【正文】 ◆ 結(jié)論： 本案集中體現(xiàn)的就是其地段價(jià)值賦予它的特殊價(jià)值，惟其如此，本案才能成為獨(dú)一，也才能成為市場(chǎng)的追捧的熱點(diǎn)，而不是可以任意被替代的某種產(chǎn)品的復(fù)制品！ 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 26 □ 裙樓 商業(yè)核心概念 —— 區(qū)域性中心城市的引擎商業(yè) □ 概念詮釋： 1）、本項(xiàng)目的定位勢(shì)必是在立足于中山路商圈資源基礎(chǔ)上的補(bǔ)充與提升，并以此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位的全面領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略。理性地評(píng)估中山路商圈，其中央商圈的商業(yè)地位尚難以撼動(dòng)，但在城市化發(fā)展的背景下，整體商圈的 升級(jí)將是一種必然的趨勢(shì)。我們認(rèn)為： 在這種整體城市商圈升級(jí)的背景下，本項(xiàng)目必須融入這種大趨勢(shì)下，并能夠以前瞻性的定位成為這種商圈升級(jí)的引擎型商業(yè)物業(yè)。 2）、如果說(shuō)在前工業(yè)城市時(shí)代，商業(yè)提供給城市居民的不過(guò)是滿足基本生活需要的簡(jiǎn)單零星商業(yè)（如 20 年前的中山路商圈）；在工業(yè)城市時(shí)代，滿足生活便利的規(guī)模性商業(yè)出現(xiàn)（如當(dāng)前的中山路商圈）； 那么在第三產(chǎn)業(yè)逐步成為城市的主推動(dòng)力的后工業(yè)城市時(shí)代，核心性的商業(yè)物業(yè)在承擔(dān)輻射型、便利型、一站式購(gòu)物的同時(shí)，更將承擔(dān)滿足城市功能、發(fā) 揮產(chǎn)業(yè)交流作用的商務(wù)會(huì)展的綜合型功能，并以此形成城市商業(yè)的引擎。 3）、就本案的定位而言，僅僅依托于地塊的原有資源或者在商圈既有業(yè)態(tài)之上完成某種復(fù)制，顯然難以形成全面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此， 本項(xiàng)目必須在繼承原有地塊資源的背景下，對(duì)中山路商圈的空缺與不足實(shí)施提升，依照新型的城市商業(yè)引擎的業(yè)態(tài)模式進(jìn)行規(guī)劃，引進(jìn) 1～ 2 家品牌主力店入駐，全面塑造一個(gè)集一站式購(gòu)物、風(fēng)情游憩、餐飲、商務(wù)會(huì)展為一體的城市商業(yè)集成體，即區(qū)域性中協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 27 心城市的引擎商業(yè)！ □ 商住 物業(yè)核心概念 —— 市中心 商務(wù)魔方 □ 概念詮釋： 1）、根據(jù)中央商業(yè)區(qū)的地段特點(diǎn)，本項(xiàng)目推出“商住”概念， 即本項(xiàng)目可以滿足辦公、居住、投資、經(jīng)營(yíng)四大功能 ；這是從中央商業(yè)區(qū)地段價(jià)值出發(fā)，最大化契合其需求的定位。 2）、根據(jù)項(xiàng)目的定位要求， 本項(xiàng)目的產(chǎn)品突出自助式，可以像魔方一樣的自由組合、變換， 即本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上可以供業(yè)主自由定位、自由分割、自由組合，滿足業(yè)主的多元需求。 3）、本案的目標(biāo)客戶定位為以投資性客戶為主；從其價(jià)格區(qū)間上，我們將其定位為“家庭資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)品”。 即大部分總價(jià)控制在 15 萬(wàn)元以 內(nèi)，適合普通中產(chǎn)家庭以上的投資需要。 4）、在產(chǎn)品名稱上，我們將其命名為“財(cái)富廣場(chǎng)”。表明本案很強(qiáng)的可投資性，富有現(xiàn)代氣息，激發(fā)投資欲望。 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 28 4． 城市年輪關(guān)于本案的規(guī)劃建議 □ 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于龍巖市龍川路與九一路交叉處，緊鄰中山路商業(yè)街，目前為龍州酒店所在地，項(xiàng)目規(guī)劃用地 7038 ㎡，建筑占地面積 2950 ㎡，總建面積 35810 ㎡，地上建筑規(guī)劃 25 層。 □ 產(chǎn)品規(guī)劃建議 1）、業(yè)態(tài)分布： 樓層 業(yè)態(tài) 面積 比例 地下 1 層 半地下、地下停車場(chǎng) 3900 ㎡ 裙樓 1 層 沿街店面，龍州酒店大堂 2950 ㎡ 8% 裙樓 2 層 — 4 層 商場(chǎng)、 8850 ㎡ 24% 主樓 5 層 — 9 層 龍州酒店客房 6000 ㎡ 16% 10 層 — 24 層 多功能商住物業(yè) 16800 ㎡ 46% 25 層 旋轉(zhuǎn)餐廳 2021 ㎡左右 6% 2）、戶型配比 經(jīng)過(guò)對(duì)目前市場(chǎng)上小戶型的銷售情況的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與當(dāng)?shù)叵M(fèi)特點(diǎn)，我們對(duì)戶型配比做出以下結(jié)論 ： 戶型 面積 比例 單身公寓 35 ㎡ 45 ㎡ 60% 一房一廳 45 ㎡ 55 ㎡ 25% 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 29 二房一廳 60 ㎡ 90 ㎡ 15% 3）、其他規(guī)劃建議： A. 電梯 ：為避免商 品房人流與低層龍州酒店人流混合，影響項(xiàng)目品質(zhì)，建議另設(shè)商品房入口及電梯，即保證安全，又能分流人群，提高產(chǎn)品品質(zhì)。 ：項(xiàng)目地處龍巖市中心最繁華地段，規(guī)劃 25 層的建筑高度，在當(dāng)?shù)貙⒊蔀闃?biāo)志性的樓盤(pán)，在成本測(cè)算的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目 25 層規(guī)劃立面全透明的圓形旋轉(zhuǎn)餐廳，使項(xiàng)目檔次提升至龍巖市乃至整個(gè)龍巖地區(qū)的第一樓盤(pán)。這樣既可以提高項(xiàng)目的知名度，又能創(chuàng)造更多的利潤(rùn)價(jià)值。 ：項(xiàng)目位于龍巖市中心， 25 層的建筑規(guī)劃足以成為市中心高層建筑的標(biāo)志性樓盤(pán)，因此我們建議立面風(fēng)格以簡(jiǎn)潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格為主，強(qiáng)調(diào)高層建筑挺拔的豎向線條，立面元素以觀賞性較強(qiáng)的落地窗為主，適當(dāng)以線條勾勒。 ： a. 與電信部門(mén)合作，引進(jìn)數(shù)字化通訊系統(tǒng)。既提高了物業(yè)的檔次，又不增加開(kāi)發(fā)成本。 b、 推出示范性菜單裝修方案。 c、 建立物業(yè)管理智能化系統(tǒng)，包括：出入口管理及報(bào)警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對(duì)講防盜門(mén)系統(tǒng)；保安管理系統(tǒng)；車輛出入管理系統(tǒng)。 ： A、與當(dāng)?shù)囟址繖C(jī)構(gòu)合作組建“房屋物業(yè)銀行”，為業(yè)主提供租賃服務(wù)。 B、引入酒店式家政服務(wù)系統(tǒng)，為業(yè)主提供相應(yīng)的各種家政服務(wù)。 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 30 □ 項(xiàng)目案 名： 協(xié)成財(cái)富廣場(chǎng) 城 市 商 務(wù) 魔 方 主打廣告語(yǔ) 家庭資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)代到來(lái) 其他輔助訴求廣告 不同的愿望在財(cái)富廣場(chǎng)得到同樣的滿足 靈性空間 百變彈性 我的工作社區(qū)，我的悍馬生活 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 31 6. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 客戶定位 使用客戶： a. 優(yōu)秀的企業(yè)白領(lǐng) b. 成功的商務(wù)精英 c. 中小型企業(yè)老板 置業(yè)客戶： 客戶群包括自住和投資兩大類，本案的優(yōu)勢(shì)在于使用功能較廣，下列潛在客戶群都是本案爭(zhēng)取的目標(biāo)。 客戶分類 客 戶 類型 購(gòu)買(mǎi)比例 投 資 類 1. 出租收取租金為目的的儲(chǔ)蓄型 投資。 80% 2. 以賺取市場(chǎng)價(jià)差為目的炒作型投資 3. 以居住兼保植增值為目的的綜合型投資 自 住 類 1. 就業(yè)不久的年輕白領(lǐng)或從外地調(diào)入的年輕人。 20% 2. 長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯母呒?jí)打工者 4. 臺(tái)港澳及閩南商務(wù)人士 5. 子女為父母購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老用客戶 7. 包養(yǎng)贈(zèng)送性自住 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 32 客戶區(qū)域分布 客戶特征 購(gòu)買(mǎi)比例 中心城區(qū) 中小型企業(yè)老板，年輕白領(lǐng)、單身貴族及父母養(yǎng)老需要或其他需要，購(gòu)買(mǎi)用以自主。 手頭有一定的積蓄的投資客戶，無(wú)良好的投資渠道，購(gòu)買(mǎi)動(dòng) 機(jī)以投資為主，主要用于出租收取租金，兼有保值、增值的企盼。 55% 周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 以龍巖周邊的漳平、永定等地客戶為主，主要為投資置業(yè)，少數(shù)自用。 35% 龍巖以外地區(qū) 從短線炒家為主，以倒手賺取市場(chǎng)價(jià)差為主要目的； 另外 澳臺(tái)及國(guó)內(nèi)商務(wù)人士，作為度假、色養(yǎng)及商務(wù)辦公需要購(gòu)買(mǎi)自用 10% 客戶年齡分布預(yù)測(cè) 年 齡 客 戶 特 征 購(gòu)買(mǎi)比例 2535歲 處于筑巢階段，經(jīng)濟(jì)狀況一般 ,當(dāng)前主要用于自住，隨著收入的提高再考慮二次置業(yè)，原有小戶型用以出租或轉(zhuǎn)讓。 30% 3550歲 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，住房 問(wèn)題已解決，購(gòu)買(mǎi)主要用于投資，部分人用于贈(zèng)送或包養(yǎng)情婦。 65% 50歲以上 本地大家庭分居，將較大房子讓給子女，父母選擇小戶型。 5% 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 33 ——— 下篇運(yùn)作篇 —— 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 34 □ 基本原則 1)、以品牌戰(zhàn)略（項(xiàng)目形象 +開(kāi)發(fā)商）為廣告核心訴求，在銷售過(guò)程中形成業(yè)績(jī)與樹(shù)立項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商形象雙贏的結(jié)果。 2)、快拳出擊，以速度求效益，最大限度地縮小營(yíng)銷周期。 3)、以住宅熱銷帶動(dòng)商鋪銷售，先推住宅后推商鋪。并根據(jù)各期主推產(chǎn)品的不同相應(yīng)調(diào)整廣告訴求與營(yíng) 銷策略。 4)、商鋪實(shí)行銷售和招商并舉的策略，招商先行，商場(chǎng)建筑布局應(yīng)根據(jù)運(yùn)營(yíng)商的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)。 戰(zhàn)略目標(biāo) 1)、品牌構(gòu)筑 ： 將該項(xiàng)目打造成龍巖最具魅力、最富有投資價(jià)值的地產(chǎn)佳作，同時(shí)塑造開(kāi)發(fā)商的區(qū)域性恒久地產(chǎn)品牌，樹(shù)立地產(chǎn)大鱷的形象，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 2)、經(jīng)濟(jì)效益最大化 ： 在避免盲目宣傳增加成本的前提下，精心創(chuàng)意、有效傳播，并借助現(xiàn)成的客戶資源和獨(dú)特的營(yíng)銷通路以及專業(yè)的營(yíng)銷運(yùn)作，才能取得最合理的銷售業(yè)績(jī)。 3)、銷售周期合理化： 在確保銷售總額的基礎(chǔ)上，采取各種營(yíng) 銷手段，將銷售周期控制在最合理的時(shí)間內(nèi)。 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 35 □ 事件營(yíng)銷 本項(xiàng)目要建立高屋建瓴的市場(chǎng)品牌優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須借助震撼性的的公益活動(dòng)、公關(guān)事件，最大限度地引起社會(huì)關(guān)注，同時(shí)結(jié)合適當(dāng)?shù)拿襟w投放，擴(kuò)大影響面，贏得購(gòu)房者的普遍認(rèn)同。 操作要點(diǎn)： 1）、推出系列公關(guān)活動(dòng)。