【正文】 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 目錄 序言 ………………………………………… …… 2 上篇分析篇 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ………………………………… 4 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ……………………………… 7 相關(guān)樓盤基本檔案 …………………… …………… 16 城市年輪關(guān)于本案的 SWOT分析 ……………… …… 18 城市年輪關(guān)于本案運(yùn)作關(guān)鍵的把握 ……………… 19 中篇策劃篇 可供本案選擇的幾種產(chǎn)品定位 …………………… 21 城市年輪對(duì)本項(xiàng)目核心價(jià)值的淬煉 ……………… 23 本案的 核心概念 …………………………………… 25 城市年輪關(guān)于本案的規(guī)劃建議 …………………… 27 項(xiàng)目廣告形象策劃 ………………………………… 29 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 ………………………………… 30 下篇營銷篇 項(xiàng)目營銷核心策略 …………………… …………… 33 營銷通路建設(shè)策略 ………………………… ……… 34 銷售技巧執(zhí)行策略 ………………………………… 36 項(xiàng)目宣傳推廣實(shí)施策略 …………………… ……… 37 各階段營銷目標(biāo) … ……………………… ……… 40 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 2 序 言 協(xié)成財(cái)富廣場(chǎng)位于龍巖中山路繁華商業(yè)中心區(qū)，雖然地理位置優(yōu)越，但作為整體產(chǎn)權(quán)使用年限只有 40 年的項(xiàng)目，本案在產(chǎn)品定位和市場(chǎng)推廣中都面臨考驗(yàn)，此外，大體量的商場(chǎng)面積也帶來很大的銷售壓力，這一切，都對(duì)本案的營銷策劃提出新的挑戰(zhàn)。 如何給予項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，提升項(xiàng)目的核心價(jià)值，在競(jìng)爭激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，突出自身形象，尋找營銷最佳切入點(diǎn)，這是本案策劃的關(guān)鍵。城市年輪憑借多年的地產(chǎn)策劃成功經(jīng)驗(yàn)，通過縝密的調(diào)查分析，在全面分析市場(chǎng)走勢(shì)、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì) 的基礎(chǔ)上，針對(duì)本案的實(shí)際情況，提煉出項(xiàng)目的核心價(jià)值策劃，尋找最佳的開發(fā)營銷模式。本策劃建議書就匯集了我們對(duì)本案的獨(dú)特見解和思路。 創(chuàng)新化的核心概念推廣； 差異化的產(chǎn)品營銷策劃； 簡約務(wù)實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)的銷售策略 ； 這些，將是我們所要展現(xiàn)的…… 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 3 —— 上篇分析篇 —— 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 4 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 □ 中國宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 1）、 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，城市化水平穩(wěn)步提高 A、中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持 7%以上的高增長率。 2021 年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值136515 億元（人民幣），同期增長 ％。 B、 2021 年，中國城鎮(zhèn) 人均可支配收入 為 8494 元。 同期， 福建省緣于公務(wù)員增資政策出臺(tái)、企業(yè)效益好轉(zhuǎn)、就業(yè)者收入提高以及社會(huì)保障制度的不斷完善等因素 ， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 10000 元，比上年增長 9％；人均消費(fèi)支出7356 元，增長 ％ ， 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 ％，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)。 C、城市化水平穩(wěn)步提高。 2021 年中國城市化程度為 ％，預(yù)計(jì)到 2024年會(huì)上升到 %。 今后 每年城市人口 將 凈增長 1300 萬。 2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云莫測(cè)，國家政策左右房產(chǎn)市場(chǎng) A、從 04 年 金融 121 文件的出 臺(tái)、土地出讓政策全面轉(zhuǎn)為公開拍賣、央行提高存款準(zhǔn)備金率 、“ 大限”一直到 05 年國務(wù)院發(fā)布“八點(diǎn)指示”、各大 銀行提高房貸 門檻、緊控房貸發(fā)放的措施 ， 都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求產(chǎn)生了較大的影響 ：行業(yè)門檻提高，土地出讓價(jià)格大大增加，這些政策都促使房地產(chǎn)投資降溫，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展。 B、從當(dāng)前政策形勢(shì)來看，存在金融政策持續(xù)調(diào)控的趨勢(shì)，也將帶來整體房地產(chǎn)運(yùn)作的政策風(fēng)險(xiǎn)。 2021 年在國家出臺(tái)眾多政策之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不降協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 5 反升，這在很大程度上帶來了宏觀調(diào)控的壓力。因此， 2021 針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控更具有效性， 并 存在較大的持續(xù)性政策調(diào)控的可能性。政府調(diào)控的重點(diǎn)將主要集中于高端物業(yè)與投資型物業(yè)，這也將為本項(xiàng)目的運(yùn)作帶來一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)論： 在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展看好的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)消費(fèi)雖然有所波動(dòng)但仍會(huì)持續(xù)成為社會(huì)熱點(diǎn)。在近期內(nèi)，一般不會(huì)出現(xiàn)投資拋壓性崩盤風(fēng)險(xiǎn)，但局部地區(qū)的結(jié)構(gòu)性泡沫成分絕不能忽視。本項(xiàng)目 主要集中于投資型物業(yè)，這也給項(xiàng)目運(yùn)作帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。 □ 龍巖宏觀基本面分析 1）、城市基本概況 龍巖東臨廈門、漳州、泉州，南接廣東梅州，西鄰江西贛州，既是廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)、閩南金三角開放區(qū)的腹地，又是內(nèi)地的前 沿。此外，已建成和在建的四條鐵路、一座機(jī)場(chǎng)以及四條高速公路和八條國省公路干線，正在共同形成“大十字”交通構(gòu)架。龍巖作為連接?xùn)|南沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐的地位不斷升級(jí)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益突出；另外龍巖礦產(chǎn)資源品種多、儲(chǔ)量大。在全市已探明儲(chǔ)量的 26 個(gè)礦種中，有 11 種礦藏探明儲(chǔ)量占全省第一位，其中紫金山銅礦是全國近年發(fā)現(xiàn)的第二大銅礦。此外，龍巖森林覆蓋率為 %，居福建省首位； 2）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r A、近年來，龍巖整體經(jīng)濟(jì)保持健康快速發(fā)展， GDP 和人均可支配收入年均增長水平均高于全國平均水平，經(jīng)濟(jì)年增長率超過 10％ 。 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 6 0 1 0 4 年龍巖G D P 增長走勢(shì)圖1001502002503003504002021 2021 2021 2021年份G D P （億元） B、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步上升，逐步成為閩金三角腹地生態(tài)型經(jīng)濟(jì)樞紐城市。 國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長： 2021 年 1 月 — 12 月份，本市累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比去年同期增長 %財(cái)政總收入 億元 ， 比 03 年同期增長 %：地方財(cái)政收入 億元 ，相比 03 年同期增長 %。 C、城市化進(jìn)程加速： 2021 年中心城市建成區(qū)面積擴(kuò)展到 29 平方公里，城市化水平達(dá)到 61%。 D、人均收入持續(xù)增長： 04 年 城鎮(zhèn)人均可支配收入 8920 元 ，比去年同期增長 %。 E、招商引資力度加大，“三個(gè)一百”項(xiàng)目計(jì)劃戰(zhàn)略為招商引資提供一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境，更好地通過企業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)與地方發(fā)展的“互動(dòng)雙贏”。 結(jié)論： 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，龍巖在整個(gè)福建省的影響力和輻射能力大大加強(qiáng)，正逐漸成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分。龍巖經(jīng)濟(jì)必將保持健康、快速的發(fā)展勢(shì)頭。 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 7 2． 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 □ 區(qū)域 市場(chǎng)總體特征及走勢(shì)分析 1)、商品房價(jià)格快速上揚(yáng) 自 2021 年龍巖房地產(chǎn)均價(jià)突破 1600 元至今，龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路看漲， 龍巖中心城區(qū)商品房 04 年平均售價(jià)每平方米 2076 元，其中 商品住宅的平均售價(jià)高達(dá)每平方米 1846 元，分別比上年同期增長了 %和 %。從全市來看，商品房全年平均售價(jià)達(dá)每平方米 1679 元，商品房住宅 1348 元，同比增長也均突破了 10 個(gè)百分點(diǎn)。 雖然近二年龍巖的房價(jià)大幅提高，但同周邊地區(qū)房價(jià)以及龍巖的城市發(fā)展水平相比，龍巖的商品房價(jià)格還有較大的上升空間。 0 04 年中心城市商品房價(jià)格一覽表（單位：元 /平米） 年份 指標(biāo) 2021 年 （ 1— 12 月） 2021 年 （ 1— 12 月） 增長幅度 % 新建商品房交易平均價(jià)格（元） 新建商品房住宅平均單價(jià)（元） 新建商業(yè)用房平均單價(jià)（元） 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 8 2）、市場(chǎng)供需兩旺 2021 年全市 中心城市房地產(chǎn)銷售 面積達(dá)到 萬平方米，同 03 年相比 增長 %。 全年中心城市竣工面積達(dá) ，比 03年同期增長 %，可見房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，甚至 商品房銷售面積超過了竣工面積。在需求的拉動(dòng)下，連許多積壓多年的空置房也銷售一空，尤其是住宅空置房，由上年空置的 萬平方米下降到了 萬平方米，得到了空前 “ 消化 ” ， 隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，以舊換新，以小換大，為改善居住環(huán)境條件而重新購房者不斷增多。龍巖城市建設(shè)力度加大，去年全市實(shí)際拆遷建筑面積達(dá) 21 萬平方米，其中貨幣化補(bǔ)償占到了 1/3，也促進(jìn)了商品房需求。 3）、 小高層 、 高層 等高端產(chǎn)品 的比重逐漸加大 隨著新洲城項(xiàng)目的動(dòng)工（三棟主樓分別為 21 及 25 層）， 再加上 原有的中銀大廈，嘉華大廈 ，高層建筑逐漸增多。從目前來看 ， 許多新開發(fā)的項(xiàng)目如水韻華都、城市桂冠、恒興綠景等都規(guī)劃有大體量的 小高層 住宅，高端市場(chǎng) 高額的利潤空間 將 使高層、小高層 占據(jù)越來越大的比 重。 4）、大盤不斷涌現(xiàn)、規(guī)劃品質(zhì)有較大的提升 龍巖的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了“盤子小、少配套、沒景觀”的階段后，隨著裕景園、水韻華都等一系列大盤的推出，龍巖房地產(chǎn)的開發(fā)水平逐步提高，進(jìn)入了項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大、配套設(shè)施完善、景觀設(shè)計(jì)新穎、戶型設(shè)計(jì)合理的新階段。 5）、一級(jí)市場(chǎng)已全面規(guī)范化、政府將對(duì)土地的市場(chǎng)投放實(shí)行宏觀調(diào)控 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 9