住宅定價(jià)方法案例說明(doc)-管理案例-免費(fèi)閱讀
【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 11樓是全部住宅中進(jìn)深最短的，僅為 米，而且0 04單元三房并排朝南； 0 03 戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。 根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元 的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用 垂直系數(shù) 表示： 樓層 1F 2F 3F 4F 5F 6F 閣樓層 系數(shù) ﹣ 9 ﹣ 4 +0 +0 +0 ﹣ 3 +30 說明 拉大一、二層之間差價(jià)的目的是利用一層住宅的低總價(jià)先將低樓層的住宅消化掉。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 金山明星 1985 0 0 – + – 0 – 金山佳園 2450 0 – – + – 0 – 金山明珠 2400 0 – – – 0 0 – 香江明珠 2700 – – – – – 0 – 北京金山 2500 – – – – – 0 – 濱江麗景 2100 + 0 – 0 – – – 康 城 1960 – 0 0 + 0 – – 幸 福 城 2020 0 0 0 + – – – 福光遠(yuǎn)東花 園 1750 + + – + + 0 + 備 注 +為本案高于類比項(xiàng)目， 0 為相當(dāng)于類比項(xiàng)目， ﹣ 為低于類比項(xiàng)目。 生活方便 購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。 （一）項(xiàng)目價(jià)值要素分析 舒適要素 戶型 針對目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮使用者對實(shí)際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計(jì)側(cè)重住家的舒適性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，濱江麗景占據(jù)有利的地理位置將分流本項(xiàng)目 的部分客源。 南向朝金山大道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、價(jià)格定位目標(biāo)提要 銷售目標(biāo) A、最大利潤目標(biāo) B、市場占有份額目標(biāo) C、銷售進(jìn)度目標(biāo) 市場競爭目標(biāo) 項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個(gè)項(xiàng)目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。 金山明星 67F, 39F,511F 71 畝 68— 268 90127 1985 電梯： 2077 202005 外墻裝修 戶型多樣價(jià)格相對較低 建筑密度大，配套少 北京金山 5— 15F 5— 11F 57 畝 55— 240 120130 2500 2020 年底 樁基完成 樓間距大空中花園面積大， 3米層高 價(jià)格人相對較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。區(qū)域內(nèi)競爭的結(jié)果將分散市場對本項(xiàng)目的注意力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 配套 娛樂、購物、休閑、餐飲場所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設(shè)施配備恰當(dāng)。 子女教育方便 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。 根據(jù)對項(xiàng)目的價(jià)值要素進(jìn)行對比分析，認(rèn)為本案的綜合素質(zhì)： 高于 福光遠(yuǎn)東花園 相當(dāng)于 金山碧水三期 低于 金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城 因此，本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)值為 1830元 /M2，將會(huì)有比較適合的回報(bào)率與回報(bào)周期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六層是復(fù)式住宅和帶閣樓住宅，復(fù)式按六層價(jià)格計(jì)算，閣樓戶型按六層價(jià)格加上基準(zhǔn)價(jià)的 30%計(jì)算。 13樓 0 06 單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好 擺設(shè)家具，而且三房面積 105M2 只有一個(gè)朝北的陽臺(tái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 26993=75 元 /M2； 所以，項(xiàng)目均價(jià)為 1830+75=1905 元 /M2； 制定銷售表價(jià)： 表上價(jià)格 =基準(zhǔn)價(jià)（ 1+單元綜合系數(shù) ） 基 準(zhǔn)價(jià) =1830元 /M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 01— 04 單元各功能區(qū)分隔明顯。 朝向無突出景觀特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 便利要素 出 行與停車方便 距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項(xiàng)目，有充足的停車位。 本案就“舒適”、“便 利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理”等各項(xiàng)決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準(zhǔn)價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價(jià)格低的優(yōu)勢對本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。 三、競爭樓盤態(tài)勢 金山板塊及其他同類物業(yè)競爭對比表 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃 總規(guī)模 面積范圍 主力面積 平均價(jià)格 交房時(shí)間 工程進(jìn)度 賣點(diǎn) 抗性 金山碧水 三期 B 區(qū) 17— 7F 31 萬M2 78256 106128 1833 2020 年底 主體三層 社區(qū)規(guī)模大配套齊價(jià)格低 位置較偏 香江明珠 二 期
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