【正文】 大量管理資料下載 1 三、項(xiàng)目功能定位 商場(chǎng) 14 層的區(qū)位劃分 本項(xiàng)目四面臨街，東面臨解放南路，西面臨芙蓉巷，南面臨曙光中路，北臨五星商廈規(guī)劃路，東西向街道長(zhǎng)約 75 米，南北向街道長(zhǎng)約 90 米，擁有較多的街鋪資源。項(xiàng)目暫劃分為 A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)。 以現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛來(lái)衡量： A 區(qū)臨項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃路和芙蓉巷，目前的商業(yè)氣氛欠佳； B、 D 區(qū)臨解放南路，已形成一定的商業(yè)氛圍； C、 D 區(qū)臨規(guī)劃中的曙光路步行街，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值不可限量。 綜合以上因素，我司認(rèn)為 B、 C、 D 區(qū)相對(duì)本項(xiàng)目而言，具備商業(yè)的地緣優(yōu)勢(shì)，適宜銷售；而 A 區(qū)相對(duì)本項(xiàng)目而 言，其商業(yè)氛圍不佳，現(xiàn)階段缺乏銷售的商業(yè)價(jià)值，適宜招商引入大型百貨公司，以激發(fā)人氣帶動(dòng)本項(xiàng)目其它商鋪的銷售。 商場(chǎng)的商品定位及功能定位 樓層 功能定位 建 議 B2 停車場(chǎng)、商場(chǎng)設(shè)備層 B1 大型綜合性超市 國(guó)內(nèi)國(guó)際知名大型百貨超市 F1 街鋪、大型百貨公司 (A 區(qū) )、名店中心（ B、C、 D 區(qū)） 在商場(chǎng)街鋪利用騎樓及文化廣場(chǎng)建筑特色，設(shè)立露天或室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊，增加商場(chǎng)休閑觀光功能。時(shí)尚名店中心匯集國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名 大量管理資料下載 2 品牌專賣店 F2 大型百貨公司 (A 區(qū) ) 、潮流時(shí)尚用品專區(qū)（ B、 C、 D 區(qū)） 薈萃最前衛(wèi)的潮流新奇時(shí)尚精品，包括服飾、鞋帽、精品、 IT、音像制品、特色飲食 F3 大型百貨公司 (A 區(qū) ) 、名店運(yùn)動(dòng)城（ B、 C 區(qū)）、休閑娛樂(lè)區(qū)（ D 區(qū)） 名店運(yùn)動(dòng)城匯集中外名牌體育用品、服裝，以及當(dāng)今最前衛(wèi)休閑運(yùn)動(dòng)器械。休閑娛樂(lè)區(qū)考慮電影院、娛樂(lè)城、音樂(lè)廳功能。 F4 美食廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)區(qū) 中西美食、 娛樂(lè)城、卡拉OK 廳 F5 空中停車場(chǎng) 注： 各樓層規(guī)劃不同的功能以及商品組合是根據(jù)消費(fèi)者的需求及消費(fèi)習(xí)性，還有各類型商品對(duì)租金的承受能力綜合而定。 參考目前國(guó)外大型購(gòu)物中心的功能規(guī)劃，大都是把商 場(chǎng)的主力消費(fèi)群所喜愛(ài)的商品設(shè)置在較低樓層，以營(yíng)造商場(chǎng)旺場(chǎng)的氣氛，而將電器、家居類等相對(duì)較冷場(chǎng)的商品擺放在較高樓層，另外又把大眾喜好的“美食”、“娛樂(lè)”類放在商場(chǎng)的最高樓層，是為了帶動(dòng)較高樓層的人流量。 不同樓層設(shè)置不同的主題，是希望能達(dá)到消費(fèi)人流平均分布的目的。 商品定位 以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 大量管理資料下載 3 功能定位 ⑴柳州五星全新概念的立體園林商城。 ⑵ 全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化旅游功能。 ⑶ 傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華 。 ⑷ 具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購(gòu)物功能，集購(gòu)、食、娛、休于一體。 四、商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位 租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析 ⑴消費(fèi)群： 品牌形象店 /連鎖店 /專業(yè)店 /傳統(tǒng)商戶 /個(gè)體工商戶 ⑵ 特征： ◆ 以經(jīng)營(yíng)中高檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主 ◆ 中小型商戶具備精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí) ◆ 對(duì)整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂(lè)觀 ◆ 近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶，經(jīng)營(yíng)潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體 大量管理資料下載 4 商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群分析 其實(shí)商場(chǎng)與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己 的追捧者（即目標(biāo)消費(fèi)群），而商場(chǎng)的市場(chǎng)定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費(fèi)群的需求為基礎(chǔ)的。若要分析本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，則一般可按以下方面去進(jìn)行。 ⑴ 15— 25 歲 ◆屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性。 ◆消費(fèi)以中低檔為主，以購(gòu)買(mǎi)快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、 IT 產(chǎn)品、體育用品為主。 ⑵ 25— 35 歲 ◆具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。 ◆ 消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為 主。包括：電器、 IT 產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書(shū)制品、鐘表、家居用品。 ⑶ 35— 45 歲 ◆ 較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟。 大量管理資料下載 5 ◆ 消費(fèi)以中高檔為主，購(gòu)買(mǎi)中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫(huà)、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書(shū)制品等。 ◆ 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂(lè)享受。 ⑷旅游客戶群體 ◆ 親身體驗(yàn)商業(yè)步行街特色而前來(lái)購(gòu)物觀光消費(fèi)，具有一定的沖動(dòng)性和隨意。 ◆ 傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高為主。 ◆ 是主力消費(fèi)群之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、 飲食、娛樂(lè)消費(fèi)。 商場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析 ⑴ 以投資為目的投資人士 五星商業(yè)區(qū)是柳州最興旺的商業(yè)圈，解放南路位居五星商圈的核心路段，人流量、車流量較大，在柳州市有較強(qiáng)的知名度。隨著“人民廣場(chǎng)”改造工程的不斷深入和曙光路步行街規(guī)劃的逐步實(shí)施，該地段的人流、客流、物流將會(huì)有極大的改善和提升其商業(yè)價(jià)值。 同時(shí)此區(qū)域是政府重點(diǎn)扶持、改造的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，客流、物流有保證，保證本商場(chǎng)鋪位出租或出售具有高價(jià)位的內(nèi)在價(jià)值，這些都對(duì)投資人士有巨大吸引力。 另一方面，銀行存款利率的一再下調(diào)和利息稅政策公布，存 款的回報(bào)率更低，眾多投資者都希望能找到一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低、回報(bào)大，并且更大升值潛力的投資渠道，而“一 大量管理資料下載 6 鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價(jià)或售價(jià)合適的鋪位推出，并使投資客看到 中僑世紀(jì)廣場(chǎng)（本項(xiàng)目）美好的經(jīng)營(yíng)與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪。 出于對(duì)商鋪的管理角度考慮以及對(duì)本項(xiàng)目情況的了解，投 資 者多以本地人為主。 ⑵ 以經(jīng)營(yíng)為目的的商家 五星商業(yè)圈的濃厚商業(yè)氛圍，政府正努力對(duì)該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，隨著“人民廣場(chǎng)”改造工程的不斷深入，令眾多商家看好該商圈。但現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目地段低檔次的購(gòu)物環(huán)境 及經(jīng)營(yíng)的同質(zhì)性，令眾多有實(shí)力的商家止步。 針對(duì)此類商家，本項(xiàng)目應(yīng)改善商場(chǎng)的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境，確定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題，同時(shí)設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡(jiǎn)化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買(mǎi)賣付款更貼近經(jīng)營(yíng)商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營(yíng)造出獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)興旺的前景，吸引此類客戶購(gòu)買(mǎi)本商場(chǎng)商鋪。 大量管理資料下載 7 （第四章完） 第五章整體規(guī)劃建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 本項(xiàng)目的形象定位是以 “ 都市 mall” 為主題， 打造未來(lái)的商業(yè)模式： shoppingmall 將成為本項(xiàng)目總體規(guī)劃的主線 。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高 ，消費(fèi)購(gòu)物不在僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是將購(gòu)物視為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化交流為一體的一種精神享受過(guò)程，于是集多種功能于一身的規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目 ——摩爾 (mall)現(xiàn)代購(gòu)物中心應(yīng)運(yùn)而生，成為都市人的生活樂(lè)園。 MALL 的概念 SHOPPING MALL 是以大型零售業(yè)為主體，集眾多商店為輔助，形成多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施集合體的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，也就是在一個(gè)大型商廈中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售商店服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，向消費(fèi)者提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)的 一站式消費(fèi)中心 。 Shoppingmall 在美國(guó)是指市區(qū)的大型購(gòu)物中心， MALL 是指購(gòu)物樂(lè)園。 大量管理資料下載 8 MALL 具有以下三個(gè)特點(diǎn)： ⑴ 大 ：建筑規(guī)模大、占地面積大、經(jīng)營(yíng)面積大、停車場(chǎng)規(guī)模大； ⑵ 多 ：店鋪多行業(yè)全功能多，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、服務(wù)于一體； ⑶ 經(jīng)營(yíng)主題明確 ： 按照所處地理位置、自身?xiàng)l件及當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場(chǎng)，然后據(jù)此定位引入相應(yīng)零售商配合其市場(chǎng)定位。 建立具有中國(guó)特色的 MALL 國(guó)內(nèi)居民人均收入及消費(fèi)支出持續(xù)增長(zhǎng)，平均購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)，商業(yè)市場(chǎng)正面臨著向更高層次發(fā)展的市場(chǎng)呼喚和歷史契機(jī)。 按照中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)狀況、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、人們對(duì)生活質(zhì)量水平的提高，在中國(guó)發(fā)展具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車場(chǎng)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化及服務(wù)等各功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心的條件已逐漸成熟， MALL 的出現(xiàn)也是中國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)化組合的必然趨勢(shì)。 MALL 是目前國(guó)際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨連鎖經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)式貨倉(cāng)后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。 這種新生代的購(gòu)物中心不僅滿足購(gòu)物需要，而且滿足文化娛樂(lè)飲食等需求，大大增加了購(gòu)物中心的吸引力，延長(zhǎng)了購(gòu)物者的停留時(shí)間， 這是 大量管理資料下載 9 大型商廈發(fā)展的 未來(lái)方向。 二、建筑風(fēng)格建議 大廈建筑設(shè)計(jì)建議 商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案必須與項(xiàng)目定位和功能定位相符合， 充分滿足商鋪的銷售與招租的需要，并適合商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 這是市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)提出的要求。 對(duì)于本項(xiàng)目的建筑，我們建議發(fā)展商從建筑形式方面去考慮。在中國(guó)，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)主要是一些臨街的商鋪，這類商業(yè)物業(yè)單體建筑規(guī)模很小，但往往會(huì)占據(jù)著傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，形成一定規(guī)模的商業(yè)街，如廣州的北京路、上下九商業(yè)街 ，南寧的民生路、興寧路步行街。 近年來(lái)，購(gòu)物中心逐漸成為主流商業(yè)物業(yè)的建筑形式，類似“ shoppingmall”的超大型購(gòu)物中心也相繼亮相我國(guó)的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，如廣州的天河城廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)。 商業(yè)物業(yè)無(wú)論以何種形式出現(xiàn)，其形體、景觀及物理特征在很大程度上，都要充分考慮到中國(guó)的文化背景、消費(fèi)特性和審美觀，才能得到市場(chǎng)認(rèn)同。 具體建議 ⑴ 本商廈以及步行街應(yīng)視為一種整體規(guī)劃 大量管理資料下載 10 本項(xiàng)目地處曙光中路與解放南路交界，屬于規(guī)劃中步行街設(shè)計(jì)的影響范圍，建議將本商廈設(shè)計(jì)融入步行街規(guī)劃，并形成獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。 ⑵ 裙樓建筑風(fēng)格外立面以現(xiàn)代式及嶺南特色為主 建議：首層南面騎樓設(shè)計(jì)， 2— 4 層外立面采用落地玻璃設(shè)計(jì)為主，兼顧廣 告牌位設(shè)計(jì)。 ⑶ 整體裝飾風(fēng)格建議 將傳統(tǒng)建筑文化與現(xiàn)代建筑文化融合一起，包括造型、色彩、材料結(jié)合商場(chǎng)使用設(shè)計(jì)特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫(huà)、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作；注重建筑物、燈光、影的夜間效果；營(yíng)造一種旅游文化與休閑購(gòu)物的和諧氛圍。 ⑷ 各樓層裝修設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)約為主 室內(nèi)裝修以簡(jiǎn)約為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開(kāi)闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能經(jīng)營(yíng)特色，并充分將室外景觀自然過(guò)度到室內(nèi)。 所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、 POP 的設(shè)置均由商場(chǎng)統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。 大量管理資料下載 11 三、環(huán) 境設(shè)計(jì)建議 寬敞舒適的購(gòu)物環(huán)境是每個(gè)成功的購(gòu)物中心所必須提供的硬件，真正吸引消費(fèi)者入場(chǎng)的是商場(chǎng)內(nèi)琳瑯滿目的商品，只有靠商場(chǎng)內(nèi)清晰的功能分區(qū)，完善的商戶組合，才能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引力，不斷延續(xù)旺場(chǎng)的局面。僅靠花巧的建筑裝修來(lái)吸引消費(fèi)者，只能是短暫的，只能長(zhǎng)期對(duì)游客起一定的誘惑作用，而 本項(xiàng)目的主力核心消費(fèi)者是柳州市的常住居民，多次蒞臨之后就對(duì)特色裝修麻木，缺乏新意，靠游客是完全難以支撐起本項(xiàng)目的日常運(yùn)作。 因此， 敝司建議商場(chǎng)內(nèi)部的主體硬件以簡(jiǎn)潔、明快的建材作為裝飾，結(jié)合不同的顏色組合，將商場(chǎng)構(gòu)筑成一個(gè) 現(xiàn)代感強(qiáng)，寬敞明亮的舒適購(gòu)物環(huán)境。 同時(shí)，也要考慮商場(chǎng)裝修設(shè)置的特色和多變性及靈活性，使商場(chǎng)在既定的形象風(fēng)格和特色的基礎(chǔ)上，能不斷制造新鮮感，從而吸引不同類型的客戶，增強(qiáng)商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 花的海洋 利用多變的鮮花作為商場(chǎng)的點(diǎn)綴，營(yíng)造浪漫的商場(chǎng)氣氛，一來(lái)可以形成商場(chǎng)的裝修特色之一，使商場(chǎng)更有生氣（如上海的巴黎春天商 大量管理資料下載 12 城）；二來(lái)容易以不同類型的鮮花配合不同的節(jié)日，配合不同的功能區(qū)，配合不同的商家進(jìn)行促銷推廣。例如，在春節(jié)用桃花、水仙，在情人節(jié)期間用玫瑰花，在母親節(jié)期間用康乃馨 ?? ，將人的購(gòu)物情緒融入喜慶節(jié)日 的無(wú)限歡欣當(dāng)中，激發(fā)其購(gòu)物沖動(dòng)，充分將浪漫的主題發(fā)揮出來(lái)，使之與休閑、購(gòu)物相結(jié)合，使消費(fèi)者能充分感受到本商場(chǎng)獨(dú)有的購(gòu)物樂(lè)趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定的消費(fèi)群。 動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū) 同時(shí)，建議在商場(chǎng)的廣場(chǎng)、小廣場(chǎng)及走道等位置，設(shè)置小型假山瀑布和 12 棵棕櫚樹(shù)加以點(diǎn)綴，并規(guī)劃成休閑區(qū)。除了可增強(qiáng)商場(chǎng)的動(dòng)感和生機(jī)外，還可創(chuàng)造一個(gè)更悠閑、舒適的購(gòu)物環(huán)境。 音樂(lè)無(wú)限 音樂(lè)是永恒的主題，根據(jù)不同的商品區(qū)域播放不同的背景音樂(lè)，對(duì)調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)物情緒有極大的作用，還可調(diào)節(jié)商場(chǎng)的購(gòu)物氣氛。既可成為商場(chǎng)可變的活動(dòng)特色， 又可增強(qiáng)商場(chǎng)的購(gòu)物氣氛和檔次，使消費(fèi)者更加樂(lè)而忘返。 藝術(shù)之都 另外，建議在商場(chǎng)的恰當(dāng)部位，安放油畫(huà)和小型藝術(shù)雕塑，以增 大量管理資料下載 13 強(qiáng)商場(chǎng)的藝術(shù)氛圍和檔次；使之與鮮花、瀑布、音樂(lè)相融相襯，構(gòu)筑一個(gè)典雅、舒適的現(xiàn)代購(gòu)物商城。 四、設(shè)施配套建議 項(xiàng)目配套包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和商場(chǎng)