【正文】 中惠（南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 管理體系文件 運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè) (溝通稿 ) 編 號(hào)： 分 發(fā) 號(hào)： 受控狀態(tài)： 2021 年 月 日發(fā)布 2021 年 月 日實(shí)施 中惠（南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 發(fā)布 目 錄 第一章 中惠 (南京 )房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)概述 ......................3 第二章 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 ...................................................................6 第一節(jié) 項(xiàng)目策劃管理 ......................................................................7 第二節(jié) 《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》報(bào)審 ................................................ 11 第三節(jié) 項(xiàng)目總體計(jì)劃管理 ......................................................................... 13 第四節(jié) 組團(tuán)設(shè)計(jì)管理 ................................................................................. 16 第五節(jié) 設(shè)計(jì)變更管理 ................................................................................. 19 第六節(jié) 施工圖紙會(huì)審和交底 ..................................................................... 22 第七節(jié) 工程圖紙資料管理 ......................................................................... 25 第三章 工程管理 .........................................................................28 第一節(jié) 工程招標(biāo)管理 ................................................................................. 29 第二節(jié) 工程前期準(zhǔn)備 ................................................................................. 32 第三節(jié) 施工過(guò)程管理 ................................................................................. 35 第四節(jié) 工程簽證管理 ................................................................................. 37 第五節(jié) 工程驗(yàn)收管理 ................................................................................. 39 第四章 工程投資管理 .................................................................42 第一節(jié) 預(yù)、決算管理 ................................................................................. 43 第二節(jié) 設(shè)計(jì)費(fèi)用付款管理 ......................................................................... 46 第三節(jié) 施工付款管理 ................................................................................. 49 第四節(jié) 工程變更費(fèi)用管理 ......................................................................... 52 第五節(jié) 材料付款管理 ................................................................................. 54 第五章 材料（設(shè)備）管理 ..........................................................57 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2 第一節(jié) 材料（設(shè)備）選型 ......................................................................... 58 第二節(jié) 材料采購(gòu) ......................................................................................... 61 第三節(jié) 材料（設(shè)備）檢驗(yàn)管理 ................................................................. 65 第六章 營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 .................................................................68 第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)批 ............................................................................. 69 第二節(jié) 銷(xiāo)售控制管理 ................................................................................. 72 第三節(jié) 客戶投訴管理 ................................................................................. 77 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3 第一章 中惠 (南京 )房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)概述 1 中惠（南京）房地產(chǎn)有限公司的總體流程描述 中惠（南京）房地產(chǎn)有限公司（以下稱(chēng)房地產(chǎn)公司）的主要營(yíng)運(yùn)流程為規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理和營(yíng)銷(xiāo)策劃管理三個(gè)流程；支持流程為招標(biāo)管理、材料管理 、工程投資管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和行政管理。目前集團(tuán)承擔(dān)著房地產(chǎn)公司的投資管理，房地產(chǎn)公司的總體流程如下圖。由于財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和行政管理流程及規(guī)范由集團(tuán)公司統(tǒng)一制定，所以本手冊(cè)主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程管理 、工程投資管理、材料管理 、營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 。這些流程基本包括了房地產(chǎn)公司工程 運(yùn)營(yíng)管理的所有職能，所以它是房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理 的操作手冊(cè)。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)運(yùn)流程支持流程財(cái)務(wù)管理 人力資源管理 行政管理中惠房地產(chǎn)公司流程總覽招標(biāo)管理 工程投資管理材料管理 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程 項(xiàng)目策劃管理流程 適用于公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃管理。 通過(guò)項(xiàng)目策劃管理 ,確保項(xiàng)目科學(xué)合理的定位，確保 提出良好的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和營(yíng)銷(xiāo)策 略，并能 歸 避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目總體計(jì)劃管理流程 對(duì)計(jì)劃的編制過(guò)程，進(jìn)行規(guī)范。確保 編制并實(shí)施科學(xué)、合理、有效的項(xiàng)目總體計(jì)劃，保證項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)完成。 項(xiàng)目總體計(jì)劃 流程包括項(xiàng)目 總體計(jì)劃的編制與評(píng)審；項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施與控制；（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4 項(xiàng)目計(jì)劃的調(diào)整 和關(guān)鍵控制點(diǎn)要求。 設(shè)計(jì)管理流程 對(duì)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段進(jìn)行管理，確保設(shè)計(jì)方案符合公司的設(shè)計(jì)規(guī)劃要求，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量得到有效控制 ,通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)變更 管理，確保 對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行 有效控制和管理。 設(shè)計(jì)管理流程包括 規(guī)劃設(shè)計(jì)、組團(tuán)設(shè)計(jì)和施工圖 設(shè)計(jì)等各個(gè)階段的管理以及對(duì)設(shè)計(jì)變更的管理和控制。 3 工程管理 工程管理的流程主要包括工程招標(biāo)管理，工程 前 期 準(zhǔn)備流程，施工過(guò)程管理 ，工程竣工驗(yàn)收流程，工程簽證管理 。 通過(guò) 對(duì) 工程管理，確保工程 質(zhì)量、 進(jìn)度和成本 滿足項(xiàng)目 要求。 4 工程投資管理 工程投資管 理 是在項(xiàng)目的策劃、 設(shè)計(jì)、發(fā)包和項(xiàng)目施工階段，將投資控制在預(yù)定的目標(biāo)之內(nèi)，以保證工程 建設(shè)過(guò)程中合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益；工程投資管理是房地產(chǎn)公司投資管理的一個(gè)部分， 通過(guò)對(duì)工程實(shí)施過(guò)程中資金流進(jìn)流出的管理控制，確保資金進(jìn)出安全，確保資金利用的效率 。 工程投資管理包括預(yù)、決算管理，設(shè)計(jì)費(fèi)用管理、工程施工付款管理、工程變更費(fèi)用管理和材料付款管理。 5 材料管理 工程材料管理主要包括材料選型、材料采購(gòu)和材料（設(shè)備）驗(yàn) 收 管理， 通過(guò)材料管理 確保材料的選型 符合項(xiàng)目定位并充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)意圖，確保 材料的質(zhì)量、價(jià)格和交貨期滿足工程的要求。 6 營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 營(yíng)銷(xiāo)策劃管理主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)批管理，銷(xiāo)售控制管理、客戶投訴管理 報(bào)批報(bào)建管理主要包括施工前的報(bào)批和施工圖的審批以及銷(xiāo)售許可證的辦理等有關(guān)控制。確保工程實(shí)施過(guò)程中，及時(shí)得到相關(guān)部門(mén)的審批，以滿足國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)的 要求。 銷(xiāo)售控制流程包括認(rèn)購(gòu)，合同管理，款項(xiàng)交納，付款管理 房號(hào) 、 退房的辦理 、公證的辦理、按揭的辦理、 入伙的辦理等流程進(jìn)行控制和管理。 確保對(duì)銷(xiāo)售代理（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 5 公司的銷(xiāo)售活動(dòng)控制。 客戶 投訴管理包括客戶意見(jiàn)的受理和投訴處理的 管理和控制。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6 第二章 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是我們公司的核心業(yè)務(wù) 流程 ，它包括的 主要 流程為： 項(xiàng)目策劃管理、 項(xiàng)目總體計(jì)劃管理、《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》報(bào)審、組團(tuán)設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)變更管理、施工圖紙會(huì)審和交底、工程圖紙資料管理和設(shè)計(jì)費(fèi)用付款管理。 項(xiàng) 目 總 體 計(jì)劃 管 理 總 體 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 方 案 報(bào) 審設(shè) 計(jì) 變 更 管 理組 團(tuán) 設(shè) 計(jì) 管 理工 程 圖 紙 資 料 管 理施 工 圖 紙 會(huì) 審 和 交 底項(xiàng) 目 策 劃 管 理 項(xiàng) 目策劃流程： 適用于房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目策劃 管理。 通過(guò)策劃 確保項(xiàng)目科學(xué)合理的定位，確保對(duì)策劃過(guò)程科學(xué)合理，提出優(yōu)秀的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和營(yíng)銷(xiāo)策略建議，確保項(xiàng)目能夠歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。 《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》報(bào)審流程：適用于項(xiàng)目的《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》報(bào)審的管理。確保項(xiàng)目科學(xué)合理的定位，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程受控和適應(yīng)市場(chǎng)能力增強(qiáng)，使項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，并達(dá)到歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ， 提高公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的目的。 項(xiàng)目總體 計(jì)劃 流程： 適用于本公司所有工程項(xiàng)目從立項(xiàng)到移交整個(gè)過(guò)程的進(jìn)度計(jì)劃控制工作。 確保項(xiàng)目總體計(jì)劃科 學(xué)、合理、有效，保證項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)完成。 組團(tuán)設(shè)計(jì)管理流程：適用于公司工程組團(tuán)設(shè)計(jì)管理。確保設(shè)計(jì)方案符合工程總體規(guī)劃的要求，確保方案設(shè)計(jì)按時(shí)、按質(zhì)完成，確保各合作方對(duì)方案設(shè)計(jì)的參與。 設(shè)計(jì)變更管理流程：適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)公司開(kāi)發(fā)的所有工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)變更控制。確保設(shè)計(jì)變更的合理性、經(jīng)濟(jì)性，消除設(shè)計(jì)變更對(duì)投資和進(jìn)度帶來(lái)的消極影響。 施工圖紙會(huì)審和技術(shù)交底：適用于公司所有工程施工圖紙的會(huì)審和交底管理。通過(guò)對(duì)施工圖紙會(huì)審和技術(shù)交底管理，確保施工單位和監(jiān)理單位對(duì)施工圖紙全面理解；確保施工單位和監(jiān)理單位及時(shí)對(duì)圖紙?zhí)?出修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位對(duì)圖紙及時(shí)修改；確保施工過(guò)程中的返工減少到最低的限度。 工程圖紙資料管理流程：適用于公司工程圖紙資料的收集、分類(lèi)、編號(hào)、發(fā)放、借用、歸檔的管理。確保公司工程圖紙、技術(shù)資料得到有效的控制。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7 第一節(jié) 項(xiàng)目策劃管理 0 2 . 0 1 項(xiàng)目策劃流程房地產(chǎn)總經(jīng)理項(xiàng)目策劃小組 專(zhuān)業(yè)策劃公司集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)房地產(chǎn)總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目策劃小組，委任組長(zhǎng)策劃小組對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和調(diào)整