【正文】 精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 《商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實務(wù)》 一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營高級人才的選拔與培育 (圖 ) 二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的市場調(diào)研創(chuàng)新 (圖 ) 三、地產(chǎn)項目理念設(shè)計與建筑策劃 (圖 ) 四、商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境景觀設(shè)計一體化(圖 ) 五、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)設(shè)計與招商 (圖 ) 六、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資與理財工作的創(chuàng)新(圖 ) 七、商業(yè)地產(chǎn)項目管理 (圖 ) 序言 知識經(jīng)濟時代，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有越來越重要的位置，而其中的零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)則是第三產(chǎn)業(yè)中的重點行業(yè)。以美國為例，它在世界經(jīng)濟總量中的所占的比重最大，其強大的經(jīng)濟實力和國民消費購買力為美國零售業(yè)發(fā)展提供了肥沃的土壤，零售業(yè)解決了大量人口就業(yè)問題，零售業(yè)成為了美國的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。 2 頁 空白沒用的，請掠過閱讀吧哈 ,這 2 頁空白沒用的，請掠過閱讀吧哈 , 請掠過閱讀吧，哈哈哈 當前，市場最關(guān)心的問題莫過于，這樣的利好是否能夠持續(xù)，并刺激股價進一步上揚？今年 5 月以來， A 股市場經(jīng)歷了一輪漫長而又磨人的下跌，對于投資者們而言 ，如此重磅的利好堪稱久旱逢甘霖。值得注意的是，由于 A 股市場長精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 陽也受到來自于中國發(fā)改委及證監(jiān)會的刺激，前者批復了高達 8400 億的基建項目，后者傳出要求券商尋找上漲理由的消息，我們很難判斷，接下來 A 股走勢究竟如何；但若僅就歐洲央行的購債計劃來說，很遺憾，德拉吉拋出來的雄心勃勃的救市方案，從中長期看，也許什么都改變不了。 首先，購債計劃能改變歐豬國家債務(wù)比例過高的現(xiàn)狀嗎？答案是，不能。減輕債務(wù)壓力，只能通過貨幣貶值、債務(wù)重組（違約）、減赤以及經(jīng)濟增長這幾個渠道實現(xiàn)。歐洲央行的購債計劃，無論它的名字取得多么響亮，都 完不成以上任何一點，只能為歐元區(qū)爭取更多的時間，希望各經(jīng)濟體可以通過自身的努力，實現(xiàn)減赤與經(jīng)濟增長。目前來看，這依然有些天方夜譚。 其次，購債計劃能讓歐洲央行像美聯(lián)儲那樣，通過量化寬松，以印鈔的形式緩解債務(wù)壓力嗎？答案也是，不能。我們注意到，歐洲央行為購債計劃附加了嚴格的條件，只有在受援國遵守了與歐元區(qū)所達成條件的情況下，才會繼續(xù)購買該國國債，此外，還會通過回籠等量資金的方式對債券購買措施進行完全沖銷。這意味著，在購債計劃啟動前，相關(guān)國家必須提交完整的財政緊縮計劃 —— 從希臘2021 年的表現(xiàn)看，這種計劃可能并 不可靠；與此同時，完全沖銷也表明，購債計劃實際上在將北歐的財富轉(zhuǎn)向南歐，以售賣好資產(chǎn)的形式填補壞資產(chǎn)的無底洞，總量上雖然保持不變，財富分配的改變將讓北歐國家背上沉重的包袱，而后者正是當前歐洲經(jīng)濟增長的唯一動力。值得注意的還有，從期限看，歐洲央行的購債計劃將主要集中在短期債，這無疑將扭曲歐元區(qū)國債市場的收益率曲線，壓短抬長，抑制中長期投資，與美聯(lián)儲的量化寬松及扭轉(zhuǎn)操作恰好相反。 第三，購債計劃能解決時下困擾歐元區(qū)的經(jīng)濟衰退嗎？答案依然是，不能。在當天的新聞發(fā)布會上，歐洲央行明確下調(diào)了 2021 年與 2021 年歐元 區(qū) GDP增長預期區(qū)間，并上調(diào)同期通脹預期區(qū)間，顯示歐元區(qū)未來可能存在滯漲風險。與此同時，最新數(shù)據(jù)顯示，歐元區(qū)失業(yè)率已達到大蕭條水平，年輕人的失業(yè)率更加讓人憂心： 7 月，歐元區(qū) 18 歲以上年輕人失業(yè)率高達 %。其中，意大利超過 35%，創(chuàng) 5 個月新高；愛爾蘭超過 30%，創(chuàng) 11 個月新高；法國為 %，創(chuàng) 24 個月新高；西班牙和希臘已高到令人發(fā)指的地步，雙雙超過 53%，創(chuàng)史上新高；僅有葡萄牙有所下降，從 %下降到 %，依然很高。在此背景下，僅憑歐洲央行的“財技”，根本難以拯救歐元區(qū)的經(jīng)濟增長，除非采取 歐元整體大幅貶值匯率重估的方式，但目前來看，這顯然不在歐洲央行的計劃之內(nèi)。 空白沒用的，請掠過閱讀吧哈這 1 頁空白沒用的，請掠過閱讀吧哈 空白沒用的，請掠過閱讀吧，這 1 頁空白沒用的，請掠過閱讀吧， 第四，購債計劃能夠改變歐元區(qū)目前一盤散沙似的局面嗎？答案還是，不能。從購債計劃本身來看，德國央行行長魏德曼對此投下了反對票，與其他央行執(zhí)委會成員唱了反調(diào)；歐洲央行內(nèi)部在購債細節(jié)方面也存在明顯分歧，以西班牙央行行長林德和荷蘭央行行長諾特為首的兩派分持不同觀點；西班牙對申請援助態(tài)度謹慎，德國政府與央行聲音并不統(tǒng)一，芬 蘭總理卡泰寧明確指出，購債計劃可能對降低歐豬國家國債收益率幫助不大；此外，歐洲央行拒絕了平等對待希臘國債的要求，卻為意大利和西班牙推出 OMT 計劃，可能將讓希臘要求得到同等待遇??種種跡象顯示，即使購債計劃即使付諸實踐，這一過程也將爭議纏身。 最后，我們應(yīng)當看看，歐洲央行的購債計劃到底帶來了什么，市場對此的短期反應(yīng)為何如此強烈？答案是，短期來看，購債計劃的確緩解了某些成員國退出歐元區(qū)的風險，在形式上維護了歐元區(qū)的統(tǒng)一，令市場感受到歐洲央行拯救歐元的決心，讓投資者信心倍增。但問題是，短期是多久？能躲過初一，躲得 過十五嗎？更何況，歐洲央行的購債計劃看上去很簡單，但這一計劃的具體細則仍有待商榷，并且距離最終的落實和起效仍然相當遙遠，所以，現(xiàn)在還很難直接判斷該精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 措施一定能起到預想中的效果，坦率而言，梗在投資者心中的那塊石頭，還沒有真正落下。 最終分析結(jié)論（ Final Analysis Conclusion）： 歐洲央行推出的購債計劃，從市場反應(yīng)來看，的確振奮人心！但若細究，很遺憾，僅憑現(xiàn)有的計劃，從中長期看，也許什么都改變不了，只是把“茍延殘喘”的時間往后拖了拖。這種短期利好，歐洲央行曾在 2021 年底與 2021 年初玩過， 當初的長期再融資計劃（ LTRO）也曾一度刺激市場反彈，但現(xiàn)在來看，已什么都不剩下。 空白沒用的，請掠過閱讀吧哈這 1 頁空白沒用的，請掠過閱讀吧哈 空白沒用的，請掠過閱讀吧，這 1 頁空白沒用的，請掠過閱讀吧， 中國銀行業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的《銀團貸款行業(yè)發(fā)展報告》顯示， 2021 年銀團貸款占全部公司類貸款余額的比重只有 %，與國外成熟市場 20%的水平相差甚遠。報告顯示，去年中國銀團貸款項目成員單位結(jié)構(gòu)中，國家開發(fā)銀行銀團貸款余額占比最高，為 26%，余額為 7866 億元，牽頭銀團個數(shù) 239 個，其后依次是工行、建行、農(nóng)行、 交行。前十家銀行銀團貸款余額合計占被統(tǒng)計機構(gòu)的90%。報告認為，中國銀團貸款基本處于寡頭壟斷地位，除交通銀行略有競爭力外，其余商業(yè)銀行規(guī)模小、資金實力弱。對于造成這一現(xiàn)象的原因，報告指出，“主要是國內(nèi)銀團牽頭行與參與行之間的利益不平衡”。牽頭行以及貸款安排行能獲得較高的費用收入，提高在業(yè)界的聲望和影響力，同時牽頭行通過銀團貸款可以吸收大量派生存款，使其結(jié)算等中間業(yè)務(wù)收入大幅增加。而銀團貸款中的其他成員只能獲得與自身提供的信貸資金成比例的利息收入，利益難以協(xié)調(diào)。報告稱，國內(nèi)的利率管制使資金價格發(fā)生扭曲，存在交 易主體因一級市場利率過低，無法在二級市場上獲得交易利益而缺乏交易驅(qū)動力的現(xiàn)象。分析人士表示，目前銀行合作關(guān)系沒有形成，長期合作基礎(chǔ)和觀念還沒有轉(zhuǎn)變，未來隨著與國際接軌，銀團貸款數(shù)額大、周期長的優(yōu)勢會更多被意識到，特別是中小銀行。業(yè)內(nèi)人士認為，近期政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，不對稱降息、人民幣升值通道發(fā)生的改變，以及回歸實體經(jīng)濟增長的趨勢將為銀團貸款帶來更多機會。在此之前，銀監(jiān)會紀委書記杜金富強調(diào)，銀團貸款之所以在一些經(jīng)濟體發(fā)展較快、占比較高，動因在于銀團貸款既是支持實體經(jīng)濟發(fā)展的重要方式，又是管控金融風險的重要手段。相 關(guān)數(shù)據(jù)也印證了這一點，《報告》顯示， 2021 年銀團貸款不良率僅為 %，明顯低于商業(yè)銀行同期不良貸款率的平均水平 經(jīng)過層層篩選，深圳終于敲定了中國銀行等 7 家銀行作為住房公積金委托貸款銀行，深圳市住房公積金管理中心稱，本月底，深圳職工將可以辦理住房公積金貸款。入圍委托貸款銀行的 7 家銀行分別是中國銀行深圳市分行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳市分行、中國工商銀行深圳市分行、中國建設(shè)銀行深圳市分行、交通銀行深圳分行、招商銀行深圳分行、平安銀行深圳分行。據(jù)了解，這 7 家銀行的個人貸款業(yè)務(wù)覆蓋深圳市 80%以上的個人住房按揭貸款市 場。深圳公積金中心的有關(guān)負責人介紹，與這 7 家銀行簽訂委托協(xié)議后，公積金中心辦事大廳可為職工提供從房產(chǎn)評估詢價、公積金貸款和組合貸商業(yè)貸款申請、簽訂貸款合同，到發(fā)放公積金貸款、領(lǐng)取貸款資料等一站式全程服務(wù)。預計公積金貸款業(yè)務(wù) 9 月底就能上線。受歷史原因影響，直到 2021 年 9 月底，深圳才開始實行住房公積金制度，深圳在職員工開始存繳公積金； 2021 年 9 月，深圳住房公積金實現(xiàn)了提取。為了更好地服務(wù)職工，也為了盡快與國內(nèi)一線城市接軌，深圳也在緊鑼密鼓地籌備公積金貸款推出事宜。今年 7 月 17 日，深圳全文發(fā)布了《深圳住房公積 金貸款管理暫行規(guī)定（征求意見稿）》，向公眾征求意見。根據(jù)《深 精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 圖 11美國第五大道百貨 美國零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新意識很強，傳統(tǒng)百貨不斷分化，主題百貨格局特色。 從傳統(tǒng)百貨到折扣百貨，科爾百貨的經(jīng) 營業(yè)績已經(jīng)遠遠超越了第五大道。在非核心商圈的商精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 業(yè)地產(chǎn)項目中，美國發(fā)展了 400多家不同風格的奧特萊斯，工廠直銷店最受歡迎。 美國等西方發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)歷史悠久，從融資到開發(fā)運營形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。 美國的購物中心開發(fā)主要由少數(shù)專業(yè)開發(fā)公司完成，保證了開發(fā)商的素質(zhì)和專業(yè)水平。例如，西域集團（ Westfield Group）是美國大型的國際商業(yè)物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和管理公司，擁有 4000多名員工，開發(fā)了位于舊金山 18街區(qū)的大型購物中心－西域舊金山購物中心，是典型的美國城區(qū)購物中心。 精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 圖 12 美國舊金山西域購物中心 該購物中心主力店包括諾德斯特龍、布魯 明戴爾兩家獨具特色的百貨，此外還有眾多品牌專賣店。 美國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在購物中心與商業(yè)步行街項目的開發(fā)上非常注重項目主題策劃和走可持續(xù)發(fā)展之路。 美國商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)服務(wù)機構(gòu)從設(shè)計到經(jīng)營管理都具有較高專業(yè)水平，商業(yè)建筑設(shè)計的代表公司是美國 JERDE 和 RTKL。 英國現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展最早，至今依舊在全球擁有重要影響。例如英國瑪莎百貨和百安居都是大型零售企業(yè)，近年來危機四伏。 2021年英國獲利最佳的零售商是 Tesco。Tesco 是英國最大零售企業(yè)， 2021年， Tesco 在成功運營超市的基礎(chǔ)上，積極拓展新型業(yè)態(tài)， 加大了對大型量販店的投入，還進行了在市鎮(zhèn)中心發(fā)展 Tesco Metro、在加油站開設(shè) Tesco Express 的嘗試，并加快了在海外的擴張速度，成為在 2021年獲利最佳的零售商。到 2021年，英國 TESCO超市公司已有 80年的歷史、世界 500強企業(yè)，年營業(yè)額 700多億美元。 此外，流行商品零售商 Next、 Debenhams精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 百貨公司、折扣連鎖店 Matalan 的營運也相當成功。 英國哈羅斯百貨是經(jīng)典百貨的代表，英國selfridge 百貨是時尚行業(yè)的代表。 目前英國的購物中心已超過 1400個，總建筑面積為 2090萬平方米，為其全國 20%的勞動力提供了就業(yè)機會。 政府對購物中心發(fā)展的控制 過去 4年間，英國政府對新建購物中心開發(fā)案采取嚴格的限制政策，尤其對非都心型(outoftown)開發(fā)案。所有的開發(fā)必須證明在市鎮(zhèn)中心或周邊沒有可供其開發(fā)的用地，更甚者，所有的新開發(fā)案必須在開發(fā)計劃中證明有此空間的需要，且這項開發(fā)并不會影響鄰近市鎮(zhèn)的發(fā)展。因此幾乎所有的開發(fā)計劃無論是否有爭議，在通過或否決開發(fā)案前，都需要經(jīng)過政府審議與冗長昂貴的公聽程序，增大了新建購物中心的難度。 英國在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)新較多，例如，英國有 歐洲最大的購物中心位于倫敦西北部肯特郡的藍湖購物中心。英國伯明翰斗牛場購物中心是世界最具創(chuàng)新特征的購物中心，在世界購物中心發(fā)展歷史上具有重要地位。 精品講座下載網(wǎng)： .海量管理講座下載 精品講座下載網(wǎng) : .海量管理資源下載 ,40000 多講培訓視頻，最新最全！聯(lián)系 ： 815250251 圖 13伯明翰斗牛場購物中心鳥瞰圖 目前，法國總共有 600家購物中心，總面積約12501300萬平方米，占整個國家商場面積的三分之一左右。 據(jù) CNCC（法國商業(yè)中心理事會）