【正文】 此， 本項(xiàng)目必須在繼承原有地塊資源的背景下，對(duì)中山路商圈的空缺與不足實(shí)施提升，依照新型的城市商業(yè)引擎的業(yè)態(tài)模式進(jìn)行規(guī)劃，引進(jìn) 1～ 2 家品牌主力店入駐，全面塑造一個(gè)集一站式購(gòu)物、風(fēng)情游憩、餐飲、商務(wù)會(huì)展為一體的城市商業(yè)集成體，即區(qū)域性中協(xié)成 2）、如果說(shuō)在前工業(yè)城市時(shí)代，商業(yè)提供給城市居民的不過是滿足基本生活需要的簡(jiǎn)單零星商業(yè)（如 20 年前的中山路商圈）；在工業(yè)城市時(shí)代，滿足生活便利的規(guī)模性商業(yè)出現(xiàn)（如當(dāng)前的中山路商圈）； 那么在第三產(chǎn)業(yè)逐步成為城市的主推動(dòng)力的后工業(yè)城市時(shí)代，核心性的商業(yè)物業(yè)在承擔(dān)輻射型、便利型、一站式購(gòu)物的同時(shí)，更將承擔(dān)滿足城市功能、發(fā) 揮產(chǎn)業(yè)交流作用的商務(wù)會(huì)展的綜合型功能，并以此形成城市商業(yè)的引擎。理性地評(píng)估中山路商圈，其中央商圈的商業(yè)地位尚難以撼動(dòng)，但在城市化發(fā)展的背景下，整體商圈的 升級(jí)將是一種必然的趨勢(shì)。 ◆ 結(jié)論： 本案集中體現(xiàn)的就是其地段價(jià)值賦予它的特殊價(jià)值，惟其如此，本案才能成為獨(dú)一，也才能成為市場(chǎng)的追捧的熱點(diǎn)，而不是可以任意被替代的某種產(chǎn)品的復(fù)制品！ 協(xié)成這種“商”是可以滿足辦公、經(jīng)營(yíng)等多元要求的“商”；這種“住”也是短期性租賃居住與階段性過渡居住的不同階段的“住”。本案的核心功能定位就應(yīng)該是為中央商業(yè)區(qū)提供配套服務(wù)并以此融入中央商業(yè)區(qū)。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 25 反顧整個(gè)中山路商圈，在商業(yè)繁盛之余，商業(yè)的配套設(shè)施尚嫌欠缺 ，目前中山路商圈所擁有的都是一種純粹的滿足居住或是商用的單一性產(chǎn)品，無(wú)法滿足多元需求，也無(wú)法真正貼近這一片區(qū)真正需求的產(chǎn)品。 毋庸置疑，本案的地段是商業(yè)化的地段，該地段物業(yè)的核心價(jià)值正是投資價(jià)值。 協(xié)成 4）、如要提升檔次與規(guī)模，必須全部規(guī)劃寫字樓，這種單一的業(yè)態(tài)更增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 2）、 短期內(nèi)銷售價(jià)格有限，無(wú)法發(fā)揮價(jià)值潛力。 3）、開發(fā)銷售周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)在四種模式中處于中等，但是對(duì)操盤要求很高。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 23 最高。 4）、必須引入高水平的 運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)直接關(guān)系銷售的成敗，因 此存在一定的品牌運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。 2）、運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大，屬于新型物業(yè)類型，市場(chǎng)接受程度難以預(yù)測(cè)。 3）、單身公寓相對(duì)其它業(yè)態(tài)開發(fā)效益不是最高。小戶型物業(yè)主要有以下幾種類型，對(duì)其特點(diǎn)評(píng)析如下： □ 單身公寓 1）、一般都位于商業(yè)、交通、生活中心，有較大的市場(chǎng)需求。策劃篇 —— 協(xié)成 協(xié)成 b) 在營(yíng)銷策略上采用招商先行，通過各種渠道引進(jìn)如好又多、沃爾瑪?shù)戎容^高且影響力巨大的大賣場(chǎng)，使其充分發(fā)揮商業(yè)引擎的作用，促使整體商業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。提高項(xiàng)目核心價(jià)值，從而淡化產(chǎn)權(quán)問題。 協(xié)成 政策風(fēng)險(xiǎn)：各種抑制房地產(chǎn)投資的相關(guān)政策頻頻出臺(tái)，對(duì)于投資型物業(yè)的影響較大，其風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。 中心的地段及周邊良好的商業(yè)氛圍為項(xiàng)目底層商場(chǎng)，店面提供更大的利益空間。 機(jī) 會(huì) (Opportunity) 風(fēng) 險(xiǎn) (Threat) 龍巖樓市房?jī)r(jià)整體看漲、對(duì)各地的投資客有很大的吸引力，而本案具 有很高的投資價(jià)值，通過有針對(duì)性的策劃包裝，市場(chǎng)前景看好。 整體 40年的產(chǎn)權(quán)是本項(xiàng)目的一大硬傷。 周邊各種配套齊全，衣、食、住、行、應(yīng)有盡有，居家、辦公條件十分便利。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 18 4. 城市年輪關(guān)于本案的 SWOT 分析 項(xiàng)目位置圖 協(xié)成值得一提的是在這些項(xiàng)目中，小戶型的銷售情況都非常理想，銷售率基本達(dá)到百分之百，可見未來(lái)小戶型市場(chǎng)前景十分樂觀。 □ 其他 樓盤 除了上述樓盤，龍巖當(dāng)?shù)卦谑蹣潜P已為數(shù)不多，并且大多數(shù)已是接近尾盤，例如盛世家園、龍御天下、裕景園等。 □ 城市桂冠 項(xiàng)目定位中高檔，配套規(guī)劃良好，前期規(guī)劃主要以三房為主，未來(lái)還將推出 萬(wàn)平米左右、共 162 套的酒店式公寓及寫字樓。項(xiàng)目建筑主體分為 21 層、 20 層、 25 層三幢，三層裙樓做店面商場(chǎng)，四層為會(huì)所及綠化區(qū)。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 17 寓項(xiàng)目，產(chǎn)品定位與本案接近。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 16 3． 相關(guān)樓盤基本檔案 水韻華都 新洲城 城市桂冠 天馬灣大廈 開發(fā)商 裕興房地產(chǎn)開發(fā)公司 豐源房地產(chǎn)開發(fā)公司 恒寶房地產(chǎn)開發(fā)公司 鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 項(xiàng)目位置 龍巖市龍騰路中段 人民路與龍巖大道交叉 龍巖新羅區(qū)雙 泉路 78 號(hào) 龍巖市九一南路 物業(yè)類型 商住 商住 商住 商住、寫字樓 總建面積 259000㎡ 68000㎡ 100000㎡ 38000㎡ 總戶數(shù) 1739套 354套 412套 200套左右 戶型 配比 80㎡以下 占 5% 80150㎡ 占 80% 150㎡以上 占 15% 80㎡以下 占 10% 80150㎡ 占 85% 150㎡以上 占 5% 80㎡以下占 15% 80150㎡ 占 70% 150㎡以上 占 15% 80㎡以下占 75% 80150㎡占 25% 150㎡以上 /無(wú) 住宅均價(jià) 2300 2400元 /㎡ 2500元 /㎡左右 2800元 /㎡左右 2400元 /㎡ 店面均價(jià) （元 /㎡） 10000元 /㎡左右 1800019000元 /㎡ 未定價(jià) 1F： 1300015000 2F3F： 35003800 車庫(kù) 6萬(wàn) 12萬(wàn) /一個(gè) 13萬(wàn) /一個(gè) /個(gè) 8萬(wàn) /個(gè) 主訴求 親水主題，以水造園 屋頂花園，空中四合院 南歐風(fēng)情 健康、運(yùn)動(dòng)、體育 □ 水韻華都 本項(xiàng)目位于龍騰路，總建筑面積 26 萬(wàn)㎡，堪稱龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭老大，擁有雄厚的實(shí)力和全面領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)力，客戶層面較廣。 D、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：目前該片區(qū)已建成多個(gè)小區(qū)，還有一些正在建設(shè)當(dāng)中，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，城北片區(qū)將逐漸從工業(yè)區(qū)向工業(yè)、居住生活混合區(qū)的方向發(fā)展。 3） 、 城北板塊 A、區(qū)域范圍：北至工業(yè)東路，南至陵園路，東至解放北路，西至龍巖大道。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 15 盤項(xiàng)目的開發(fā)，使得新區(qū)板塊正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 B、區(qū)域功能定位：新的行政中心、龍巖的 CBD。 D、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：經(jīng)過幾年的持續(xù)開發(fā)，該片區(qū)可供開發(fā)的資源為數(shù)不多，在今后一段時(shí)期內(nèi)仍是龍巖本地消費(fèi)者的首選， 該片區(qū)的房?jī)r(jià)仍有上升空間。 □ 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 1）、中心板塊 A、區(qū)域范圍： 南至龍川西路，北至北環(huán)路，東西以龍川河為界。 協(xié)成在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)小戶型并不少 見，且銷售情況也非常理想，但是項(xiàng)目所規(guī)劃的小戶型所占比例都較小。 B、單身公寓逐漸走俏 隨著社會(huì)的發(fā)展，龍巖中心城市中的年輕人越來(lái)越多，原有的老城區(qū)的出租房已慢慢減少，而購(gòu)買大套商品房對(duì)這一群體來(lái)說(shuō)又不太現(xiàn)實(shí)，于是，小面積的公寓便成了年輕一族的首選，戶型以一室一廳或兩室一廳為主 ,面積在 80 平方米以下 。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，小高層、高層項(xiàng)目也逐漸開始嶄露頭腳，相繼推出的恒寶花園、城市桂冠、新洲城等小高層、高層項(xiàng)目已被大多數(shù)人所接受，相信在未來(lái)幾年中，小高層、高層將會(huì)受到更多人的青睞。 協(xié)成 3）、住宅類物業(yè)分析 目前當(dāng)?shù)刈≌愇飿I(yè)主要以多層為主，小高層、高層住宅項(xiàng)目近年來(lái)發(fā)展較快。交易城的興起 ,標(biāo)志著龍巖商鋪的大規(guī)模擴(kuò)張 。鋪位出租比例也較高。一至三層為商鋪（每個(gè)鋪面為 30㎡左右 ），共有 330 套，每層形成相對(duì)較集中的專業(yè)型市場(chǎng)，四至七層為住宅 。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 12 在市場(chǎng)交易上擁有很高的知名度和經(jīng)營(yíng)歷史。目前 底 層商鋪銷售較好，但 二 層 以上還出現(xiàn)大量 空置，出現(xiàn)銷 售困難的現(xiàn)象。 龍巖主要 的 商 鋪 分布 ： 中山路是目前商鋪售價(jià)最高的地段，最高的一個(gè)鋪位可以賣到 5 萬(wàn)元 /㎡的天價(jià)，普通一些的鋪位售價(jià)也有 23 萬(wàn) /㎡。 商鋪的價(jià)格經(jīng)過多次爆炒，引發(fā)開發(fā)商對(duì)高額利潤(rùn)的向往，人為地刺激市場(chǎng)，引爆商鋪的大規(guī)模開發(fā)，當(dāng)前的均價(jià)為 5000 多元 /平方米?？梢姡啼佋邶垘r市的房地產(chǎn)中占有重要的地位。 2）、商業(yè)物業(yè)分析 龍巖歷來(lái)經(jīng)商風(fēng)氣較濃，越來(lái)越多的人以 商鋪?zhàn)鳛橐环N投資方式。這兩年龍巖的中小企業(yè)如雨后春筍般誕生，而這些才是龍巖寫字樓最大的消費(fèi)群體，雖然規(guī)模小，但數(shù)量眾多。 □ 各類物業(yè)形態(tài)分析 1）、寫字樓物業(yè)分析 在龍巖，寫字樓的歷史較短，早期的如蓮花大廈，中銀大廈，后來(lái)的凱豐、麒豐商 廈，聯(lián)通大樓等，甚至中山路樓上的許多住房都成了一些小公司的辦公場(chǎng)所，新的有龍津花園等；樓房的數(shù)量雖然看起來(lái)不少，但真正意義上的純辦公用協(xié)成高端產(chǎn)品的市場(chǎng)份額將加大，產(chǎn)品的規(guī)劃品質(zhì)將進(jìn)一步提高，以價(jià)格策略為主導(dǎo)的粗放型市場(chǎng)將被以品質(zhì)為主導(dǎo)的成熟型市場(chǎng)所代替。 8）、關(guān)于龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的研判 A 政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策和銀行房貸政策緊縮，對(duì)龍巖的房市將產(chǎn)生一定的抑制作用，但龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于成長(zhǎng)期，泡沫成分小，因此，這 種影響是很有限的。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 10 型的內(nèi)生市場(chǎng)特征，由此可見當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的輻射面狹窄，在很大程度上限制了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。雖然現(xiàn)在龍巖市二手房市場(chǎng)還不是非常健全，但 “ 貨源充足 ” 必然促進(jìn) 二手房 市場(chǎng)的 飛速 發(fā)展。 6）、二手房市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期 從