【正文】 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 1 頁(yè)，共 77 頁(yè) 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 序 根據(jù)貴公司 前期提出的相關(guān)工作要求，本次市場(chǎng)研究 的目的是要解決是否進(jìn)入簡(jiǎn)陽(yáng)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、進(jìn)入簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)、在簡(jiǎn)陽(yáng)哪個(gè)區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目選址等問(wèn)題。為此，本次市場(chǎng)調(diào)研的重點(diǎn)就是 針對(duì) 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 整體 機(jī)會(huì)、簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊 分布及 土地市場(chǎng) 的針對(duì)性 研究。 根據(jù)我們對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)的掌握與簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步了解，簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)主要集中于普通 住宅市場(chǎng)。因此，此次市場(chǎng)調(diào)研將緊緊圍繞著 前期的 要求和初步判斷展開(kāi)，主要 分析 內(nèi)容如下 ： 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 2 頁(yè)，共 77 頁(yè) 第一部分 簡(jiǎn)陽(yáng)城市發(fā)展 潛力 分析 第一章 宏觀政策環(huán)境調(diào)研 第一節(jié)、規(guī)劃政策 簡(jiǎn)陽(yáng)地方近期的規(guī)劃政策指導(dǎo)思想： 加快沱東新區(qū)和新市工業(yè)園區(qū)建設(shè)，大力改善城市環(huán)境和對(duì)外交通，全面提升城市形象，初步建成中等城市雛形。 ■ 城市近期將主要依托射洪壩新的城市行政中心和居住建設(shè)。逐步拓展簡(jiǎn)陽(yáng)的居住功能、文化娛樂(lè)功能和行政辦公職能。隨著沱二橋的建成使用，將極大的推動(dòng)舊城區(qū)中心組團(tuán)向河?xùn)|的擴(kuò)展， 河?xùn)|新區(qū)的發(fā)展將 成為簡(jiǎn)陽(yáng)城市化進(jìn)程跨越式發(fā)展的里程碑。 ■ 逐步成型的 十里壩工業(yè)園區(qū)將 成為 簡(jiǎn)陽(yáng)市 實(shí)現(xiàn) 由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化的基石和中堅(jiān)力量， 其成型將 促使城市產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和完善。另一方面，大力的招商引資所帶來(lái)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入提高也將加快簡(jiǎn)陽(yáng)城市化進(jìn)程的步伐。 ■ 城市近期將重點(diǎn)建設(shè)四大片區(qū)： ◆ 沱東片區(qū)：射洪壩組團(tuán)主要是行政、文化單位搬遷和居住及商貿(mào)配套區(qū)； ◆ 中部主城區(qū)：舊城組團(tuán)主要是城市商貿(mào)中心和居住發(fā)展區(qū)，基本保持現(xiàn)有格局及形態(tài)； ◆ 新市工業(yè)區(qū)：主要是工業(yè)搬遷和新發(fā)展工業(yè)園區(qū)； ◆ 石橋片區(qū)：北部城市出入口，近期以改善交通及居住條件為主 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 3 頁(yè)，共 77 頁(yè) 第二節(jié)、土地政策 近期國(guó)家出臺(tái)的主要土地政策： 《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān) 問(wèn)題的通知》 《關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）〉》 《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》 關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項(xiàng)目目錄 》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2020年本）》的通知 ■ 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，已逐步開(kāi)始從根源――土地入手，對(duì)其進(jìn)行 強(qiáng)勢(shì)調(diào)控 。如從 2020 年 1 月 1 日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將有較大提高，并準(zhǔn)備開(kāi)始征收土地增值稅。 ■ 政府把城市擴(kuò)張所需的新增土地、舊城改造置換出的土地均納入政府管理之列，委托土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一管理征用土地行為 ，使國(guó)有土地牢牢掌握在政府手中，通過(guò) “ 陽(yáng)光土地政策 ” 將土地級(jí)差、土地增值及土地的隱性收入等都 主要 用于城市建設(shè) 和“三農(nóng)”扶持中， 實(shí)現(xiàn)土地收益的最大 化及分配利用的合理化。 簡(jiǎn)陽(yáng)地方近期的土地政策 一方面，通過(guò)用土地 價(jià)值 來(lái) 補(bǔ)貼投資商進(jìn)行 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)用 的政策來(lái)加速城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)。 另一方面， 迅速擴(kuò)大土地 年供給量以滿足市民 日益提高的 居住要求 ，滿足城市發(fā)展的需要 。 ■ 根據(jù)《簡(jiǎn)陽(yáng)市土地利用總體規(guī)劃》， 2020 至 2020 年簡(jiǎn)陽(yáng)城市建設(shè)用地的上限為 ㎡； ■ 新的城市發(fā)展用地選址主要集中在新市工業(yè)園區(qū)和沱江以東的 射洪壩組團(tuán)，其中新市片區(qū)主要集中了大量的城市工業(yè)，而河?xùn)|新城則依靠沱江二、三橋和防洪堤壩的建設(shè)為近期發(fā)展行政辦公用地和住宅用地提供了佳良的濱江土地資源； 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 4 頁(yè)，共 77 頁(yè) 簡(jiǎn)陽(yáng)市城市近期用地發(fā)展時(shí)空表 單位： ha 分布 時(shí)序 主城片區(qū) 沱東片區(qū) 新市工業(yè)園區(qū) 石橋片區(qū) 2020 795 574 470 105 2020 1332 814 470 110 第三節(jié)、金融政策 近期國(guó)家出臺(tái)的主要金融政策有： 《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 央行多次提高存貸款利息 央行三次提高 存款準(zhǔn)備金率 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》 ■ 在 2020 年之前，房地產(chǎn)還主要是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)命題。始于兩年前的新一輪 的金融 宏觀調(diào)控，政府把房地產(chǎn)市場(chǎng)列為重點(diǎn)對(duì)象，采用了收緊銀行貸款、提高存款準(zhǔn)備金率、加息等一系列緊縮性措施。 2020 年，央行仍密集運(yùn)用貨幣政策進(jìn)行調(diào)控，兩次加息，三提存款準(zhǔn)備金率。 ■ 存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)的主要目的是為了防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(zhǎng)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境。加大對(duì)貸款資信和貸款數(shù)額的調(diào)查，防止出現(xiàn)信貸過(guò)快造成的金融秩序紊亂。 ■ 在今后比較長(zhǎng)的時(shí) 間里，銀行的信貸資金仍然會(huì)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要的資金來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源簡(jiǎn)單的講應(yīng)該是兩個(gè)方面，一個(gè)是間接融資，就是來(lái)源于銀行的信貸資金，一個(gè)是直接融資，包括了通過(guò)股票的融資，債券 、 信托的融資 。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 5 頁(yè)，共 77 頁(yè) 第四節(jié)、房地產(chǎn)政策等 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》 《“國(guó)六條”和“ 15條細(xì)則”》等 ■ 以上政策值得重點(diǎn)關(guān)注的是國(guó)務(wù)院的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（“國(guó)六條”）和地方法規(guī)《成都市新建商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)管理暫行規(guī)定》，后者已于二○○六年十月一日開(kāi)始實(shí)行，要求經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商 品房銷(xiāo)售場(chǎng)所公示新建商品房的銷(xiāo)售價(jià)格及收費(fèi)相關(guān)情況。 ■ 從簡(jiǎn)陽(yáng)市政府對(duì)于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策層面上來(lái)看，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目高容積率、低建筑密度的引導(dǎo)。提高了新建居住小區(qū)在環(huán)境影響因素中的重要性。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 6 頁(yè)，共 77 頁(yè) 鑒 示： 【 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加強(qiáng) 】 從上述四個(gè)方面可以看出 ,目前中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重心放在了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融調(diào)控以及土地監(jiān)管上 。 一方面是圍繞著國(guó)六條而誕生的各地相關(guān)細(xì)則 ,另一方面是在政府打擊限制炒房、控制房?jī)r(jià)、改善住房條件、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)下不斷調(diào)整出臺(tái)的銀行、稅收、土地政策以及對(duì)當(dāng)?shù)赝恋乇徽饔玫馁r償 問(wèn)題。 【 對(duì)沱東新區(qū)的政策支持力度明顯 】 從簡(jiǎn)陽(yáng)的地方政策環(huán)境來(lái)看，政府大力發(fā)展沱東新區(qū)的意圖非常明顯，但因 財(cái)政 上 的制約，不得不借助外力來(lái)進(jìn)行新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這就使得相關(guān)職能單位在招商引資和開(kāi)發(fā)條件等方面給予了開(kāi)發(fā)單位 大量 的優(yōu)惠政策。 【 地方政策對(duì)區(qū)域發(fā)展影響大 】 在全國(guó)一二線城市陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)、 戶 型等房地產(chǎn)細(xì)則法規(guī)的急風(fēng)暴雨下，簡(jiǎn)陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎依然風(fēng)平浪靜；加之政府為吸引外來(lái)資本介入城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而實(shí)施的許多如土地、稅收、城市配套等優(yōu)惠政策，對(duì)于外來(lái)開(kāi)發(fā)商而言將是一大利好。 【 開(kāi)發(fā)背景的 顯性空間較好 】 在目前相對(duì)較高的房?jī)r(jià)之下，土地成本和建設(shè)成本的減少就意味著開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的增大。從商業(yè)角度來(lái)看，投資簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正是大好時(shí)機(jī)。 【 行業(yè)鏈的結(jié)合帶來(lái)的利好 】 由道路、市政工程等基礎(chǔ)建設(shè)所 帶來(lái) 的開(kāi)發(fā)商與政府 好關(guān)系保持 將為開(kāi)發(fā)單位在后續(xù)環(huán)節(jié)中爭(zhēng)取到更大的優(yōu)惠條件和政策可變空間 的前提 。 【 客觀的市場(chǎng)執(zhí)行評(píng)估 】 但根據(jù)前期 相關(guān)經(jīng)驗(yàn)， 我們 認(rèn)為 也必須對(duì)政府承諾的優(yōu)惠政策在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過(guò)程中可能遇到的阻力做好充分的準(zhǔn)備，以免由于政府的 相關(guān)變動(dòng)受到 的不必要的損失。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 7 頁(yè)，共 77 頁(yè) 第二章 簡(jiǎn)陽(yáng)城市環(huán)境調(diào)研 第一節(jié)、城市基礎(chǔ)信息 一、 歷史沿革 ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)古為蜀國(guó)地，秦時(shí)屬蜀郡。南朝宋（公元 420479 年）稱牛革卑縣，隸益州蜀郡（郡治今成都）。西魏恭帝二年（公元 555 年）改牛革卑 縣為陽(yáng)安縣，并置武康郡（郡，縣治今簡(jiǎn)城鎮(zhèn)），以陽(yáng)安山得名。文帝仁壽三年（公元 603 年）置簡(jiǎn)州，以境內(nèi)有賴簡(jiǎn)池得名（州治今簡(jiǎn)城鎮(zhèn)絳溪北岸），轄陽(yáng)安、平泉、金水（今金堂縣淮口鎮(zhèn)一帶）三縣。明太祖洪武六年（ 1373 年）降簡(jiǎn)州為簡(jiǎn)縣。明武宗正德八年（ 1513 年），升簡(jiǎn)縣為簡(jiǎn)州轄資陽(yáng)縣。清世宗雍正五年（ 1727 年）資陽(yáng)縣復(fù)歸資州。 ■ 中華民國(guó)二年（ 1913 年）改州 為縣，摘取簡(jiǎn)州和陽(yáng)安之首字，命名簡(jiǎn)陽(yáng)縣，屬川西道。民國(guó)二十四年（ 1935 年），屬四川省第二行政督察區(qū)（治資中）。 1953 年撤銷(xiāo)川南區(qū)屬四川省內(nèi)江行政專(zhuān)員公署。 1976 年又將簡(jiǎn)陽(yáng)縣所轄的洛帶區(qū) 9 個(gè)公社劃歸成都市。 1994 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立縣級(jí)簡(jiǎn)陽(yáng)市，由地級(jí)內(nèi)江市代管。 1998 年 2 月屬資陽(yáng)地區(qū)代管， 2020 年 6月由地級(jí)資陽(yáng)市代管。 二、城市區(qū)位及地位 ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)市位于四川盆地西部，龍泉山東麓，距省會(huì)成都僅 55 公里，素有“蜀都東來(lái)第一州”的美譽(yù)。簡(jiǎn)陽(yáng)毗鄰國(guó)家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是最能接受成都向東向南擴(kuò)展輻射的第一 縣（市），也是成都平原經(jīng)濟(jì)圈極富發(fā)展前景的縣（市），境內(nèi)辟有省級(jí)旅游經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 8 頁(yè)，共 77 頁(yè) ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)市域?yàn)榍鹆甑孛?，地?shì)平緩，氣候溫和，雨量充沛 ,屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候 ,年平均氣溫 17 攝氏度，年降雨量 900 毫米左右 ,全市幅員 2215 平方公里 ,轄 55 個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng) ,總?cè)丝?143 萬(wàn)。 ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)市毗鄰成都，有都市后花園之美譽(yù)，境內(nèi) 號(hào)稱 天府明珠 的三岔湖，北距成都 5 公里，湖岸線周長(zhǎng) 240 公里，大小島嶼 114 個(gè)， 1993 年被列入《世界名湖名庫(kù)》；被譽(yù)為 人間瑤池 的龍泉湖僅距成都 38 公里，湖岸線周長(zhǎng) 54 公里， 14 座形態(tài)各異的群島和湖尾長(zhǎng)峽，使該湖自成幽絕風(fēng)韻；丹景山風(fēng)光旖旎， 一山兩湖 農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)潛力巨大。工業(yè)生產(chǎn)歷史悠久，擁有部、省級(jí)重點(diǎn)企業(yè) 6 個(gè)，已形成以機(jī)械、化工、橡膠輪胎、紡織為主的工業(yè)體系。 兩湖一山 開(kāi)發(fā)（三岔湖、龍泉湖、龍泉山）已被省人民政府列為四川第六大旅游精品線進(jìn)行規(guī)劃和打造 。 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 9 頁(yè)，共 77 頁(yè) ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，為 川中、川北物資集散地，處于四川省的交通要道，成渝鐵路、成渝高速公路、川鄂公路等國(guó)道穿境而過(guò)，火車(chē)站、互通式高速公路立交橋，布局合理；電能充足，地處四川供電網(wǎng)絡(luò)腹心地帶；自來(lái)水、天然氣基礎(chǔ)完善發(fā)達(dá)，通訊設(shè)施配套齊全，已形成全方位通訊網(wǎng)絡(luò)。 三、城市性質(zhì) 為資陽(yáng)地區(qū)副中心，發(fā)展以旅游、商貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的中等城市 。 四、城市功能定位 成都經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、丘陵經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范市、成渝經(jīng)濟(jì)帶現(xiàn)代中等城市 。 五、城市規(guī)模 目前， 城市 總 人口 約 萬(wàn)人，城市建成區(qū) 平方公里 。 簡(jiǎn)陽(yáng)城市規(guī)模規(guī)劃發(fā)展一 覽表 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告 第 10 頁(yè)，共 77 頁(yè) 規(guī)劃發(fā)展期 規(guī)劃年限（年） 城市人口 （萬(wàn)人） 建成區(qū)面積 （平方公里） 當(dāng)期 2020 近期 2020 25 25 遠(yuǎn)期 2020 30 六、城市人口 簡(jiǎn)陽(yáng)近年城市人口實(shí)際變動(dòng)情況 年份（年） 城市主城區(qū)人口（萬(wàn)人） 市域總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 2020 2020 2020 142 2020 約 約 142 由 以上數(shù)據(jù) 我們可以看知 ，主城區(qū)每年 新增人口數(shù)量約 1 萬(wàn)人左右，這說(shuō)明 隨著 城市總體 建設(shè) 的 不 斷 推進(jìn) ， 經(jīng)濟(jì) 的快速增長(zhǎng)， 城市周邊區(qū)域逐漸融入城區(qū)，外來(lái) 人口 不斷 遷入， 使得 主城區(qū)人口 逐年遞增 ， 穩(wěn)定的人口增長(zhǎng)將對(duì)住宅的需求形成自然增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這將是簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的一個(gè)需求群體。 簡(jiǎn)陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民歷年可支配收入情況統(tǒng)計(jì) 年份（年） 2020 2020 2020 2020 2020 可支配收入（元） 6207 6979