【正文】 經(jīng)營(yíng)城市講義 第一課、認(rèn)知經(jīng)營(yíng)城市 經(jīng)營(yíng)城市是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展的產(chǎn)物，也是中國(guó)城市化快速發(fā)展的必然課題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程的背景下，政府職能也隨之改變，從建設(shè)城市到管理城市，再到經(jīng)營(yíng)城市，如何才能讓土地最大限度地增值？讓城市更好地發(fā)展，更富有競(jìng)爭(zhēng)力？ 城市是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的中心。當(dāng)今世界最活躍的生產(chǎn)力總是集中于城市，然后再逐漸向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，所以，城市的發(fā)展對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展起著龍頭作用。有人預(yù)言，２０年后，中國(guó)將有一半人生活在城市。當(dāng)前，“中國(guó)進(jìn)入城市經(jīng)營(yíng)時(shí)代”成為吸引市長(zhǎng)、 開(kāi)發(fā)商和老百姓共同關(guān)注的焦點(diǎn)話題。 １月８日，來(lái)自全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)界精英匯聚北京，借《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》創(chuàng)刊十周年暨“中國(guó)房地產(chǎn)卓越貢獻(xiàn)１００人”高層峰會(huì)，圍繞“土地與城市”這一主題，就“中國(guó)進(jìn)入城市經(jīng)營(yíng)時(shí)代”和“超越傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式”等內(nèi)容進(jìn)行了深入的探討。 “經(jīng)營(yíng)城市時(shí)代”的來(lái)臨 近一個(gè)時(shí)期，經(jīng)營(yíng)土地、經(jīng)營(yíng)城市的話題不絕于耳，這個(gè)話題從何而來(lái)？ “可能是從天上掉下來(lái)，不是從娘胎里帶來(lái)的”，本性幽默、善喜調(diào)侃的萬(wàn)通集團(tuán)主席馮侖忍不住又要“滑稽”幾句。 “這主要是去年 建設(shè)部、國(guó)土資源部等部門(mén)對(duì)土地問(wèn)題有一些敏感的發(fā)現(xiàn)，一些地方出現(xiàn)‘圈地?zé)帷葐?wèn)題，加上用地手續(xù)不規(guī)范，造成了房?jī)r(jià)、成本的提高，所以從去年７月１日開(kāi)始實(shí)行土地招標(biāo)拍賣，引起了全國(guó)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地問(wèn)題的高度重視?！? “政府之所以對(duì)土地更重視，是因?yàn)檎馁Y產(chǎn)和功能發(fā)生了變化。過(guò)去政府權(quán)力較大，主要在立項(xiàng)、審批、投資、就業(yè)、保障、貸款、上市、司法等方面?，F(xiàn)在企業(yè)逐漸改革，賣得差不多了，資產(chǎn)變成了土地，賣地收入變成財(cái)政收入非常大的部分，于是政府特別關(guān)注，特別需要用土地收入來(lái)經(jīng)營(yíng)城市，地方政府財(cái)政更多地依賴土地?！? “還有一個(gè)從民間角度看，王石去年在地產(chǎn)十年論壇上有一個(gè)很好的演講，其中最重要的一點(diǎn)就是土地有泡沫，圈地有泡沫，高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此也做出批示，建設(shè)部也專門(mén)組織過(guò)調(diào)研，于是這個(gè)話題就成為今天的重要議題?！? 著名經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略專家王志綱先生認(rèn)為，“經(jīng)營(yíng)城市”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深入的結(jié)果，也是中國(guó)城市化進(jìn)程快速發(fā)展的必然課題。政府的職能從建設(shè)城市到管理城市，再?gòu)墓芾沓鞘械浇?jīng)營(yíng)城市，是政府運(yùn)營(yíng)城市的必然選擇。第一個(gè)階段是建設(shè)城市。改革初期，我們經(jīng)常聽(tīng)到的市長(zhǎng)政績(jī)就是“蓋了一個(gè)橋”、“建了一幢樓”、“一條路”等等 。這一階段主要是從“點(diǎn)”的方面發(fā)展城市，衡量一個(gè)城市好壞的標(biāo)準(zhǔn)也很單一?，F(xiàn)在來(lái)看，這種觀念早已不能適應(yīng)城市的發(fā)展。第二個(gè)階段是管理城市，就是大搞草地工程、花園工程、廣場(chǎng)工程、亮燈工程等等，包括城市沿江沿海的治理、舊城改造等等。這是“線”的做法，這種方法在目前的許多城市還在進(jìn)行之中。第三個(gè)階段是城市運(yùn)營(yíng)的高級(jí)階段，即從“點(diǎn)”、“線”到“面”和“體”，也就是用系統(tǒng)的眼光和思維來(lái)尋求城市的發(fā)展之路，即我們所說(shuō)的“經(jīng)營(yíng)城市”。這時(shí)候的市長(zhǎng)考慮更多的是：既然城市是一筆資產(chǎn)，怎么發(fā)展才能讓其最大限度的增值？既然城市是一 個(gè)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，怎么才能在城市化的浪潮中，使其更有個(gè)性，更富有競(jìng)爭(zhēng)力？既然城市是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭，怎樣才能牽一發(fā)而動(dòng)全身，從而帶動(dòng)周邊城市和地區(qū)的發(fā)展呢？ “經(jīng)營(yíng)城市”的誕生和內(nèi)涵 我們常說(shuō)的“經(jīng)營(yíng)城市”一詞是如何誕生的呢？中房集團(tuán)總裁孟曉蘇道出了其中奧秘： 應(yīng)該說(shuō)經(jīng)營(yíng)城市這個(gè)概念，最早是薄熙來(lái)向社會(huì)推開(kāi)的，我也是提出‘經(jīng)營(yíng)城市’的參與人之一。 在 2020 年 7 月份，楊慎會(huì)長(zhǎng)在大連主持房地產(chǎn)會(huì)議，邀請(qǐng)我們過(guò)去談一談。薄熙來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)充分肯定，他認(rèn)為中房集團(tuán)在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)很有 成就，我跟他講大連在這方面成就卓著，在這方面我們兩個(gè)老同學(xué)干的事有相似之處，我們都是在開(kāi)發(fā)城市的地產(chǎn)。薄熙來(lái)被稱為當(dāng)時(shí)大連最大的“地主”，我跟他講，你不僅在管理城市，而且是在經(jīng)營(yíng)城市，經(jīng)營(yíng)這個(gè)城市的土地，土地就是你們大連最大的資產(chǎn)。薄熙來(lái)當(dāng)市長(zhǎng)９年來(lái)，大連城市土地增值５倍，農(nóng)村土地增值 10 倍，大連有 50萬(wàn)人下崗，大部分在城市建設(shè)和新的領(lǐng)域就業(yè)了。由于資金，勞動(dòng)，包括大連市政府、人民以及薄熙來(lái)這些人的智力投入造成了土地增值，薄熙來(lái)說(shuō)，這就是馬克思引證的勞動(dòng)是其父，而土地是其母，土地是財(cái)富之母。從我們談話中引出經(jīng)營(yíng)城市的概念。兩月后他給我寄來(lái)大連市委的工作總結(jié)，就是關(guān)于大連市經(jīng)營(yíng)城市的情況。 對(duì)城市經(jīng)營(yíng)這一提法，王志綱也表示贊同，他在《迎接城市經(jīng)營(yíng)時(shí)代》的演講中指出，說(shuō)起經(jīng)營(yíng)城市，不能不提到先行一步的大連。大連最大的貢獻(xiàn)就在于讓世人認(rèn)識(shí)到，城市是可以經(jīng)營(yíng)的，尤其在城市形象和城市環(huán)境方面，為后來(lái)者樹(shù)立了一個(gè)樣板，其示范意義功不可沒(méi)。但隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化以及城市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，經(jīng)營(yíng)城市的理念和內(nèi)涵也發(fā)生了深刻的變化。 那么， “經(jīng)營(yíng)城市”包括哪些內(nèi)容？經(jīng)營(yíng)城市與經(jīng)營(yíng)土地又是怎樣的關(guān)系呢？ 孟曉 蘇說(shuō)，經(jīng)營(yíng)城市的概念不能外延無(wú)限擴(kuò)大，不能把經(jīng)營(yíng)城市變成一屆政府的炒作，出現(xiàn)很多不必要的面子工程。外延無(wú)限擴(kuò)大，變成文化經(jīng)營(yíng)，什么都經(jīng)營(yíng)，都納入到這個(gè)筐，會(huì)出現(xiàn)城市建設(shè)中又一輪不正常的面子工程、首長(zhǎng)工程這樣一些泡沫行為。經(jīng)營(yíng)城市的本源就是經(jīng)營(yíng)土地。經(jīng)營(yíng)城市的概念在各地接受后，隨即出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題。一是很多城市的市長(zhǎng)把經(jīng)營(yíng)城市越打扮越漂亮，給它戴上很多花帽，經(jīng)營(yíng)城市就不光是經(jīng)營(yíng)城市土地了，是經(jīng)營(yíng)城市的文化、品牌、金融、人才，還經(jīng)營(yíng)城市無(wú)形資產(chǎn)等，這么多花里胡哨的東西進(jìn)來(lái)后，他們倒否定經(jīng)營(yíng)土地，說(shuō)經(jīng)營(yíng)土地如何的不好 ，我覺(jué)得這是問(wèn)題的一個(gè)方面。 另一方面，就是現(xiàn)在有些城市把經(jīng)營(yíng)城市片面理解為就是抬高地價(jià)，怎樣把土地收益更多拿到政府手里，光看到了土地批租存在的問(wèn)題，但是沒(méi)看到在土地競(jìng)標(biāo)和拍賣上出現(xiàn)的問(wèn)題，這些問(wèn)題已經(jīng)造成了人們議論地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要方面。 我覺(jué)得在推進(jìn)經(jīng)營(yíng)城市理念的同時(shí)，不能忽略它的本源是經(jīng)營(yíng)城市的土地，從而提高各地對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的認(rèn)識(shí)，也不能把經(jīng)營(yíng)城市片面理解為就是抬高地價(jià)，把收益拿到政府來(lái)，影響本地房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，影響本地房?jī)r(jià)的構(gòu)成。 北京最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 —— 北京城市開(kāi) 發(fā)建設(shè)集團(tuán)總經(jīng)理趙康認(rèn)為，中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，對(duì)房地產(chǎn)提出了一個(gè)更高的要求。 20 多年來(lái)，城開(kāi)公司大面積開(kāi)發(fā)居住區(qū)。一個(gè)居住區(qū)由一條街、一個(gè)區(qū)的概念，變?yōu)橐粋€(gè)城的概念。一個(gè)城市隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)，其地圖也在不斷改變著。北京市的地圖以前是一年都不變化的，現(xiàn)在每個(gè)月甚至每個(gè)星期都有新的居住區(qū)、新的道路、新的市政設(shè)施建成。我認(rèn)為要開(kāi)發(fā)新城，開(kāi)發(fā)居住區(qū)，首先要做好規(guī)劃。北京總體規(guī)劃沿四環(huán)、五環(huán)有十個(gè)大規(guī)模居住區(qū)，如望京新城居住區(qū)，此外還有東壩、南苑、清河等大的居住區(qū)，今后幾年將要大規(guī)模建設(shè)。建完后，北京的城市人口可以疏散 ，形成意義上的特大城市。對(duì)于其它地區(qū)和中小地區(qū)來(lái)講，隨著城市化的進(jìn)程，與政府的關(guān)系越來(lái)越密切，關(guān)鍵的一條是，經(jīng)營(yíng)城市得從一個(gè)地區(qū)一個(gè)地區(qū)做起，做好一個(gè)地區(qū)的規(guī)劃，做好市政基礎(chǔ)設(shè)施，保證這個(gè)地區(qū)有穩(wěn)定的十年或十年以上的發(fā)展，使這個(gè)地區(qū)的建設(shè)規(guī)模都在百萬(wàn)平米左右。今后隨著政府經(jīng)營(yíng)城市，土地的招標(biāo)和拍賣，將有更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域來(lái)。 馮侖非常贊成這個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為城市要經(jīng)營(yíng)，首先要在規(guī)劃上建立一個(gè)比較好的前提，如果沒(méi)有很好的規(guī)劃前提，土地拍賣、招標(biāo)，最后錢(qián)是拿了，但城市可能仍然經(jīng)營(yíng)不好。 對(duì)這 一問(wèn)題，王志綱的研究更具系統(tǒng)性，他說(shuō)，城市運(yùn)營(yíng)首當(dāng)其沖的是城市定位，也就是要回答好“我是誰(shuí)”的問(wèn)題，要按照唯一性、排他性、權(quán)威性的原則，找到城市的理念與靈魂。國(guó)內(nèi)外的專家普遍認(rèn)為，中國(guó)的城市“同質(zhì)化”嚴(yán)重，近千個(gè)城市，廣場(chǎng)一樣、綠化一樣、建筑一樣，根本看不出個(gè)性。原因就在于，我們把城市經(jīng)營(yíng)理解為一步到位的城市規(guī)劃，沒(méi)有從更深層次來(lái)考慮城市的個(gè)性與定位。 第二步就是城市發(fā)展戰(zhàn)略的制定，要回答“我到哪里去”的問(wèn)題。城市發(fā)展戰(zhàn)略考慮的是城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃，著重體現(xiàn)城市與環(huán)境變化的關(guān)系。在新的形勢(shì)下，城市的經(jīng) 營(yíng)者和決策者開(kāi)始的是一次驚險(xiǎn)之旅，理想與現(xiàn)實(shí)，進(jìn)步與妥協(xié)，生存與發(fā)展的博弈無(wú)時(shí)不在。 制定城市的發(fā)展戰(zhàn)略，離不開(kāi)對(duì)城市產(chǎn)業(yè)要素的梳理與整合，要弄明白“我有哪些資源”。城市經(jīng)營(yíng)好比是下一盤(pán)棋，不只是“布局”，還有‘中盤(pán)’的綜合運(yùn)作。 接下來(lái)才是城市的空間布局與規(guī)劃，也就是要搞清楚“我將如何成長(zhǎng)”。一個(gè)城市有三種形態(tài)：經(jīng)濟(jì)形態(tài)、文化形態(tài)、空間形態(tài)，我們經(jīng)常說(shuō)的山水城市、園林城市，都是空間形態(tài)。城市經(jīng)營(yíng)應(yīng)該首先確立它的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，并挖掘它的文化形態(tài)，充分利用產(chǎn)業(yè)和文化資源，制定發(fā)展戰(zhàn)略，然后才是 城市空間的布局與規(guī)劃。城市規(guī)劃側(cè)重于務(wù)實(shí)，通過(guò)具體的空間布局來(lái)落實(shí)城市的理念和發(fā)展戰(zhàn)略，但是它必須在城市定位、城市發(fā)展戰(zhàn)略確定之后，只有在大的方向確定之后，城市規(guī)劃才能做到有的放矢、持之有據(jù)，否則會(huì)導(dǎo)致城市規(guī)劃“中看不中用”，脫離實(shí)際。 經(jīng)營(yíng)城市還有城市形象的包裝與推廣，也就是“我將如何讓世人認(rèn)知自己”。城市形象的背后必須要有足夠的內(nèi)涵作支撐，必須注重培育相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈，否則“皮之不存，毛將焉附”？ 經(jīng)營(yíng)城市就是在明確的城市定位和城市發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，以可持續(xù)發(fā)展的眼光確立城市的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng) 化支柱產(chǎn)業(yè)，積極、有序地推進(jìn)城市的擴(kuò)張，打造城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行城市形象的塑造和推廣，最終達(dá)到使城市不斷增值和可持續(xù)發(fā)展的目的。 關(guān)于城市運(yùn)營(yíng)的最終目的，今典投資（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)張寶全這樣表述：城市運(yùn)營(yíng)的最終目的在于提高城市的競(jìng)爭(zhēng)能力。這幾年城市化發(fā)展非常迅猛，造成了房地產(chǎn)很大的發(fā)展空間。建設(shè)發(fā)展到高級(jí)階段時(shí)就會(huì)打破城市之間的隔絕，可以把兩個(gè)城市的資源共享，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)。再搞小而全、大而全的就會(huì)造成浪費(fèi)。這是城市經(jīng)營(yíng)時(shí)代中出現(xiàn)的一個(gè)城市區(qū)域合作，包括城市區(qū)域間的經(jīng)濟(jì) 互補(bǔ)。將來(lái)肯定是以城市為核心建立的一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)平臺(tái)，城市區(qū)域間的合作和資源共享，發(fā)揮各自的區(qū)域文化資源和優(yōu)勢(shì)。如現(xiàn)在提出的“大北京”概念，北京沒(méi)有出?？冢徑奶旖蛴?，京津唐經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)，形成一體化，整合資源，聚集合力，自會(huì)出現(xiàn)１＋１大于２的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)營(yíng)城市與運(yùn)營(yíng)土地 運(yùn)營(yíng)土地，應(yīng)是經(jīng)營(yíng)城市中最重要的內(nèi)容。國(guó)土資源部第１１號(hào)令發(fā)布之后，大家都非?？隙诉@一點(diǎn)，積極推行土地招標(biāo)、拍賣，同時(shí)加強(qiáng)行業(yè)的規(guī)范自律以及透明度，完善競(jìng)爭(zhēng)秩序，這些都是經(jīng)營(yíng)城市非常必要的制度基礎(chǔ)和行業(yè)發(fā)展走向。但這 種新的“游戲規(guī)則”又當(dāng)如何運(yùn)作呢？ 孟曉蘇認(rèn)為，大量新的投資人成為土地拍賣的主要客源。不少新的企業(yè)對(duì)這事還缺乏判斷，雖說(shuō)價(jià)高者得，但高地價(jià)肯定有推升房?jī)r(jià)的因素。房?jī)r(jià)有上漲空間，供求又會(huì)壓住房?jī)r(jià)，減少房地產(chǎn)商盈利，最后受害的是參與拍賣的企業(yè)，所以這些問(wèn)題都得提出來(lái)。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，楊慎和我建議實(shí)行土地年租制，而不是一把交清地價(jià)來(lái)進(jìn)行土地的銷售。這樣可以有效抑制地方政府片面地推高地價(jià)，過(guò)量供應(yīng)土地，以地生財(cái)。在最近中央提醒不要搞房地產(chǎn)過(guò)熱的時(shí)候，我們提出相應(yīng)的觀點(diǎn)，就是說(shuō)過(guò)量拍賣土地，會(huì)造成房地產(chǎn)今后發(fā) 展過(guò)熱的源頭，要防止土地拍賣造成過(guò)量供應(yīng)。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們感覺(jué)到，不僅過(guò)量供地會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題和潛在的問(wèn)題，而且由于各個(gè)城市都急著要賣地，土地資源是有限的，造成這個(gè)規(guī)劃很不嚴(yán)肅，已經(jīng)給我們帶來(lái)很多麻煩。有的城市前任市長(zhǎng)城市發(fā)展規(guī)劃是東擴(kuò)，到了這一任市長(zhǎng)，東擴(kuò)的土地沒(méi)了，規(guī)劃是西進(jìn)，又把西邊的土地炒熱，我想再下一任市長(zhǎng)城市規(guī)劃就應(yīng)該是北上或者南下了。很容易弄成一個(gè)陷阱，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商特別是新投資人進(jìn)去受傷。 馮侖提出，現(xiàn)在有這么一個(gè)觀點(diǎn)，我們?cè)谕恋卣呱虾芏嗍墙梃b香港的做法，就是說(shuō)，高度的集中壟斷， 通過(guò)招標(biāo)拍賣不斷提高地價(jià)，擴(kuò)大財(cái)政收入來(lái)源，改善城市建設(shè)，這是基本的思路。但是大陸這么大的地方，跟香港不一樣，香港是呈立方體，政府壟斷土地很容易。另一方面，香港開(kāi)發(fā)商高度壟斷，五大家企業(yè)控制 70％的市場(chǎng)供應(yīng)量，兩個(gè)壟斷博弈的結(jié)果，城市地價(jià)不管多高，房?jī)r(jià)水漲船高，一定能賣出去，因?yàn)槟銐艛?。在大陸出現(xiàn)的情況，更像美國(guó)，就是土地?zé)o限供應(yīng)，軌道到的地方都要蓋房。通一條軌道至少夠你干２０年，周邊要蓋滿。土地?zé)o限供應(yīng)，所以政府對(duì)于地價(jià)想通過(guò)拍賣節(jié)節(jié)上升，關(guān)鍵的問(wèn)題做不到。為什么？有３萬(wàn)家地產(chǎn)公司高度分散，你拍賣貴了，誰(shuí) 買(mǎi)這個(gè)地房?jī)r(jià)漲不上去，于是后來(lái)參與拍賣游戲的人就越來(lái)越少，現(xiàn)在基本上外地的“二桿子”來(lái)拍賣，在深圳是寶安去，南京深圳去，北京深圳來(lái)，也就是說(shuō)，離遠(yuǎn)了看都是美好的，跟找對(duì)象似的，大家對(duì)價(jià)格的感覺(jué)不一樣。但帶來(lái)的后遺癥是什么呢？拍賣后由于獲得了高地價(jià)，但是產(chǎn)品又沒(méi)有相應(yīng)的漲價(jià)，實(shí)際上就經(jīng)營(yíng)不下去。究竟我們能不能按香港模式經(jīng)營(yíng)城市，我們是不是要更多注意一下美國(guó)的方式？ 還有，由于實(shí)行土地拍賣、招標(biāo)，付款壓力很大，很多開(kāi)發(fā)商拿不出這個(gè)錢(qián)，他們就運(yùn)作銀行，于是出現(xiàn)土地按揭，這樣就出現(xiàn)無(wú)證辦貸款的情況，于是央 行又開(kāi)始在查這個(gè)問(wèn)題。 中房集團(tuán)鄭州公司總經(jīng)理李國(guó)和說(shuō)，經(jīng)營(yíng)土地有中國(guó)的實(shí)際，就中國(guó)的房地產(chǎn)來(lái)講，比較大比較強(qiáng)的還較少，不管管理經(jīng)驗(yàn)還是人才方面。實(shí)行拍賣以后，很難做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)企業(yè)各方面競(jìng)爭(zhēng)很大。還有