附表一：北園開發(fā)總成本 內(nèi)容 成本（萬元） 備注 地上建安綜合成本 4126 框架平層 550 元 /㎡（含樁基、門、窗等） 物管基金 83 建安開發(fā)成本的 2% 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套及其它行政事 264 35 元 /㎡（含消防、新型建筑材料發(fā)展基金、專業(yè)好文檔 業(yè)性與服務(wù)性收費(fèi) 圖審費(fèi)用、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、散裝水泥專項(xiàng)資金、及各類規(guī)費(fèi)） 水、電、智能 275 40 元 /㎡ 道路、綠化、地下管道等公用配套 300 暖氣 240 35 元 /㎡ 勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用 113 15 元 /㎡ 資金成本 100 含二期 不可預(yù)見費(fèi)用 206 建安成本的 5% 管理費(fèi)用 60 開發(fā)周期 2 年，每年 60 萬 企劃、廣告、銷售管理費(fèi)用 187 銷售額的 2% 地價(jià) 1243 含土地交易費(fèi)用（含二期約 580 萬元） 稅收 374 銷售額的 4% 合計(jì) 7571 四、營業(yè)性稅收： 13743 4%=549 萬 五、投資經(jīng)濟(jì)分析 在開發(fā)周期 2 年， 100%銷售前提條件下，投資回報(bào)分析如下表 營業(yè) 性收入 13743 萬元 專業(yè)好文檔 開發(fā)總成本 10338 萬元 其中 直接投資成本 9789 萬元 營業(yè)性稅收（含各種附加稅） 549 萬元 利潤 3405 萬元 利潤率 % 年利潤率 % 投資總額 800 萬元 投資回報(bào)率 % 年投資回報(bào)率 % 盈虧平衡點(diǎn) 銷售 72% 六、投資資金流程計(jì)劃 (略 ) 專業(yè)好文檔 Editor39。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! 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z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7J nD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qvadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrW wc^vR9amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。A（萬kWh）shg1Pshg1PshfPb b39。 住宅利基市場(chǎng) 綜 合以上市場(chǎng)區(qū)域狀況和項(xiàng)目分析，本案住宅利基市場(chǎng)如下： A、 120130 ㎡ 3 房、 130150 ㎡ 4 房： 市場(chǎng)總價(jià) 1215 萬元，月付 600 元左右，是市場(chǎng)上最為普遍的居住類型，這一類型構(gòu)成市場(chǎng)主力需求，針對(duì)客層主要有兩類： ① 相對(duì)年輕的政府機(jī)關(guān)普通公務(wù)員、城鎮(zhèn)國有企業(yè)、事業(yè)單位職員，均有這種支付能力，但目前這類客層均居住在單位集資房，為改善居住環(huán)境、或?yàn)榻Y(jié)婚建立新家庭、或?yàn)閿[脫與父母共同生活的尷尬