北京雙花園策劃案例doc19-管理案例(已修改)
2024-09-03 19:49 本頁面
【正文】 北京雙花園策劃案例 摘 要 我們對雙花園項(xiàng)目周邊的市場進(jìn)行了調(diào)查與分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實(shí)用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項(xiàng)目綜合方面的考慮。 同時，我們也對本項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。同時，在戶型設(shè)計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格體系等方面存在一定的問題。 為了更好的完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)，最 大化保證發(fā)展商的利益，我們對項(xiàng)目的營銷方案進(jìn)行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。 我公司具有多年的銷售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。我們在客戶資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢。我們本著為發(fā)展商負(fù)責(zé)、對項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。 真誠希望能攜手合作。 一、區(qū)域市場分析 雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，根據(jù)我們對市場的了解本次市場調(diào)查所設(shè)定的調(diào)查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達(dá)勁松路，北抵鐵路，共對此區(qū)域的 11 個住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查。本項(xiàng)目地處東二環(huán)和東三環(huán) 之間，緊臨繁華的國貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。隨著 CBD 商圈的發(fā)展，泛 CBD 地區(qū)的住宅市場的供應(yīng)速度在 2020 年急劇增加。 （一）供應(yīng)分析 總供應(yīng)量分析 該地區(qū)近十年來一直是中低檔的居住類項(xiàng)目為主導(dǎo)，高檔項(xiàng)目的市場供應(yīng)很少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD 商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴(kuò)展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。 自 1998 年來該區(qū)域內(nèi)的商品房總供應(yīng)量達(dá)到 萬平方米左右 ,已售項(xiàng)目有廣馨居 ,怡馨園 ,九龍花園 , 東環(huán) 18， 勁松嘉園。 2020 年以前每年的市場供應(yīng)量不超過 10萬平米， 2020 年的市場供應(yīng)量約為 50萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出 18 萬平米左右?？v觀 1998年以來該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進(jìn)入供應(yīng)高峰期，短時間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。 市場已銷項(xiàng)目表 住宅名稱 總建筑面積（萬平米） 怡馨園 10 廣馨居 勁松嘉園 5 九龍花園 80 東環(huán) 18 12 合計： 市場在銷項(xiàng)目表 住宅名稱 總建筑面積（萬平米） 世紀(jì)陽光 10 鑫兆豪園 10 新青年公寓 10 世橋國貿(mào)公寓 6 樂瀾寶邸 10 華騰園 40 合計： 86 物業(yè)類型分析 目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。整體來看是以 50006000 元 /平米的中檔住宅居多，超過 7000 元 /平米的高檔項(xiàng)目并不是很多，因此區(qū)域的物業(yè)以居住為主。 物業(yè)類型表 住宅名稱 物業(yè)類型 世紀(jì)陽光 普通住宅 怡馨園 普通住宅 廣馨居 普通住宅 鑫兆豪園 普通住宅 新青年公寓 普通住宅 勁松嘉園 普通住宅 世橋國貿(mào)公寓 普通住宅 九龍花園 普通住宅 東環(huán) 18 普通住宅 樂瀾寶邸 外銷公寓 華騰園 普通住宅 物業(yè)品質(zhì)分析 客戶的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開發(fā)商對于物業(yè)的定位越來越細(xì)分和明確。開發(fā)商無論在項(xiàng)目的運(yùn)作還是在產(chǎn)品的設(shè)計上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。 n 目標(biāo)客戶的細(xì)分 n 開發(fā)商品牌意識加強(qiáng) n 注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計 n 注重細(xì)節(jié)設(shè)計 n 從各個方面體現(xiàn)“以人為本” 隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價位全面抬升 。由于同類地區(qū)樓盤價位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。 樓體分析 （ 1）建筑形式 居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項(xiàng)目只有東環(huán)十八古柏家居。 （ 2）環(huán)境規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。 （ 3）小區(qū)規(guī)模 除九龍花園外大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。 （ 4）市場表現(xiàn) 項(xiàng)目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。 物業(yè)樓型統(tǒng)計表 住宅名稱 建筑形式 結(jié)構(gòu)形式 建筑單體數(shù)量 層數(shù) 世紀(jì)陽光 塔樓、板樓 剪力墻 3 棟塔樓 15 層、 22 層 怡馨園 塔樓 剪力墻 3 棟塔樓 25 層 廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1 棟塔樓， 1 棟多層 新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2 棟塔樓 未定 勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1 棟塔樓， 1 棟多層 A 座 24 層； B 座 14層 世橋國貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2 棟塔樓， 2 棟板樓 22 層、 12 層 九龍花園 塔樓、板樓 鋼混 現(xiàn)澆 9 棟塔樓， 3 棟板樓 多種層數(shù) 東環(huán) 18 板式小高層 剪力墻 3 棟塔樓 11 層、 15 層 樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5 棟塔樓 17 層、 28 層、 25層、 16層 華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7 棟塔樓 28 層、 25 層 裝修情況分析 物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評價項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。 （ 1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高 現(xiàn)在除了 2 個情況未定項(xiàng)目外，只有最近兩年推出的 3 個項(xiàng)目外部裝修采用面磚，其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。 物業(yè)外部裝修情況表 住宅名稱 外墻裝修 怡馨園 涂料 廣馨居 涂料 華騰園 防水涂料 世紀(jì)陽光 高級涂料 九龍花園 高級涂料 樂瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級淺灰色涂料 勁松嘉園 面磚 東環(huán) 18 瓷磚 世橋國貿(mào)公寓 無釉瓷磚 鑫兆豪園 未定 新青年公寓 未定 （ 2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項(xiàng)目僅有 3 個項(xiàng)目 多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項(xiàng)目為近兩年推出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。 毛坯及粗裝修項(xiàng)目表 住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間 世紀(jì)陽光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯 怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修 廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯 勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯 九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修粗裝修
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