昆明百金商業(yè)大廈百富物業(yè)服務(wù)方案(24頁)-物業(yè)管理(已修改)
2025-08-27 09:51 本頁面
【正文】 目 錄 一、 目錄 ……………………………………………………………… (1) 二、 物業(yè)概況…………………………………………………… …… (2) 三、 管理目標(biāo)…………………………………………………… …… (2) 四、 管理原則…………………………………………………… …… (2) 五、 人力資源管理 （一） 組織 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置……… ……………………… …… (4) （二） 人員招聘 ……………………………………………………… (4) （三） 人員培訓(xùn) ……………………………………………………… (4) 六、房屋接管 /交接 （一） 接管驗收管理方案…………………………………………… (5) （二） 業(yè)主入伙管理方案…………………………………………… (8) 七、日常管理方案 （一） 來訪接待 ………………………………………… …… … … … (9) （二） 安 防 管理 ………………………………………… …… … … … (10) （三） 消防管理方案…………………………………… …… …… … (11) （四）車輛管理 ………………………………………… ………… … (12) （五） 保潔 管理 ……………………………………… ………… …… (12) （六） 綠化管理 ……………………………………… ……………… (13) （七） 房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案……………………………… … … (13) （八）裝修管理 ……………………………………… ……………… (15) （九）物業(yè)服務(wù)禮貌用語 ………………………………………… … (17) 八、 財務(wù)管理 及收支測算 …………………………………………… (18) 九、 檔案資料管理………………… ………………………………… (21) 十、 租賃、招租 …………………………………………………… (21) 十一、 質(zhì)量管理 控制 方案…………………………………………… (22) 十二 、 團(tuán)隊建設(shè) ……………………………………………………… (23) 十三、 附件 《百金大廈獎懲制度》 《 員工手冊 》 《 管理制度 》 《 崗位職責(zé) 》 一、 百金大廈 概況 及寫字樓的特點 （一）概況： 開發(fā)商：昆明千益豐房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司； 百 金大廈位于穿金路與白云路交匯處， 區(qū)位優(yōu)勢明顯， 是昆明主城區(qū)東西 、南 北外 來辦公聚集區(qū)。該大廈占地面積 約 3960 平方 米，總建筑面積 約 平方米， 地下 2 層，地上 24 層。 根據(jù)規(guī)劃及業(yè)主開發(fā)的設(shè)計要求， 將 該樓盤定位 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 為 五 A 級 ，齊身于昆明北市區(qū) 高檔辦 公區(qū) 。 （二） 寫字樓物業(yè)特點 規(guī)模大、功能齊全： 現(xiàn)代化的新建高檔寫字樓建設(shè)規(guī)模越來越大，少 則幾萬平方米，多則十幾萬、幾十萬平方米?，F(xiàn)代化的高檔寫字樓功能齊全，不僅設(shè)有設(shè)備層，在地表地下設(shè)有停車場，而且設(shè)計能為客戶提供會議場所、商務(wù)中心、餐飲、娛樂、購物、 金融 等服務(wù)設(shè)施以及其他特約服務(wù)。 檔次 檔次高，設(shè)備設(shè)施先進(jìn) ： 新建的寫字樓一般都有較高的檔次，其主 裝修 建筑 材料和主要設(shè)備設(shè)施 標(biāo)準(zhǔn)高；寫字樓的智能化水平都較高，安裝的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，供電系統(tǒng) 設(shè)有 雙回 路電源供電，用電源，確保正常、安全供電；還裝有閉路電視等 監(jiān)控 系統(tǒng)；大廈設(shè)計有中央空調(diào)等等。 辦公單位集中，人流密度大： 有的寫字樓聚集著幾十家甚至上百家單位， 其中大部分是貿(mào)易、金融公司，成為一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，每天有上千 人在寫字樓內(nèi)上下班，加上來往的客戶、 餐飲、 KTV 的客人，日平均人流 量數(shù)千人次，人口密度很大。 設(shè)備復(fù)雜，管理難度大： 為保證用戶各方面的需求，寫字樓裝備完善， 致使管理難度加大。通常包 括以下幾部分系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、 中央空調(diào)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng) 、照明系統(tǒng)、自控系統(tǒng)等等。 客戶作息時間集中： 寫字樓客戶的作息時間比較集中，一般是早上 8：00 或者 8： 30至下午 5： 00或者 5： 30。 客戶相對穩(wěn)定 ： 寫字樓租期一般都在一年以上或者更長，由于租期較長，客戶比較穩(wěn)定，物業(yè)管理公司與客戶間比較熟悉，了解情況，便于合作，易于 管理和服務(wù)，提高物業(yè)管理的效率。 二、管理目標(biāo) （一） 管轄大廈不發(fā)生任何重大安全責(zé)任事故。 （二） 業(yè)主 /租戶服務(wù)滿意率達(dá) 99%以上。 （三） 維修處理及時率及滿意率達(dá) 99%以上。 （四） 房屋完好率 98%以上。 （五） 收費率 100% （六） 爭創(chuàng)“全國城市物業(yè)管理 優(yōu)秀大廈 ” 三、管理原則 （一） 責(zé)任 層級落實，簽層級管理目標(biāo)責(zé)任制； （二） 每月根據(jù)服務(wù)質(zhì)量、儀容儀表、工作執(zhí)行力進(jìn)行績效考核，績效工資與績效考核掛鉤； （三） 各崗位各部門職責(zé)明確清晰，年終進(jìn)行 內(nèi)部管理、服務(wù)質(zhì)量 評審； （四） 目標(biāo)高度一致，客 戶 滿意、集團(tuán) 公司滿意； （五） 獎、懲 制度嚴(yán)格落實 ， 保障管理制度的有效執(zhí)行， 引導(dǎo)良性發(fā)展 氛圍。 四、人力資源管理 （一 ） 人員招聘 廣告宣傳招聘（網(wǎng)站 、 報刊 、 勞動保障部門宣傳）； 人才市場招聘（五一路人才市場、 拓東體育館博 欣人才、南壩路勞動市場） ； 中介派遣招聘 學(xué)校聯(lián)系實習(xí)生源 (二 ） 管理處 組織機(jī)構(gòu) （三） 人員培訓(xùn) 崗前培訓(xùn)：員工手冊、管理制度 、樓盤概況 技能培訓(xùn)： 管理流程、操作流程、 法律法規(guī) ：《 物業(yè)管理條例 》 、 《 物權(quán)法 》 、 《住 宅室內(nèi)裝修管理辦法 》 、 《云南省 物業(yè)管理收費辦法 》 、 《 昆明 機(jī)動車停車收費辦法》 客 服主管 1 人 管 理員3 人 主管 1 管 理員人 3 人 主管 1人 保潔員5 人 主管 1 班長 3 人 隊員 15人 鉑金大廈 經(jīng)理、副經(jīng)理各一人 工 程 維 修 保 潔 部 安 防 部 接 待 中 心 綠 化 部 主管 綠化員 2人 《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》、 《城市規(guī)劃法》、 《 律基礎(chǔ)知識 500 問 》等法律法規(guī) 。 五 、房屋接管 /交接 （一）接管驗收管理方案 接管驗收的主要內(nèi)容驗收的準(zhǔn)備工作、資料的接管、硬件設(shè)施設(shè)備和遺留問題的處理等。 接管驗收的準(zhǔn)備工作 大廈竣工驗收及 業(yè)主 /租戶 入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收 小 組，對所接管的
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