【正文】 根據(jù) 楓藍(lán)國際 特點，擬定該項目的物業(yè)管理服務(wù)方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和物業(yè)使用人充分享受到物業(yè)管理服務(wù)帶來的方便、溫馨和周到，使貴方物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主和物業(yè)使用人營造一個安全、整潔、舒適、優(yōu)美的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、貴單位、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。 第一章 項目概況 楓藍(lán)國際位于樂山市中區(qū)春華路南段，是由四川恒安地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的高尚住宅小區(qū)，總建筑面積 73,㎡ ,綠化面積 6,㎡ ，其中有5 幢 12 個單元， 663 戶 ，均為高層商住樓 。 樂山，古 稱嘉州，又稱 海棠香國 ，歷史上屬古蜀國地。國家歷史文化名城、國家首批對外開放城市、全國綠化模范城市、國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、世界雙遺產(chǎn)城市、 2020 奧運 火炬?zhèn)鬟f 城市之一。 2020 年 6 月，樂山正式成為聯(lián)合國城市管理中心在中國 唯一的合作城市。 第二章 物業(yè)管理 內(nèi)容 物業(yè)管理 將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為業(yè)主提供全方位 的 管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防 防范管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)） 、委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)） 。 一、房屋及設(shè)施設(shè)備管理 、養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、 樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 房屋建筑的維護(hù)管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面： A、工作的主動性 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多樣性 根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的 特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。 、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備 ， 達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。 、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 根 據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中 修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫 制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。 范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合 楓藍(lán)國際智能系統(tǒng) 操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員 的 培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、 智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。 二、環(huán)境衛(wèi)生管理 我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小 區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向 業(yè)主、物業(yè)使用人 提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。 樂山新耀物業(yè)公司 的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán) 、 基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高 業(yè)主 的生活質(zhì)量。 三、綠化管理 綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。 四、治安消防管理 治安消 防管理工作是 楓藍(lán)國際物業(yè)重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防消 結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。 五、車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 六、常規(guī)性公共服務(wù) 即 小區(qū)服務(wù) 處履行 物業(yè)管理 合同， 為全體業(yè)主提供的 常 規(guī) 性服務(wù)，是所有業(yè)主都可以享受到的。它貫穿于 物業(yè)服務(wù)之中， 如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安 防范 服務(wù)、工程 維修 服務(wù)、 居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、 細(xì) 微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主。 七、委托性特約服務(wù) 為某些業(yè)主群體提供的服務(wù)，我們以專業(yè)的工作為業(yè)主提供舒適便利的生活環(huán)境 。 第三 章 物業(yè)管理 模式 物業(yè)管理 可 用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運作程序、實施 措施、管理手段等五個部分。 一、管理方法 。 。 、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。 ，實現(xiàn)辦公管理自動化。 CI 系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。 二、運作程序 分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。 三、實施措施 防范 管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確 護(hù)衛(wèi) 全。 、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。 ，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建 設(shè)和環(huán)保建設(shè)。 、有序停車，人車分流順暢交通。 ，實施對電梯、 護(hù)衛(wèi) 方面的專業(yè)化管理。 、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。 四、管理手段 ，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機(jī)，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。 ，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。 通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進(jìn)工 作。 ，尊重個體權(quán)力，保持團(tuán)隊希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè) 、 一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓 、庸者下 ，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。 。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。 “以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強(qiáng)主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。 ， 我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。 第四 章 物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度 一、 樂山新耀物業(yè)公司 組織機(jī)構(gòu) 二、公共管理制度 A、停車場交通、治安均由小區(qū) 護(hù)衛(wèi) 人員負(fù)責(zé)。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場 護(hù)衛(wèi) 人員的調(diào)度和管理。 B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。 C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口 處，影響小區(qū)居民的出入。 D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。 E、出租