住宅定價(jià)方法案例說(shuō)明(doc)-管理案例(已修改)
2025-08-29 20:47 本頁(yè)面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 價(jià) 格 策 略 多層項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、價(jià)格定位目標(biāo)提要 銷(xiāo)售目標(biāo) A、最大利潤(rùn)目標(biāo) B、市場(chǎng)占有份額目標(biāo) C、銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo) 項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個(gè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 二、價(jià)格定位基礎(chǔ) 根據(jù)本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，本案采用 隨行就市 的定價(jià)基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類(lèi)物業(yè)的現(xiàn)行平均價(jià)格水平為基礎(chǔ)來(lái)定價(jià)。此種定價(jià)法是為 爭(zhēng)取市場(chǎng)而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主動(dòng)出擊，與市場(chǎng)的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的態(tài)勢(shì)緊密相連，是最易被市場(chǎng)接受、最主動(dòng)出擊的定價(jià)方法。采取此方法，在很大程度上就是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格入市。由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)行價(jià)格已被市場(chǎng)所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價(jià)，很難了解購(gòu)買(mǎi)者對(duì)本案的價(jià)格反應(yīng)。 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)態(tài)勢(shì) 金山板塊及其他同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比表 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)劃 總規(guī)模 面積范圍 主力面積 平均價(jià)格 交房時(shí)間 工程進(jìn)度 賣(mài)點(diǎn) 抗性 金山碧水 三期 B 區(qū) 17— 7F 31 萬(wàn)M2 78256 106128 1833 2020 年底 主體三層 社區(qū)規(guī)模大配套齊價(jià)格低 位置較偏 香江明珠 二 期 16— 7F 186 畝 86— 280 160280 2700 202001 封頂 緊臨南江濱公園，戶(hù)型獨(dú)特 緊挨大橋噪音較大 金山明珠 15— 7F 4— 9F 65 畝 110— 244 125158 2400 20201231 單體落成 戶(hù)型新穎，景觀綠化精致。 南向朝金山大道。 金山明星 67F, 39F,511F 71 畝 68— 268 90127 1985 電梯： 2077 202005 外墻裝修 戶(hù)型多樣價(jià)格相對(duì)較低 建筑密度大，配套少 北京金山 5— 15F 5— 11F 57 畝 55— 240 120130 2500 2020 年底 樁基完成 樓間距大空中花園面積大， 3米層高 價(jià)格人相對(duì)較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 金山佳園 9— 11 7 萬(wàn) M2 100— 154 100120 2350 2020 年底 地面二層 設(shè)觀景電梯，入戶(hù)空中花園。 項(xiàng)目地形狹長(zhǎng)且沿街分布 百合苑 312F 126300 149158 2300 202005 外墻裝修 得房率高物業(yè)費(fèi)按多層價(jià)格收 戶(hù)型單一交付時(shí)間長(zhǎng) 武夷明珠 14— 7F 4 幢電梯房 7..9 萬(wàn)M2 90— 200 1968 起 2020 年底 打樁 緊臨南江濱公園 濱江麗景 C 區(qū) 5— 9F 12— 7F 348 畝 62216 97125 2100 202008 主體三層 規(guī)模大，交通便捷臨江看景 周邊交通狀況雜亂衛(wèi)生狀況差 康 城 7— 7F 104 畝 87— 210 87120 1960 202003 部分封頂 價(jià)格相對(duì)較低 位置偏交通不偏周邊環(huán)境雜亂 幸福城 5— 12F 9— 7F 萬(wàn)M2 60— 180 107139 2020 2020 年底 部分封頂 靠近森林公園價(jià)格適中 北峰是垃圾處理場(chǎng)區(qū)域形象不好 福光遠(yuǎn)東花園 5— 7F 3 萬(wàn) M2 38150 101106 1750 202009 已交房 價(jià)格低 綠化、配套簡(jiǎn)單 相關(guān)提要 1： 南江濱區(qū)域現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主要是濱江麗景、金山碧水、金山明星等樓盤(pán)，各個(gè)樓盤(pán)在規(guī)模、位置等方面都優(yōu)于本項(xiàng)目。其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。另外，濱江麗景占據(jù)有利的地理位置將分流本項(xiàng)目 的部分客源。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果將分散市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的注意力。 相關(guān)提要 2： 各個(gè)板塊之間競(jìng)爭(zhēng)激烈?！皷|擴(kuò)南移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略造就了金山和東區(qū)兩大熱門(mén)板塊；隨后五四北板塊異軍突起，并帶動(dòng)了周邊區(qū)域的發(fā)展，形成共同發(fā)展之勢(shì)。這些新興的板塊都具有很強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力，眾多可類(lèi)比的項(xiàng)目構(gòu)成對(duì)本案的多角度沖擊。 2．主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格特征 ◆ 金山碧水三期 金山碧水三期 B 區(qū)起價(jià) 1677 元 /㎡ ， 均價(jià) 1833元 /㎡，最高價(jià) 2174 元 /㎡ ；一、二層差價(jià) 100 元 /㎡，二、三層差價(jià) 90 元 /㎡，三、四層差價(jià) 30元 /㎡，水平差價(jià) 80 元 /㎡，東西無(wú) 明顯差價(jià)；復(fù)式為最高價(jià)； 按揭貸款不打折，一次性付款 98 折。 附： 金山碧水三期 B 區(qū) 1樓價(jià)格表： 單元號(hào)（東） 單價(jià) 單元號(hào)（中間） 單價(jià) 單元號(hào)（西） 單價(jià) 101 1764 102 1677 106 1762 201 1867 202 1781 206 1869 301 1954 302 1867 306 1958 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 401 1988 402 1902 406 1994 501 復(fù)式 2127 502 2040 506 2135 ◆ 濱江麗景 C 區(qū) 起價(jià) 1888元 /
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