【正文】 1 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度 第一章 工程建設(shè)管理與考核 第一節(jié) 總 則 第一條 工程部為工程建設(shè)的責(zé)任部門。 第二條 建設(shè)工程的竣工 標(biāo)準： 工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或該棟建筑物相鄰 30 米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含 屋 面）按照批復(fù)的總規(guī)要求全面完工（含地下室 及地下機械停車庫 ），所有臨時建筑、構(gòu)筑物拆除完畢。 主體工程 完工 后 90 天內(nèi)， 須 達到上述工程竣工標(biāo)準。否則，每超一天，扣罰工程部經(jīng)理 100 元、開發(fā)部經(jīng)理 100 元。 綜合計劃部 考核 。 第 三 條 建設(shè)工程的交樓標(biāo)準： 各項工程全面完工，在合 同約定的交樓時間前完成相關(guān)驗收并取得以下驗收合格證書或意見 書 （根據(jù)當(dāng)?shù)匚募笮枰?： 建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證； 質(zhì)量監(jiān)督意見書； 人防驗收備案表； 消防驗收意見書； 環(huán)保驗收意見書； 建設(shè)工程竣工驗收備案表 ； 交樓許可證。 主體工程 完工 后 180 天內(nèi)， 須 達到 上述 工程交樓標(biāo)準。否則，每超一天，扣罰工程部經(jīng)理 100 元、開發(fā)部經(jīng)理 100 元 。 綜合計劃部 考核 。 第二節(jié) 工程建設(shè)過程管理 第 四 條 新開發(fā)項目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)，由 工程部 牽頭， 地區(qū) 公司 負責(zé)人 主持召開項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會 ，參加人員為 總工室、 當(dāng)?shù)?建筑設(shè)計院、綜合計劃部、 工程技術(shù)部 、 招投 標(biāo)部 、開發(fā)部、合同管理部、營銷部、物業(yè)公司 等 部門 （ 單位 ） 負責(zé)人。 未按時召開會議的，扣罰 工程部經(jīng)理 500 元 ； 綜合策劃方案未 經(jīng)審定 即 開工 的 ，扣罰工程部經(jīng)理 500 元 ； 綜合策劃方案出現(xiàn)漏編、錯編的，每項扣罰責(zé)任部門負責(zé)人 100元。 綜合計劃部考核 。 項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會的內(nèi)容（附：開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案會簽審批表）： 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用 2 水計量等。 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、 排水量 等。 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘俊⒂秒娪嬃康取? 施 工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。 施工場地劃分、圍蔽及臨時設(shè)施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎 向 布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。 制定主體總包及各類專業(yè)分包合同提交計劃。 制定 甲供 材料采購供應(yīng)計劃。 制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。 制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。 1小區(qū)的公用工程（供水、供電、供煤氣、備用電源 、電信、消防、供暖、污水處理等）的建設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。 第 五 條 在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位 管理人員 以上參加的工程 建設(shè) 交流會。未召開的，每次扣罰工程部經(jīng)理 500 元。 工程技術(shù)部 考核 。 工程 建設(shè) 交流會內(nèi)容： 工程部和施工單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機構(gòu)、人員及其分工、聯(lián)系方式； 工程部介紹公司的運作模式、驗收程序及進度、 簽證、 結(jié)算申報流程等； 施工單位介紹工程質(zhì)保體系、自檢程序及質(zhì)量、進度、安全的保證措施； 工程部針對質(zhì)量控制措施 進行技術(shù)交底，并提出意見和要求； 施工單位就技術(shù)交底和工程部要求提出意見，表明態(tài)度； 施工單位就施工中其他需協(xié)調(diào)的問題提出意見； 工程部就施工單位的問題進行解答； 會議紀要應(yīng)由工程部負責(zé)起草，并經(jīng)與會各方代表會簽。 第 六 條 工程部應(yīng)嚴格按政府要求，確保工地安全文明施工達標(biāo)。工地因安全文明施工原因被政府每通報一次， 給予 工程部經(jīng)理 降一級工資 處罰 。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次， 給予 工 3 程部經(jīng)理 降 兩至三級工資 處罰 。 工程技術(shù)部 考核 。 第 七 條 項目主體開工前，工程部負責(zé)組織 總工室 、 工 程技術(shù) 部 、營銷 部、預(yù)決算部及主體施工單位 參加施工組織設(shè)計審查會 。 否則，扣罰工程部經(jīng)理 500元。 工程技術(shù)部考核。 審查通過后三天內(nèi)報集團管理中心 審批 。 第 八 條 項目發(fā)售前，綜合計劃部負責(zé)組織匯總工程 部 、營銷 部、物業(yè)公司 意見，確定項目的竣工及交樓時間，并提交 地區(qū) 公司 負責(zé)人批準。 否則，扣罰 綜合計劃部 經(jīng)理 500 元。 營銷部 考核。 第 九 條 項目 主體合同立項前 ，由 招投標(biāo) 部 組織工程部、合同管理部 和工程技術(shù)部 到現(xiàn)場開會，落實針對主體合同的立項及合同前期信息的反饋。 項目主體合同簽訂后主體工程開工前， 由招投標(biāo)部、合同管理部組織 對工程部進行合同交底。 否則，扣罰 招投標(biāo)部 經(jīng)理 500元。 工程技術(shù) 部考核。 第 十 條 地區(qū) 公司各部門每月 27 日 17:00 前，將下月工作計劃經(jīng)部門負責(zé)人 審批 后，報綜合計劃 部，并在 地區(qū) 公司計劃例會上 審 核 ，否則，扣罰相關(guān)部門負責(zé)人 500元。 綜合計劃部考核 。 第 十 一 條 每期地下室、主體工程、裝修及園林工程開工前， 工程部必須 組織召開由 地區(qū) 公司 主管工程 領(lǐng)導(dǎo)主持的，由總工室、預(yù)決算部、工程技術(shù)部以及設(shè)計單位和施工單位參加的大規(guī)模圖紙會審 。否則，扣罰工程部經(jīng)理 500 元。 工程技術(shù) 部考核 。 第 十 二 條 營銷部 必須在項目開工前確定 售 樓部、 樣板房位置、樣板房數(shù)量及有關(guān)要求， 明確 售樓部 和樣板房的軟裝工程數(shù)量及有關(guān)要求， 并在開售前 兩 個月確定銷售平面及環(huán)境圍蔽范圍的平面布置圖 ， 報 地區(qū) 公司 負責(zé)人 審批后 ， 再報集團營銷中心審批。否則，扣罰營銷部經(jīng)理 500元， 綜合計劃 部 考核。 審批通過后兩天內(nèi)由 集團 營銷中心書面通知集團設(shè)計院 、 管理中心 、招 投 標(biāo)中心及園林集團 ， 每延遲一天扣罰營銷中心總經(jīng)理 100 元 。管理中心 考核。 工程部于銷售前 15 天完成銷售環(huán)境的圍蔽，每延遲一天扣罰工程部經(jīng)理 100 元，營銷部考核。 第 十 三 條 每期工程第 三 層樓面結(jié)構(gòu)完成 后 三 十天 內(nèi) ，工程部 應(yīng)組織 完成第三層 中 各戶型的磚砌體 ，在墻地面上以色筆標(biāo)出所有預(yù)留預(yù)埋件和設(shè)備布置示意（開關(guān)、插座、強弱電箱、預(yù)留電線管、預(yù)埋水管等） 。 否則，扣罰工程部經(jīng)理 100 元。工程技術(shù)部考核。 每期工程第三層磚砌體完成后兩天內(nèi)，總工室牽頭組織 工程技術(shù) 4 部、工程部、預(yù)決算部、開發(fā)部、營銷部、物業(yè)公司等各部門及施工單位進行綜合會驗 。 否則，扣罰總工室主任 100 元。工程 技術(shù) 部考核。 完成三層會驗一天內(nèi) ，總工室 整理出驗收意見，提出存在的問題及整改措施，以書面形式發(fā)給三層會驗參加部門，七天內(nèi)下發(fā)設(shè)計文件 。 否則，扣罰總工室主任 100 元。 工程 技術(shù) 部考核。 三層會驗時，工程部必須建立材料樣板間 ，由項目經(jīng)理負責(zé)管理，并建立樣板入庫、借出、歸還臺帳。 否則，扣罰工程部經(jīng)理 100 元。現(xiàn)場樣板每丟失一件，扣罰當(dāng)事人 100 元。 總 工室考核 。 第 十 四 條 工程建設(shè)中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，有調(diào)整意見，涉及施工工藝做法、施工質(zhì)量標(biāo)準的，報 地區(qū) 公司 主管工程 領(lǐng)導(dǎo)審批。而涉及外觀效果的，報 總工室和 地 區(qū) 公司 負責(zé)人 審批。未經(jīng)批準不能大面積施工 。 否則， 給予 工程部經(jīng)理 降 一級工資 處罰 。工程技術(shù)部考核 。 一、施工過程中需做樣板的有： 外墻飾面磚、鋁合金窗、 欄 桿等； 室內(nèi)地面磚、木地板； 室內(nèi)墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆； 大堂、電梯前室的所有裝飾； 室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等 ； 室內(nèi)外磚砌體及批蕩； 主體結(jié)構(gòu)的鋼筋 及 模板； 預(yù)制構(gòu)件的安裝等。 二、施工樣板驗收的程序（附：施工樣板驗收審批表） ： 施工單位經(jīng)三級自檢合格后，報監(jiān)理驗收； 監(jiān)理驗收合格后，報工程部經(jīng)理驗收； 工程部經(jīng)理驗收合格后，報 地區(qū) 公司 主管工程的 領(lǐng)導(dǎo)驗收 。 第 十 五 條 每期樓宇發(fā)售 15 天前， 銷售方案中要求的 售樓部、樣板房、大堂、外立面裝修工程、銷售電 梯及銷售環(huán)境 等工程內(nèi)容 必須完成。 否則，扣罰工程部經(jīng)理 100元。 綜合計劃部考核。 第 十 六 條 樁基礎(chǔ)、地下室、主體、低壓配電等 工程 在完工后三個月內(nèi)工程部必須取得相關(guān)中間驗收登記表。 否則，扣罰工程部經(jīng)理100 元。 工程技術(shù)部考核。 第 十 七 條 工程部必須在竣工前召集物業(yè)公司 、營銷部 及施工單位進行分戶驗收并整改完畢 。 否則，扣罰工程部經(jīng)理 200 元。 工程技 5 術(shù) 部 考核 。 第 十 八 條 每期工程竣工前必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、郵政、智能化和緊急備用電源，完成相關(guān)道路、環(huán)境配套工程，并取得電梯、消防、煤氣驗收合格證以及 單位（子單位）工程質(zhì)量驗收記錄 ，樓棟內(nèi)外衛(wèi)生環(huán)境達到星級標(biāo)準 。 否則，扣罰工程部經(jīng)理500 元。 工程技術(shù)部考核。 第 十 九 條 每項工程竣工驗收后 10 天內(nèi)，工程部組織總工室、工程技術(shù)部、預(yù)決算部、合同管理部召開參建施工單位履約質(zhì)量和履約能力評價會，并將對參建施工單位評價意見報送招投標(biāo)中心、 管理中心 及當(dāng)?shù)毓?招投標(biāo) 部，且將評定為不合格的參建單位報集團監(jiān)察室 備案，否則，扣罰工程部經(jīng)理 100元。 合同管理部 考核。 不合格單位經(jīng)監(jiān)察 室 審核后，確認屬實的，每單扣罰 招投標(biāo) 部 經(jīng)理 1000 元。 合同管理部 考核。 如監(jiān)察 室 檢查發(fā)現(xiàn)經(jīng)備 案的不合格單位仍被接受參加招投標(biāo)的，每發(fā)現(xiàn)一單，給予 招投標(biāo)部 經(jīng)理降一級工資的處罰。 合同管理部 考核。 不合格單位主要表現(xiàn)為：隊伍的資金實力、技術(shù)力量 、 管理水平等很差，造成工期嚴重延誤或被迫更換施工企業(yè)，以及經(jīng)招投標(biāo)程序中標(biāo)后所供的主要工程材料及設(shè)備，在同等價格下質(zhì)量特別差的材料供應(yīng)商。 合同管理部 考核 。 第 二十 條 開發(fā)部必須在工程竣工后 30 天內(nèi)取得《規(guī)劃驗收合格證》 。 否則，扣罰開發(fā)部經(jīng)理 500 元。 綜合計劃部 考核 。 第 二十一 條 工程部必須在工程竣工后 75 天內(nèi)取得《質(zhì)量驗收意見書》和《建設(shè)工程竣工驗收檔案認可書 》 。 否則，扣罰工程部經(jīng)理 500 元。 綜合計劃部 考核 。 第 二十 二 條 開發(fā)部必須在工程竣工后 85 天內(nèi)取得《竣工驗收備案表》 。 否則，扣罰開發(fā)部經(jīng)理 500 元。 綜合計劃部 考核 。 第 二十 三 條 開發(fā)部必須在工程竣工后 90 天內(nèi)取得該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及全部分戶圖 。 否則，扣罰開發(fā)部經(jīng)理 100 元 。綜合計劃部 考核 。 第二十四條 營銷部應(yīng)在每月 5 日前召開會議，針對銷售過程中工程部、總工室、物業(yè)公司等部門存在的問題，提出書面意見，反饋到相關(guān)部門，并報地區(qū)公司 負責(zé)人 。未召開會議或未將相關(guān)部門存在的問題反饋的，扣罰營銷部經(jīng) 理 200元 。 綜合計劃部 考核。 每月 5 日前，各部門應(yīng)將營銷部提出的相應(yīng)問題整改完畢，并將 6 整改情況書面反饋營銷部，并報地區(qū)公司 負責(zé)人 。未將相應(yīng)問題整改完畢或未將整改情況書面反饋營銷部的，扣罰相關(guān)部門經(jīng)理 200 元 。綜合計劃部 考核。 第 二十 五 條 工程部 須在收到 主體 施工單位報送的工程結(jié)算資料后 1 個月內(nèi)完成審核，并在竣工驗收后 3 個 月內(nèi)提交預(yù)決算部。 其他專業(yè)分包工程及園建配套工程結(jié)算資料須在收到后 15 天內(nèi)完成審核，并在竣工驗收后 2 個月內(nèi)一次性提交預(yù)決算部。 工程部未按要求時限完成工程結(jié)算資料提交的，每延遲一次，扣罰工 程部經(jīng)理 100 元。預(yù)決算部 考 核。 預(yù)決算部發(fā)現(xiàn)資料不齊，審批手續(xù)不全的，應(yīng)在收到資料起 3 天內(nèi)一次性發(fā)函給工程部；工程部自收到函件之日起 7 天內(nèi)負責(zé)補齊完善后重新提交。 第二十六條 工程結(jié)算審批： 金額在 100 萬元以下的結(jié)算，預(yù)決算部審核后，報地區(qū)公司董事長審批執(zhí)行。 金額 100 萬元以上 （含 100 萬元 ） 的工程結(jié)算， 預(yù)決算部審核后，報地區(qū)公司 預(yù)決算審計分部審核，再報集團預(yù)決算審計部復(fù)核；500 萬元以下（含 500 萬元）的由地區(qū)公司董事長審批執(zhí)行， 500 萬元以上的需再報董事局主席審批。 預(yù)決算審計分部在 規(guī)定時間內(nèi)完成審核并出具審核意見（審核意見中須列出預(yù)決算部多計錯計且單項差額在 1‰以上的項目），集團預(yù)決算審計部再對審核結(jié)果進行復(fù)核，每月按結(jié)算份數(shù)的 10%進行全面復(fù)核，其余進行一般復(fù)核。 預(yù)決算部收到審核意見后，須在 10天內(nèi)落實審核意見 ， 與施工單位協(xié)商并調(diào)整結(jié)算造價，預(yù)決算審計部同意最終結(jié)算金額后，在結(jié)算審核 表簽署意見確認。若與施工單位不能達成一致意見，由預(yù)決算審計部將分歧 意見上報地區(qū)公司董事長裁決。 審核時間要求： （ 1）預(yù)決算 部 自收齊結(jié)算資料之日起， 回復(fù)結(jié)算意見的時間 ： 100萬元以下的 5 天內(nèi)， 100～ 300 萬元的 15 天內(nèi)， 300 萬元以上的及主體、市政配套、園建工程為 2