【正文】 編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第36頁 共36頁目 錄前 言 工業(yè)物業(yè)工程管理概述及管理制度第一章 工程管理職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié) 機(jī)電管理第二節(jié) 水電管理第三節(jié) 工程（土建）第四節(jié) 機(jī)電、工程管理制度第二章 機(jī)電管理操作規(guī)程第三章 供水管理操作規(guī)程（還是水電一起？）第四章 工程管理操作規(guī)程（土建）第五章 突發(fā)應(yīng)急處理及安全防范措施執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)例：高空安全作業(yè)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)第六章 ISO9000、ISO14000環(huán)境管理、18000職業(yè)健康安全控制程序例：固體廢棄物管理程序附：相關(guān)記錄表格以上是大概的框架，你可以根據(jù)專業(yè)需求自行調(diào)整，下面是一些機(jī)電方面的資料，有用的話可以參考 ，不行可刪除！事故及故障應(yīng)急處理程序水、電緊急情況（事故）處理流程 水電故障處理程序公司總經(jīng)理 公司主管副總經(jīng)理主任/工程部工程師 展開搶救工作 供水供電部門 盡全力恢復(fù)供水供電 公司其他部門機(jī)電主管（維修班長） 保持冷靜，立即果斷 中控室 處理，避免事故擴(kuò)大 機(jī)電值班工 機(jī)電、供水緊急情況（事故）： 維修工 危及生命安全、影響系統(tǒng)運(yùn) 行，如停電、火警、系統(tǒng)癱瘓、 其它渠道 爆管、大面積停水停電和重大（如供電供水部門） 經(jīng)濟(jì)損失等工程部經(jīng)理 進(jìn)一步診斷，確定方案 主任 現(xiàn)場會(huì)診工程部工程師 拿出初步方案 機(jī)電主管 不論故障大小，立即現(xiàn)場（維修班長） 處理，排除故障 機(jī)電故障：機(jī)電值班工 （不影響系統(tǒng)供水供電，帶 維修工 來重大經(jīng)濟(jì)損失和嚴(yán)重影 響的 機(jī)電主管 匯報(bào) 匯報(bào) 匯報(bào) 匯報(bào) 工程部經(jīng)理 組織指揮搶救工作，初步 其它部門 分析事故原因 匯報(bào) 匯報(bào)說明：1. 凡供電高壓部分事故（故障），可能的情況下，先設(shè)法緊急切除供電，然后 立即向供電公司報(bào)告，并須由供電公司專業(yè)隊(duì)伍前來處理； 2．計(jì)量表計(jì)（含我公司代抄表）部分的故障，應(yīng)迅速報(bào)告供電公司，由供電公 司處理更換。水、電機(jī)械設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)制度 一、消防泵系統(tǒng)：
(一) 水泵每月運(yùn)行一次，每次以不少于二分鐘為宜。
(二) 水泵軸承每季加油一次(如無油杯的加黃油)；電動(dòng)機(jī)軸承每半年加油一次。
(三) 每周檢查一次閘閥、止回閥、開關(guān)是否靈敏、密封，是否良好，如有毛病應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。
(四) 供電、照明、控制信號(hào)線路應(yīng)隨時(shí)保持良好的應(yīng)急狀態(tài)。
二、供水系統(tǒng)： (一) 水泵每半月更換一次，相應(yīng)轉(zhuǎn)換水泵時(shí)作檢查（包括閘閥、開關(guān)等）。 (二) 水泵軸承每季加油一次，電動(dòng)機(jī)軸加油一次(沒有油杯的加黃油)。 (三) 每周檢查閘閥、開關(guān)是否靈敏、密封，是否良好并及時(shí)處理好。 (四) 水泵每月保養(yǎng)一次。 (五) 水池每半年清洗一次，由工程部及管理處組織實(shí)施。 (六) 每月檢查水表一次，發(fā)現(xiàn)有問題的應(yīng)及時(shí)更換或修理。 (七) 水泵運(yùn)行完好的質(zhì)量指標(biāo)：連接部分要求螺絲、墊圈、銷子齊全、完整、緊固，有一個(gè)放水閥、星型環(huán)完好。 儀表方面，要求電流表、壓力表齊全準(zhǔn)確。 出水閥門、逆水閥、進(jìn)水閘門齊全完好，盤根密封良好，泄漏合乎要求。 泵體各部分連接嚴(yán)密，不漏水。 油圈齊全，油質(zhì)合格，油量適中，不漏油。 軸承溫度不得超過60～65℃，運(yùn)動(dòng)不得有異聲和異常震動(dòng)。 電機(jī)溫升不得超過銘牌規(guī)定，絕緣電阻要符合要求。 電流及欠壓保護(hù)齊全。 接線齊全，供電良好，接地合格。 ，無積塵，機(jī)房無積水、無雜物、工具、材料配件存放整齊，油料要加蓋。 1有技術(shù)檔案，供、排水圖。 三、供電系統(tǒng)： (一) 檢查變壓器的油量位置是否適當(dāng)。 (二) 所有計(jì)量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)燈裝置等是否工作正常。 (三) 運(yùn)行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流異體，有無跳火冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。 (四) 變壓器在運(yùn)行中應(yīng)監(jiān)視： 電流、電壓的測量讀數(shù)。 聲音是否正常。 油面溫升有無超允許范圍。 油面指示計(jì)的油色有無異變。 連接呼吸器的吸潮劑是否干燥或需要更換。 箱殼有無漏油現(xiàn)象。 金屬外殼的地線是否合格。 (五) 運(yùn)行中的變壓器絕緣油，每年應(yīng)取油樣送供電部門作一次簡化試驗(yàn)。 (六) 檢查電纜坑有無積水，如有積水應(yīng)及時(shí)清除。 (七) 配電室應(yīng)配備溫度計(jì)，做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度不能超過40度為宜。 (八) 配電室每星期吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。 (九) 各開關(guān)要標(biāo)明控制電范圍，以利工作。每星期檢查一次各主開關(guān)接觸是否良好。 (十) 每月檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)有問題的應(yīng)及時(shí)處理。 (十一) 公共照明及其它開關(guān)的維修更換。 (十二) 濕式變壓器運(yùn)行完好，符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 螺栓、吊環(huán)、密封墊齊全、完整、緊固。 油質(zhì)合格，油量適當(dāng)，油標(biāo)完整、清晰，防爆管口、防爆玻璃完好。 通氣孔不堵塞、有護(hù)圈、放油孔不漏油，有護(hù)鐵。 接地線整齊、連接緊固、導(dǎo)電良好。 油箱各部不滲油、無嚴(yán)重變形，散熱管不堵塞，溫升不超過銘牌規(guī)定。 高壓側(cè)絕緣電阻不低于250兆，低壓側(cè)不低于35兆歐。 變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。 無積塵、無積水、無油污、無淋水，周圍清潔，無雜物。 有檢修記錄和測試記錄，試驗(yàn)有效期為二年。 (十三)干式變壓器運(yùn)行完好質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn): 螺絲、墊圈線咀齊全、完整、緊固、密封良好。 接線緊固、齊全、導(dǎo)電良好，合乎防爆要求絕緣電阻良好。 外殼接地良好。 外殼托架無嚴(yán)重變形無銹蝕。 殼內(nèi)清潔無積水、殼外無積垢、無污泥。 有檢查記錄。 (十四)柴油機(jī)： 每月試運(yùn)行柴油機(jī)二次，時(shí)間30分鐘。 每月清刷加油一次。 每年進(jìn)行保養(yǎng)一次。 每部柴油機(jī)一般應(yīng)保持足夠開機(jī)24個(gè)小時(shí)的用油。油箱應(yīng)每年清理一次，以保持油質(zhì)純凈。 經(jīng)常檢查充電機(jī)是否良好，保持蓄電池的充電，以備應(yīng)急之用。設(shè)備管理規(guī)程 一、職責(zé) 設(shè)備由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂貨安裝，工程部按物業(yè)驗(yàn)收規(guī)定參與設(shè)備的驗(yàn)收。 工程部全面負(fù)責(zé)公司設(shè)備的監(jiān)督管理工作，建立公司匯總的設(shè)備臺(tái)帳。負(fù)責(zé)編寫設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)制度，設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程，并對管理處提供技術(shù)指導(dǎo)；負(fù)責(zé)審核各管理處的設(shè)備大、中修計(jì)劃，并組織安排管理處無法完成的維修工作，及外委維修設(shè)備、維修合同的管理。 管理處機(jī)電主管負(fù)責(zé)本管理處設(shè)備運(yùn)行維修管理。負(fù)責(zé)本管理處設(shè)備臺(tái)帳、配件、材料的采購計(jì)劃的編制，及設(shè)備資料收集保管；負(fù)責(zé)運(yùn)行維修組工作的周檢。 管理處運(yùn)行維修人員對各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并作好標(biāo)識(shí)及記錄。 二、實(shí)施程序 接管設(shè)備的驗(yàn)收 工程部會(huì)同管理處對新接管小區(qū)的設(shè)備的驗(yàn)收。 設(shè)備的標(biāo)識(shí)、建帳和資料管理 1）設(shè)備的標(biāo)識(shí) 管理處機(jī)電主管負(fù)責(zé)所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)整機(jī)懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識(shí)該機(jī)的編號(hào)、技術(shù)參數(shù)、責(zé)任人、運(yùn)行狀況及注明附屬設(shè)備（必要時(shí)）等。 2）設(shè)備的建帳 《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》，臺(tái)帳內(nèi)容包括: 設(shè)備名稱、編號(hào)、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、技術(shù)參數(shù)、保養(yǎng)人等。 、保養(yǎng)、維修的原始記錄，由該管理處機(jī)電主管負(fù)責(zé)收集、整理并歸入各設(shè)備的單機(jī)檔案。《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》3）設(shè)備資料的管理 。 《機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳》及設(shè)備技術(shù)資料由工程部兼職資料員管理。 ，標(biāo)識(shí)清楚。 設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng) 1)管理處運(yùn)行維修組人員遵照《水電、機(jī)械設(shè)備運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)制度》、《設(shè)備運(yùn)行維護(hù)值班記錄》、《企業(yè)電工安全規(guī)程》及設(shè)備操作管理規(guī)程的要求做好運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作，并做好相應(yīng)的記錄。 2)各管理處機(jī)電主管是運(yùn)行維修組的直接領(lǐng)導(dǎo)。負(fù)責(zé)擬制設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，組織落實(shí)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)督查該組成員做好各項(xiàng)記錄；負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)工作的周檢。 設(shè)備的維修 1）發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，機(jī)電主管要組織人員進(jìn)行維修，對于重大維修公司應(yīng)派專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行指導(dǎo)。 2）對專業(yè)要求較高的某些設(shè)備及管理處解決不了的故障需要外委維修的，由機(jī)電主管填寫《物業(yè)維修單》，經(jīng)管理處主任審核，報(bào)請主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后由工程部執(zhí)行。維修結(jié)束后，由工程部和管理處共同組織驗(yàn)收。 3）外委維修單位維修過程中更換零部件須經(jīng)管理處機(jī)電主管簽證，更換價(jià)格在1000元以上的零件還須工程部認(rèn)可。 4）維修人員須做好維修及更換零件的記錄，該記錄經(jīng)管理處機(jī)電主管整理，歸入設(shè)備單機(jī)檔案。 維修零備件及材料的請購 1）正常情況下按公司物品采購控制程序辦理。 2）急修搶修情況下，須先行購買急用的零件材料時(shí)，費(fèi)用1000元以下的，由管理處主任斟定；1000元以上的由管理處主任請示公司主管副總經(jīng)理后購買，事后再補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。 設(shè)備的報(bào)廢 因損耗或損壞無法修復(fù)，致使設(shè)備無法繼續(xù)使用時(shí)，由管理處提出、工程部復(fù)核、公司總經(jīng)理簽署意見、提交業(yè)主委員討論通過后，始得報(bào)廢并除帳。企業(yè)電工安全規(guī)程 一、外線安裝電工: 工作前應(yīng)先檢查防護(hù)用品、工具、儀器等是否完好。 有六級(jí)以上大風(fēng)、大雨、雷電等情況下嚴(yán)禁登桿作業(yè)，及倒閘操作。 登桿工作前必須檢查桿根是否牢固。新立桿在桿基未完全牢固以前嚴(yán)禁攀登。明顯傾斜，桿根腐朽達(dá)1/3以上者，以及沖刷、起土、上拔的電桿應(yīng)先行加固，或支好架桿，或打臨時(shí)拉繩后再上桿。凡需要松動(dòng)導(dǎo)線、地線、拉線的電桿應(yīng)先檢查桿根并打好臨時(shí)拉線或支好支架后再行上桿，數(shù)人同登一桿時(shí)，先登桿者不得先工作，以防落物傷人。應(yīng)等各人選擇好自己的位置后，才能工作。上下桿時(shí)，勿緊跟前人，須等前一人到達(dá)工作位置或地面后，再開始第二人上、下桿。 桿上作業(yè)時(shí)，地面應(yīng)有人監(jiān)護(hù)。材料、工具要用吊繩傳遞。桿下兩米內(nèi)不準(zhǔn)站人，現(xiàn)場工作人員應(yīng)戴安全帽。 桿上作業(yè)必須使用安全帶。安全帶應(yīng)系在電桿及牢固構(gòu)件上，不得拴在橫擔(dān)木上。應(yīng)防止安全帶從桿頂脫出。 使用梯子時(shí)要有人扶持或綁牢。 登桿進(jìn)行倒閘操作必須由兩人進(jìn)行，一人操作，一人監(jiān)護(hù)。操作機(jī)械傳動(dòng)的油開關(guān)或