【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第37頁 共37頁物業(yè)管理招標文件的編制范本目錄一、招標文件的內容 1 1 1 2 3 3 4二、招標文件樣本 41．封面 42．招標文件目錄與主要內容 5第一部分　投標邀請 5第二部分　技術規(guī)范及要求 5第三部分　投標人須知 5第四部分　合同一般條款 6第五部分　合同特殊條款 6第六部分　附件 6　　物業(yè)管理招標文件是物業(yè)管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規(guī)范文件。招標文件編制的好壞，直接關系到招標人和投標人雙方面的利益，因此招標文件的內容既要做到詳盡周到，以維護招標人的利益，又要做到合理合法，以體現招標公平、公正的原則。本章分為兩部分，第一部分是對招標文件內容的剖析；第二部分是以一份詳盡的招標文件樣本作為編制招標文件的參考。　　一、招標文件的內容　　不同類型的項目其招標文件的內容也繁簡各異，然而按照國際慣例，招標文件的內容大致可概括為三大部分。第一部分，投標人為投標所需了解并遵循的規(guī)定，具體包括投標邀請書、投標人須知、技術規(guī)范及要求；第二部分，(投標人)物業(yè)管理企業(yè)必須按規(guī)定填報的投標書格式，這些格式將組成附件作為招標文件的一部分；第三部分，中標的物業(yè)管理企業(yè)應簽訂的合同的條件(包括一般條件和特殊條件)及應辦理的文件格式?！　∪蟛糠值膬热菥唧w可歸納為組成招標文件的六要素：①投標邀請書；②技術規(guī)范及要求；③投標人須知；④合同一般條件；⑤合同特殊條件；⑥附件(附表、附圖、附文等)。　　　　投標邀請書與招標公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，從而使?jié)撛谕稑巳双@悉物業(yè)管理項目招標信息后，決定是否參加投標。其主要內容包括：業(yè)主名稱、項目名稱、地點、范圍、技術規(guī)范及要求的簡述、招標文件的售價、投標文件的投報地點、投標截止時間、開標時間、地點等。投標邀請書可以歸入招標文件中，也可以單獨寄發(fā)。如采用邀請招標方式招標，投標邀請書往往作為投標通知書而單獨寄發(fā)給潛在投標人，因而不屬于招標文件的一部分；但如果采取公開招標方式招標，往往是先發(fā)布招標公告和資格預審通告，之后發(fā)出的投標邀請書是指招標人向預審合格的潛在投標人發(fā)出的正式投標邀請，應作為招標文件的一部分?！　　　∵@一部分主要是說明業(yè)主或開發(fā)商對物業(yè)管理項目的具體要求，包括服務所應達到的標準等。例如對于某酒店項目，招標人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標準應達到五星級，這些要求就應在“技術規(guī)范及要求”部分寫明。對于若干子項目的不同服務標準和要求，可以編列一張“技術規(guī)范一覽表”，將其加以綜合?！　×硗猓诩夹g規(guī)范部分，應出具對物業(yè)情況進行詳細說明的物業(yè)說明書，以及物業(yè)的設計施工圖紙。物業(yè)說明書和圖紙應在附件部分中作詳細說明?！　　　⊥稑巳隧氈哪康氖菫檎麄€招標投標的過程制定規(guī)則，是招標文件的重要組成部分，其內容包括：①總則說明；②招標文件說明；③投標書的編寫；④投標書的遞交；⑤開標和評標；⑥授予合同。以下分別予以具體說明?！　?1)總則說明　　總則說明主要對招標文件的適用范圍、常用名稱的釋義、合格的投標人和投標費用進行說明。　　(2)招標文件說明　　招標文件說明主要是對招標文件的構成、招標文件的澄清、招標文件的修改進行說明?！　?3)投標書的編寫　　投標人須知中應詳細列出對投標書編寫的具體要求。這些要求包括：①投標所用的語言文字及計量單位；②投標文件的組成；③投標文件格式；④投標報價；⑤投標貨幣；⑥投標有效期；⑦投標保證金；⑧投標文件的份數及簽署。如果由于采取邀請招標或議標方式招標，而沒有進行投標資格預審，則在招標文件的投標人須知中還應要求投標人按預定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。招標文件對投標書編寫要求的說明通常有兩種，一是文字說明，應歸入投標人須知部分；另一種是在招標文件中列出投標文件的一定格式，要求投標人只要按格式要求填入內容。這些格式通常包括：投標書格式、授權書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說明一覽表及投標人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件”部分。(4)投標文件的遞交　　投標文件的遞交的內容主要是對投標文件的密封和標記、遞交投標文件的截止時間、遲交的投標文件、投標文件的修改和撤銷的說明?！　?5)開標和評標　　開標和評標是招標文件體現公平、公正、合理的招標原則的關鍵，包括以下內容：　　①對開標規(guī)則的說明?！　、诮M建評標委員會的要求?！　、蹖ν稑宋募憫缘拇_定。即審查投標文件是否符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留?！　、芡稑宋募某吻?。即寫明投標人在必要時有權澄清其投標文件內容?！　、輰ν稑宋募脑u估和比較(說明評估和比較時所考慮的因素)?！　、拊u標原則及方法。　?、咴u標過程保密?！　?6)授予合同　　授予合同的內容通常包括：　?、俣藴蕜t。說明定標的準則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標價”的申明等?！　、谫Y格最終審查。即說明招標人會對最低報價的投標人進行履行合同能力的審查。　?、劢邮芎途芙^任何或所有投標的權力?！　、苤袠送ㄖ??！　、菔谟韬贤瑫r變更數量的權力。即申明招標人在授予合同時有權對招標項目的規(guī)模予以增減?！　、藓贤瑓f(xié)議書的簽署。說明合同簽訂的時間、地點以及合同協(xié)議書的格式(詳見附件)。　?、呗募s保證金?！　　　『贤囊话銞l款不是合同的主要內容，通常包括以下條款和內容：　　(1)定義。即對合同中的關鍵名稱進行釋義。　　(2)適用范圍。即寫明本合同的適用范圍?！　?3)技術規(guī)格和標準。該條款的內容一般與招標文件的第二部分“技術規(guī)范及要求”的內容相一致?！　?4)合同期限。一般可參照委托管理的期限?！　?5)價格。即物業(yè)管理費的計取，一般應與中標人的投標報價表相一致?！　?6)索賠。索賠條款主要說明在投標人(合同的乙方)發(fā)生違約行為時，招標人(合同的甲方)有權按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其具體內容包括索賠的方案和索賠的程序。　　(7)不可抗力。不可抗力條款是指在發(fā)生預料不到的人力無法抗拒事件的情況下，合同一方難以或者不可能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。不可抗力條款一般包括三個部分：不可抗力的內容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出報告和證明文件；遭受不可抗力事件一方的責任范圍?！　?8)履約保證金。該條款主要是規(guī)定中標人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式?！　?9)爭議的解決。該條款主要的內容是預先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等?！　?10)合同終止。該條款的主要內容是說明合同的期限和合同終止的條件(如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴重；業(yè)主破產；物業(yè)被征用等)?！　?11)合同修改。該條款應申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內容簽訂書面的合同修改書，作為合同的補充協(xié)議?！　?12)適用法律。即寫明合同適用的法律?！　?13)主導語言與計量單位?！?14)合同文件及資料的使用。條款中應寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對保密的規(guī)定等?！　?15)合同份數?！　?16)合同生效?！　　　『贤奶厥鈼l款是為了適應具體項目的特殊情況和特殊要求作出的特殊規(guī)定，例如對執(zhí)行合同過程中