【正文】 長春市奧城物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 1 業(yè) 主 手 冊 長春市奧城物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 長春市奧城物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 2 歡 迎 詞 長春市 奧城 物業(yè)歡迎您成為 浦東新 城的 業(yè)主 ： 浦東新城 ，不但能使您享受優(yōu)越的居住環(huán)境，擁有一個高尚的生活品質(zhì)，更能讓您盡享卓越的全方位物業(yè)服務(wù)。 長春市 奧城 物業(yè)服務(wù)管理有限 責(zé)任 公司很榮幸能獲 吉林 鑫城房地產(chǎn)綜合開發(fā) 有限 責(zé)任 公司委托，對 浦東新城 提供 物業(yè)管理與 服務(wù)，并深信能在您的支持及協(xié)助下，令 浦東新城 成為長春市高尚的社區(qū)。 此業(yè) 主 手冊 編制 目的在于介紹長春市 奧城 物業(yè)服務(wù) 有限 責(zé)任 公司提供的服務(wù)及業(yè) 主 應(yīng)注意 事項 并遵守的守則，從而使 浦東新城 業(yè)主擁有一個舒適的居所。 您如對物業(yè)服務(wù)管理上有任何意見或建議，歡迎與我司聯(lián)絡(luò)。我司將非常重視您的意見和建議。 我司電話： 0431 奧城 物業(yè)再一次恭喜您成為 浦東新城 的尊貴業(yè)主，我們將與您攜手共創(chuàng)一個有序、整潔、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境。 長春市奧城物業(yè) 服務(wù) 有限責(zé)任公司 長春市奧城物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 3 目 錄 第一章 服務(wù)指南 物業(yè)公司 及其職能 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及項目 入住服務(wù) 接待服務(wù) 秩序維護服務(wù) 保潔服務(wù) 維修服務(wù) 社區(qū)文化 第二章 物業(yè)服務(wù)費 物業(yè)服務(wù)費的收取 物業(yè)費 電梯費 物業(yè)服務(wù)費的繳納 第三章 物業(yè)使用須知 水、電、氣、暖 水、電、燃氣、暖氣表具管理 電力使用規(guī)定 水、電、暖管線的使用 第四章 居家特別提示 屋面外立面管理 陽臺的使用 戶門（外門）及窗護欄的管理 第五章設(shè)備 電梯使用 管理規(guī)定 空調(diào) 的安裝 單元門禁系統(tǒng)的使用 道閘系統(tǒng)的使用 第六章 交通與車輛停放 交通管理規(guī)定 非機動車停放 一層車庫管理規(guī)定 第七章 營業(yè)場所管理規(guī)定 第八章 安全防范管理規(guī)定 排除干擾和傷害 危險品 注意自身安全 消防管理規(guī)定 第九章 環(huán)衛(wèi)綠化管理規(guī)定 第十章 寵物飼養(yǎng)規(guī)定 第十一章 緊急應(yīng)變措施 火警 長春市奧城物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 4 防盜 電力中斷 水浸 地震 防風(fēng) 氣體燃料泄漏 電梯故障 第十二章 裝修管理服務(wù) 裝修 管理規(guī)定 房屋裝飾裝修管理協(xié)議 區(qū)域防火責(zé)任書 第十三章 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 第十四章 便民電話 第十五章 法律、法規(guī)專欄摘要 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 《 物權(quán)法 》 《 長春市物業(yè)管理條例 》 《 民法通則 》 《 吉林省長春市養(yǎng)犬管理規(guī)定 》 《 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 》 《中華人民共和國治安管理處罰法》 《 長春市居民樓道衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 》 長春市奧城物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 5 第一章 服務(wù)指南 1． 1 物業(yè)公司 及其職能 長春市 奧城 物業(yè)服務(wù)有限 責(zé)任 公司（以下稱 “ 物業(yè)公司 ” ）已被 吉林 鑫城房地產(chǎn)綜合 開發(fā)有限 責(zé)任 公司聘為本物業(yè)的服務(wù)管理者。按 浦東新城 《 臨時 管理規(guī)約》（以下簡稱 《 規(guī)約 》 ）之規(guī)定，執(zhí)行對 浦東新城 之服務(wù)管理職責(zé)，并享受或承擔(dān) 《 規(guī)約 》 中規(guī)定 的 物業(yè)服務(wù)管理 的各項權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任。 公司始終把服務(wù)質(zhì)量作為企業(yè)發(fā)展的重要生命線，從組建初始就建立完善的管理制度來規(guī)范公司管理和員工行為，確保服務(wù)質(zhì)量不斷提升。 公司始終堅持 “ 服務(wù)第一、業(yè)主至上 ” 的服務(wù)宗旨，秉承 “ 服務(wù)細節(jié)化，工作精細化，管理規(guī)范化，學(xué)習(xí)創(chuàng)新化 ” 的質(zhì)量方針，運 用超前的服務(wù)理念和創(chuàng)造性的思維，以業(yè)主的生活為本，著力為業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù)，營造美好生活氛圍。 公司提出 “ 關(guān)愛業(yè)主 、讓業(yè)主滿意 ” 的服務(wù)理念，對內(nèi)尊重知識、大力培養(yǎng)和開發(fā)企業(yè)人力資源，對外注重業(yè)主的服務(wù)需求，以不斷滿足和超越業(yè)主的需求和期望為己任，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不斷提升業(yè)主的生活質(zhì)量。 1． 2 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及項目 1． 2． 1 入住服務(wù) 業(yè)主在接到 吉林 鑫城房地產(chǎn)綜合 開發(fā)有限 責(zé)任 公司 《入住通知單》 7 日內(nèi)到物業(yè)公司辦理入住手續(xù)。業(yè)主辦理入住時 按《入住須 知》攜帶相關(guān)證明資料 及交納入住 相關(guān) 費用 ， 填寫相 關(guān)表格，物業(yè)公 司為業(yè)主建立檔案，并派專人陪同業(yè)主驗收房屋，對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，物業(yè)公司將幫助業(yè)主協(xié)調(diào)開發(fā)商盡快解決（ 注：業(yè)主辦理入住、領(lǐng)取房屋鑰匙時 第一時間進行房屋驗收，入住當(dāng)日未進行房屋驗收手續(xù)者，物業(yè)公司視為房屋驗收合格，不受理工程質(zhì)量遺留問題） 。逾期不辦理入住的，物業(yè)公司視 其 為入住。 1． 2． 2 接待服務(wù) 物業(yè)公司負責(zé)接待業(yè)主的咨詢、報修、投訴等工作，開通服務(wù)熱線， 設(shè)有值班人員、秩序維護員及水暖、電氣技術(shù)人員，提供物業(yè)管理 服務(wù)。 “首問責(zé)任制”是物業(yè)公司每個員工的服務(wù)方法，每一位員工都有責(zé)任為業(yè)主排憂解難 ，首位接到 業(yè)主投訴的物業(yè)服務(wù)人員， 應(yīng)將業(yè)主所反映的問題及時有效的反饋到相關(guān)部門予以解決并跟蹤投訴處理結(jié)果。 1． 2． 3 秩序維護服務(wù) 園區(qū)內(nèi)實行全封閉管理，主次出入口均設(shè)立安防執(zhí)勤。園區(qū)內(nèi) 設(shè)有可視對講、等安全設(shè)施。秩序維護隊伍 經(jīng)過 嚴格的軍政訓(xùn)練，能夠勝任園區(qū)的公共秩序維護任務(wù)。秩序維護工作責(zé)任及權(quán)利受法律法規(guī)約束，同樣義務(wù)也是有限的，所以請業(yè)主看管好貴重物品。離家時將門窗鎖好，關(guān)閉水源、電 、 熱產(chǎn)品、燃氣閥。如有客人長時間留住及房屋出租，應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定作好登記、申報并 辦理暫住證。出現(xiàn)緊急 、意外情況請勿慌亂，保 護好現(xiàn)場，通知物業(yè)公司 及 報警。 1． 2． 4 保潔服務(wù) 各樓宇均有專職保潔人員負責(zé)衛(wèi)生保潔， 定時清掃、擦拭 樓道內(nèi)地面、樓梯扶手及各種箱門 。 業(yè)主應(yīng)在晚上 8： 00 時或早上 8： 00 時前，將家中垃圾分類裝袋置于單元門外垃圾桶內(nèi)，以便物業(yè)工作人員集中分類清運。為維護整潔、文明的生活環(huán)境，請業(yè)主及家人并告知訪客不要在電梯間、樓道墻壁、地面等共用部位涂寫、涂畫，不要在樓道、電梯間存放任何物品，尤其約束裝修施工人員切 長春市奧城物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 6 勿破壞園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 1． 2． 5 維修服務(wù) 物業(yè)公司對園區(qū)各項公共設(shè)備、公用設(shè)施管線實行維修 服務(wù)，同時對業(yè)主自有部位的設(shè)備、設(shè)施按約定進行有償維修服務(wù)。 供水、供電、供氣、供暖 設(shè)施是經(jīng)專業(yè)設(shè)計施工的，請業(yè)主不要隨意改動。業(yè)主報修后，物業(yè)公司維修人員 到達現(xiàn)場 維修 。 物業(yè)維修人員進戶進行維修時，應(yīng)出示胸卡、說明身份、穿工裝 。凡不遵守上述規(guī)定者，請業(yè)主與物業(yè)公司聯(lián)系，并有權(quán)拒絕其入戶維修。 依照毗鄰房屋維修和消防管理的規(guī)定，業(yè)主不應(yīng)阻礙相臨共用相通的水、電、熱等管線及防水、隔墻、結(jié)構(gòu)的搶修、維護，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 對于閥門、開關(guān)、門窗、 等各種易損件，望業(yè)主能合理使用，以免造成不必要的損失。 下水管線涉 及樓上樓下各家日常生活，物業(yè)公司定時檢查維護下水主管線，請業(yè)主合理使用的同時，在裝修過程中不要將室內(nèi)的下水管線封包。 1． 2． 6 社區(qū)文化 為了豐富園區(qū)內(nèi)業(yè)主的文化生活，物業(yè)公司將結(jié)合實際情況，不定期的組織豐富多彩的文化活動，歡迎廣大業(yè)主積極參與小區(qū)的文化建設(shè)，為營造浦東新城物業(yè)小區(qū)特有的社區(qū)文化而共同努力。 第二章 物業(yè)服務(wù)費 2． 1 物業(yè)費用的收取 物業(yè)管理服務(wù)費（以下簡稱物業(yè)費）按照國家相關(guān)物業(yè)法律法規(guī)進行收取，物業(yè)費收支情況每年定期向業(yè)主（使用人）公布一次。 物業(yè)費按建筑面積計收 ， 標(biāo)準(zhǔn)為： 多層住宅為 元 /平米； 高層住宅為 元 /平米； 商鋪 為 元 /平米； 電梯費為 2 層 25 元 /戶 /月、 3 層 — 7 層 30 元 /戶 /月 8 層 — 12 層 50 元 /戶 /月、 13 層 — 18 層 70 元 /戶 /月 ； 2． 2 物業(yè)服務(wù)費用的交納 物業(yè)管理服務(wù)費交納時間：除業(yè)主在進戶時預(yù)交一年物業(yè)費外，以后每 年 按規(guī)定交納。業(yè)主應(yīng)與于每 年 的的 6 月 31 日、 12 月 31 日前到 物業(yè)公司 交納 。業(yè)主若未按規(guī)定時間繳納 ，將按 《 臨時 管理規(guī)約 》 規(guī)定加收每日千分之三的滯納金（違約金）。 第三章 物業(yè)使用須知 3． 1 水、電、氣、暖 3． 1． 1 水、電 、燃氣表具管理 各住宅房屋所屬水、電、燃氣表具的產(chǎn)權(quán)歸政府相應(yīng)的能源管理部門所有，相應(yīng)的管理、維護也歸屬相關(guān)部門。未經(jīng)政府相關(guān)部門的書面許可，請勿擅自拆卸、改裝、移動室內(nèi)表具。若違反規(guī)定引發(fā)損壞事故及經(jīng)濟賠償，違規(guī)業(yè)主（使用人）須承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。 特別提醒：因燃氣管道安裝在各業(yè)主室內(nèi)，請業(yè)主在進行室內(nèi)裝修時，按燃 長春市奧城物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 7 氣公司管理規(guī)定進行裝修 。 3． 1． 2 電力使用規(guī)定 各業(yè)主室內(nèi)使用的耗電設(shè)備的容量禁止超過所配備的計量電表的額定容量60A，亦不允許隨意更改室內(nèi)配電箱。 對講系統(tǒng)、有線電視插座、電 話插座請不要移位，否則發(fā)生的后果 由業(yè)主負責(zé)。 3． 1． 3 水、電、暖管線的使用 業(yè)主在裝 修時，請注意房屋中已預(yù)埋水暖管及電線管道的位置與走向，以及存水彎 、地漏位置。建議裝修時所有電線改路均采用護套管 ，請勿 采用電線直埋。每個回路所擔(dān)負的電器容量禁止超過此回路的限定容量。裝修前應(yīng)對上下水進行仔細檢查，并對室內(nèi)所有檢修口（包括棚頂存水彎檢修口、主杠伸縮節(jié)、下水立杠檢修口等）進行檢查，以免滲漏造成不必要的損失，如有問題及時與物業(yè)公司聯(lián)系。 第四章 居家特別提示 4． 1 屋面外立面管理 （ 1）、禁止在樓宇外部安 裝衛(wèi)星電視天線及太陽能熱水器。 （ 2）、禁止更換樓宇原有門窗， 禁止 私自在戶外安裝防盜網(wǎng)及相關(guān)有礙樓宇外觀的設(shè)施。 （ 3）、任何裝修單位及個人，禁止在其所裝修的房屋室內(nèi)及外部張掛帶有廣告性質(zhì)的宣傳品。 （ 4）、禁止任何人在樓道及公共區(qū)域堆放裝修材料及其它物品。 （ 5）、裝修過程中需要安裝空調(diào)外掛機 的 ，必須在安裝前與 物業(yè)公司 取得聯(lián)系，空調(diào)外掛機安裝在空調(diào)架上，管線走向符合要求，以確保樓宇外觀的整齊美觀。 （ 6）、所有門市房、商鋪的店鋪牌匾必須經(jīng)政府有關(guān)部門審批后，到 物業(yè)公司辦理備案手續(xù)后方可安裝，具體尺寸按照政 府相關(guān)部門規(guī)定制作，安裝位置由物業(yè)服務(wù)人員實地指定。 （ 7）、樓宇屋面防水層比較薄弱，易發(fā)生損壞滲漏情況，在裝修過程中禁止在屋面及樓宇側(cè)墻上開設(shè)天窗、側(cè)窗。 4． 2 陽臺使用 (1)、業(yè)主裝修陽臺不能改變原有樣式，陽臺 窗戶外不能安裝柵欄、防護網(wǎng) 等，應(yīng)保持原交房時樓體的樣式和風(fēng)格。 (2)、為避免增加屋面荷載發(fā)生危險，業(yè)主禁止在陽臺堆放荷載超過 200 公斤 /平方米的重物。 (3)、請業(yè)主不要在陽臺外邊沿堆放雜物，為避免物品因風(fēng)或其他原因刮落砸傷人、車，或影響景觀情況。 4． 3 戶門（外門）及窗護欄管理 為保持物 業(yè)的美觀統(tǒng)一，請業(yè)主不要隨意更換改變房屋原有戶門的材質(zhì)或色彩，不要加裝防盜鐵門。如出于安全需要，可向 物業(yè)公司 咨詢，建議安裝家庭防盜報警裝置。 第五章 設(shè)備 5． 1 電梯 使用 管理規(guī)定 電梯屬垂直交通工具和特殊機電設(shè)備， 具 有特別使用屬性，故需業(yè)主密切配