【正文】 商業(yè)街可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 工程概況 編制依據(jù) 項(xiàng)目效益與主要技術(shù)指標(biāo) 主要結(jié)論 第二章 市場分析與預(yù)測 投資環(huán)境分析析 市場現(xiàn)狀分析 市場供需預(yù)測 市場需求分析 市場供給分析 分析 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)遇 威脅 項(xiàng)目初步定位 第三章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 廠址選擇 建設(shè)條件第四章 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容第五章 建筑方案與輔助工程 建筑方案輔助方案第六章 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目前期工作安排 項(xiàng)目建設(shè)階段計(jì)劃安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 進(jìn)度安排原則 分階段開發(fā)的原因與目的 項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃 第七章環(huán)境保護(hù)、安全消防與節(jié)能 環(huán)境影響與保護(hù) 勞動(dòng)安全與消防 節(jié)能第八章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 項(xiàng)目總投資估算的原則 項(xiàng)目總投資估算 資金籌措與融資方式 第九章 項(xiàng)目組織管理組織管理建設(shè)項(xiàng)目的保障措施第十章 工程招投標(biāo)編制依據(jù)招標(biāo)情況第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 盈利能力分析 靜態(tài)盈利能力分析 動(dòng)態(tài)盈利能力分析 清償能力分析 評(píng)價(jià)結(jié)論 第十二章 不確定分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 第十三章 結(jié)論及建議 結(jié)論 建議 31 / 36第一章 總論項(xiàng)目概況、項(xiàng)目名稱：海西州天俊縣藏式商業(yè)一條街建設(shè)項(xiàng)目、項(xiàng)目主管部門：天俊經(jīng)濟(jì)和發(fā)展改革局、項(xiàng)目性質(zhì)：新建、項(xiàng)目地點(diǎn)：青海省海北州祁連縣、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：編制依據(jù)（一）法律、法規(guī)、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；、《中華人民共和國消防法》；、《國家節(jié)能技術(shù)大綱》；、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》；、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》；、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》；（二）其他、《青海省藏區(qū)商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃》、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》；、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；、《關(guān)于申請(qǐng)?zhí)炜】h藏式商業(yè)一條街建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的函》；、祁連縣發(fā)展改革局關(guān)于編制《天俊縣藏式商業(yè)一條街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》委托書；、國家及青海省有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；、項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)資料。主要技術(shù)指標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。計(jì)算主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表 (見下頁) 。表 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位值一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)總投資萬元總銷售收入萬元銷售稅金及附加萬元利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元項(xiàng)目內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期年動(dòng)態(tài)投資回收期年資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元資本金內(nèi)部收益率借款償還期年盈虧平衡點(diǎn)主要結(jié)論結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶群體定位，擬定了銷售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。計(jì)算主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表 (見下頁) 。表 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位值一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)總投資萬元總銷售收入萬元銷售稅金及附加萬元利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元項(xiàng)目內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期年動(dòng)態(tài)投資回收期年資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元資本金內(nèi)部收益率借款償還期年盈虧平衡點(diǎn)第二章 市場分析與預(yù)測 投資環(huán)境分析 （一）天俊縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r天峻縣位于青海省海西蒙古族藏族自治州境東北部，西北部與甘肅省交界。　青藏鐵路和國道橫穿縣境南部，鐵路在縣境內(nèi)全長公里，設(shè)有江河 、天棚、天竣、南山、二郎洞五個(gè)火車站，國道在境內(nèi)全長公里，交通十分便利。天峻縣轄個(gè)鎮(zhèn)、個(gè)鄉(xiāng)：新源鎮(zhèn)、木里鎮(zhèn)、江河鎮(zhèn)、蘇里鄉(xiāng)、龍門鄉(xiāng)、舟群鄉(xiāng)、智合瑪鄉(xiāng)、快爾瑪鄉(xiāng)、生格鄉(xiāng)、陽康鄉(xiāng)。 全縣下轄個(gè)鄉(xiāng)，個(gè)牧委會(huì)全縣國民生產(chǎn)總值萬元，牧業(yè)產(chǎn)值萬元，工業(yè)產(chǎn)值萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)值萬元。天俊縣商業(yè)街一覽表（個(gè)）名稱功能特色地址備注電子專業(yè)街類、電子類、音像類產(chǎn)品雁塔路區(qū)域型綜合商業(yè)街綜合商業(yè)東大街區(qū)域型咖啡休閑專業(yè)街休閑、飲食、娛樂德福巷社區(qū)型古玩字畫專業(yè)街文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品書院門社區(qū)型電子城步行專業(yè)街休閑、娛樂、飲食、購物電子城社區(qū)型餐飲專業(yè)街飲食、娛樂、南二環(huán)區(qū)域型通訊產(chǎn)品一條街手機(jī)、通訊產(chǎn)品和器材尚樸路區(qū)域型清真食品專業(yè)街清真特色食品、干果、糕點(diǎn)北院門區(qū)域型圖書專業(yè)街書籍、文化用品東六路社區(qū)型水產(chǎn)品專業(yè)街海味、水產(chǎn)、特色食品炭市街社區(qū)型紡織品專業(yè)街服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品文藝路區(qū)域型精品購物步行街服裝、鞋帽、皮具騾馬市區(qū)域型紙制品專業(yè)街各類紙品后宰門區(qū)域型電子科技專業(yè)街電腦、電腦配件、打印機(jī)等電子產(chǎn)品興慶路區(qū)域型餐飲娛樂專業(yè)街餐飲、娛樂東二環(huán)區(qū)域型康復(fù)路服裝專業(yè)街服裝、日用品康復(fù)路社區(qū)型古玩民俗商品專業(yè)街古玩、旅游商品八仙庵社區(qū)型建材專業(yè)街建筑材料、家裝材料 太華路社區(qū)型體育用品專業(yè)街體育服裝、運(yùn)動(dòng)用品 體育場北社區(qū)型 市場現(xiàn)狀商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀（）商業(yè)中心分布 現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局混亂無序，缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)街人氣旺盛，是天俊縣的商業(yè)核心，但商業(yè)環(huán)境差，業(yè)態(tài)組合、功能結(jié)構(gòu)不合理。新興的交匯處商圈，雖然有大型商場，但功能單一，業(yè)態(tài)組合缺乏互補(bǔ)性，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，故人氣不旺。（）經(jīng)營模式天俊縣一直以來都以側(cè)重社區(qū)商業(yè)和臨街小商鋪為主，以自然街區(qū)為主，臨街商鋪一直受到市場的追捧，近幾年來，隨著人們生活水平的提高，商業(yè)步行街作為一種全新的商業(yè)模式，以其最大的商業(yè)價(jià)值和替身城市內(nèi)涵的重要作用，正成為世界商業(yè)發(fā)展的一個(gè)新趨勢，直接提高了消費(fèi)的品位和檔次，帶動(dòng)了商業(yè)的繁榮。（）高端消費(fèi)方式天俊縣內(nèi)缺乏高檔的購物中心和商品經(jīng)營，商業(yè)配套設(shè)施落后，商業(yè)購物環(huán)境普遍較差，有停車場和休息娛樂功能的購物場所少。（）商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，整體品位不高，高檔次的大型購物中心鳳毛麟角，且未形成主流消費(fèi)模式，商住樓底商、臨街商鋪、社區(qū)小賣店成主流業(yè)態(tài)和消費(fèi)模式。（）缺乏真正的購物中心 天俊縣商業(yè)市場不缺乏大型購物中心，但缺少真正意義上的現(xiàn)代化多功能的大型購物中心。結(jié)論：商圈效應(yīng)明顯，項(xiàng)目效應(yīng)不足。傳統(tǒng)的低端商業(yè)模式導(dǎo)致商業(yè)競爭激烈，高端消費(fèi)群體外流，市場消費(fèi)替能不能得到有效釋放，商圈輻射能力受限。商業(yè)配套與旅游城市的整體形象不相稱，急需構(gòu)建具有購物、休閑和文化性消費(fèi)、娛樂、旅游觀光、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務(wù)功能，提升城市形象。市場需求分析為了了解市場需求現(xiàn)狀進(jìn)行了針對(duì)現(xiàn)天俊縣的商戶商戶市場調(diào)查，意圖了解目標(biāo)客戶的購買意向和購買能力，從而確定該項(xiàng)目的市場定位。調(diào)查的內(nèi)容有客戶購買商鋪的意愿、商鋪類