【正文】 鄭州公司市場調(diào)研報告 鄭州經(jīng)開區(qū)第八大街以西、經(jīng)南三路以南 地塊 市場調(diào)研報告 一、地塊現(xiàn)狀分析 地理位臵 項目位于 鄭州經(jīng)開區(qū)商業(yè)文化宜居區(qū) ， 鄭州經(jīng)開區(qū)是鄭州都市區(qū)確定的六城十組團(tuán)中的先進(jìn)制造業(yè)新城，是鄭州新區(qū)的核心組團(tuán)，區(qū)域位臵優(yōu)越，交通便捷，位于鄭州都市區(qū)南北發(fā)展軸和東西發(fā)展軸的十字中心。京港澳高速、機(jī)場高速、鄭民高速、 310 國道、 107 國道、環(huán)城快速路縱橫交錯，環(huán)繞開發(fā)區(qū)四周，構(gòu)成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 目前區(qū)域內(nèi) 高層住宅項目多已入住，無在售項目 。隨著 國家級經(jīng)濟(jì)指數(shù)開發(fā)區(qū)的落定以及高鐵的開通 ，區(qū)域價值 會 不斷提升，區(qū)域內(nèi)土地價格及商品房的價格亦在不斷的上漲，周邊商業(yè)、辦公、住宅的開發(fā)量亦不斷的增加 。 鄭州公司市場調(diào)研報告 區(qū)域范圍： 商業(yè)文化宜居區(qū) 位于鄭州市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 中心地帶 ， 一航海路為軸 ，西起中州大道 ， 東至 310 國道，涵蓋規(guī)劃區(qū)域，北接高鐵經(jīng)濟(jì)區(qū)，南至南三環(huán) ； 區(qū)域特色： 重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、體育健身、休閑娛樂、商業(yè)文化、旅游餐飲等產(chǎn)業(yè)，打造航海路現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)走廊。 ； 規(guī)劃定位 ： 鄭州經(jīng)開區(qū)將按照“加快產(chǎn)城融合、打造幸福經(jīng)開”的發(fā)展戰(zhàn)略，鄭州公司市場調(diào)研報告 重點(diǎn)發(fā)展汽車、電子信息及裝備制造產(chǎn)業(yè)，建設(shè)內(nèi)陸開放的高地和先進(jìn)制造業(yè)新城，努力構(gòu)建“新型城鎮(zhèn)化、新型工業(yè)化”協(xié)調(diào)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，建成中原經(jīng)濟(jì)區(qū)最具活力的發(fā)展區(qū)域。按照商業(yè)文化宜居、新興產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易和現(xiàn)代物流、先進(jìn)制造業(yè) 、高端商務(wù)中心空間發(fā)展布局，實施“五區(qū)構(gòu)城”，打造鄭州都市區(qū)先進(jìn)制造業(yè)新城。 目前拿地開發(fā)商： 河南和諧臵業(yè)有限公司 、河南振興房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 、 鄭州東業(yè)冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、 河南省亞太新宇臵業(yè)有限公司 、 鄭州豐瑞源臵業(yè)有限公司 ； 目前在建項目： 金沙湖高爾夫官邸、 富田財富廣場、冠達(dá) V8 公寓 、 亞太時代廣場 、 美立方 ； 地塊四至： 項目地塊較為方正，項目 東臨 經(jīng)開第八大街 ，南臨 經(jīng) 南五路 ， 西側(cè)緊挨 規(guī)劃中的商業(yè)項目 （ 經(jīng)開第六 大街 以西，經(jīng)南三路以南的地塊，目前為空地與本項目地塊相連） ，北面為 經(jīng)南三路，經(jīng)三南路以北航海路以南為一個成熟的住宅小區(qū)—— 格林度假山莊，入住率較高 。 北：經(jīng)南三路 東：第八大街 西：第六大街 地塊中未開通的道路：經(jīng)南四路 鄭州公司市場調(diào)研報告 地塊中未開通的道路：第七大街 地塊中未開通的道路：經(jīng)南四路 鄭州公司市場調(diào)研報告 用地指標(biāo) 地塊編號 地塊名稱 用地面積 (㎡） 容積 率 建面 (㎡） 用地性質(zhì) 報名截止 日 競價日期 競買起始價（萬元） 起始樓面地價（元 /㎡） 保證金（萬元） 鄭政經(jīng)開出[2021]010 經(jīng)開第六大街以東、經(jīng)南三路以南 4 居住 2 月 1 日 2 月 5 日15 時 18699 11300 鄭政經(jīng)開出[2021]012 經(jīng)開第八大街以西、經(jīng)南三路以南 4 居住 2 月 1 日 2 月 5 日15 時 21317 12800 鄭政經(jīng)開出[2021]013 經(jīng)開第七大街以西、經(jīng)南四路以南 4 居住 2 月 1 日 2 月 5 日15 時 8833 5300 鄭政經(jīng)開出[2021]014 經(jīng)開第八大街以西、經(jīng)南四路以南 4 居住 2 月 1 日 2 月 5 日15 時 18355 11100 位臵圖 013 010 012 014 鄭州公司市場調(diào)研報告 地塊現(xiàn)狀 ? 地塊內(nèi)部條件 項目整體上依靠 經(jīng)開區(qū) 區(qū)的規(guī)劃大環(huán)境，規(guī)劃前景較好，但 目前周邊配套 相對欠缺； 項目地塊整體較為方正，易于項目整體規(guī)劃，但項目地塊局部有 1020 米的土堆， 從掛牌的四個地塊來看， 鄭政經(jīng)開出 [2021]013 地塊基本上全部為土堆，土方量較大，土堆高度在 510 米，該地塊大量土方的存在，將大大加大項目的成本。 鄭政經(jīng)開出 [2021]01 鄭政經(jīng)開出 [2021]014 兩個地塊中間 亦有較多土方存在，土方高度約 8 米左右，長寬度均 20 米左右。 鄭政經(jīng)開出 [2021]010 地塊目前整體較為 平整，但目前該地塊為駕校，地上有部分附著物，后期可能會影響到拆遷周期。 項目地塊內(nèi)部局部為農(nóng)田，同時 北側(cè)有樹木和廠房 ，后期可能面臨局部的補(bǔ)償問題。 [2021]013 地塊土方現(xiàn)狀 [2021]013 地塊土方現(xiàn)狀 鄭州公司市場調(diào)研報告 ? 地塊周邊環(huán)境 項目周邊 2 公里范圍內(nèi)以住宅小區(qū)為主，有多層、小高層和別墅區(qū)等物業(yè)形態(tài)；同時有多個高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居住環(huán)境良好。 區(qū)域內(nèi)未來潛在客戶較多。 項目周邊各種配套欠缺，超市等生活配套水平較低，商業(yè)配套基本為零。如何打造各種配套以滿足業(yè)主所需是本項目應(yīng)該著重考慮的一點(diǎn)。 [2021]012 地塊土方現(xiàn)狀 [2021]012 地塊現(xiàn)狀 [2021]010 地塊 現(xiàn)狀 [2021]010 地塊 現(xiàn)狀 東方金源 礦業(yè)家屬院 東方金典 加州第一城 月太軟件園 宇通零部件廠 軟件園 三暉工業(yè)園 航海路 經(jīng)南二路 經(jīng)南三路 鄭尉公路 第八大街 第六大街 第七大街 第五大街 格林山莊 恩湃電力 鄭州公司市場調(diào)研報告 項目周邊有多個純住宅小區(qū)，居住氛圍比較濃厚；如加州第一城，礦業(yè)家屬院，東方今典，東方金源，格林山莊等小區(qū)。 項目周邊有多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以為項目提供較強(qiáng)的客戶基礎(chǔ) 項目周邊的生活配套較弱，以住宅底商為主，業(yè)態(tài)為小餐館，百貨小超市，菜市場等，檔次相對較低。 東方桃源 格林山莊 東方今典 加州第一城 三暉工業(yè)園 宇通零部件公司 軟件園 恩湃電力 鄭州公司市場調(diào)研報告 周邊配套 項目周邊教育配套 項目周邊教育資源匱乏，整體質(zhì)量有待提升；幼兒園以周邊項目內(nèi)部配套的形式為主，小學(xué)、中學(xué)數(shù)量較少，質(zhì)量一般。 項目景觀資源 本案 鄭州一中經(jīng)開區(qū)實驗中學(xué) 鶴立幼兒園 紅房子幼兒園 梁湖小學(xué) 格林陽光 幼兒園 第三大街 經(jīng)南三路 航海東路 鄭州市 85 中 新星幼兒園 第八大街 第五大街 經(jīng)南二路沿線菜市場 經(jīng)南二路沿線百貨 經(jīng)開第六大街路口 經(jīng)南四路沿線 鄭州公司市場調(diào)研報告 項目周邊景觀資源較為豐富，為項目的一大優(yōu)勢；經(jīng)南三路兩側(cè)設(shè)臵 10 米左右的綠化帶；項目與大型中心廣場不足 1公里，與金沙湖高爾夫球場僅 3公里。 交通情況