【正文】 富通西鄉(xiāng)項目 策劃計劃書 . . . . . . . . . 二○○三年五月三十日 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司 呈：深圳市富通房地產(chǎn)有限公司 富通地產(chǎn)西鄉(xiāng) 項目策劃計劃書 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司 Page 1 of 22 目錄 : 一、 寶安區(qū)域分析 二、 項目分析 三、 項目策劃計劃 四、 項目組構(gòu)成及人員安排 五、 公司介紹及報價 富通地產(chǎn)西鄉(xiāng) 項目策劃計劃書 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司 Page 2 of 21 一、 寶安區(qū)域分析 寶安區(qū)概況 寶安區(qū)成立于 1993 年初，轄區(qū)陸地總面積 平方公里，現(xiàn)有人口（第五次人口普查結(jié)果） 萬人，占深圳市總?cè)丝跀?shù)的 39%，人口密度3639 人 /平方公里。 全區(qū)轄西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾 8個鎮(zhèn)和新安、光明 2個街道辦事處。 寶安區(qū)以出口、投資和內(nèi)需為三駕馬車，其中出口是重中之重，是高依存度的外向型經(jīng)濟(jì)。寶安撤縣換區(qū) 10 年 以 來， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展從 “三來一補(bǔ) ”企業(yè)占主導(dǎo)， 轉(zhuǎn)變?yōu)橐园l(fā)展高新科技 園區(qū) 經(jīng)濟(jì)為龍頭 ， 使其 迅速成為我國重要的制造業(yè)基地之一。寶安國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1993 年 60 多億元， 上升到 2020 年 433億元， 10 年增長了 6 倍；工業(yè)總產(chǎn)值由 1993 年的 62億增加到 2020年的 920億，增長了近 14 倍；實際利用外資金額由 1993 年的 億美元到 2020 年的，增長了近 4倍。 作為制造業(yè)重要基地之一，寶安吸引了包括中興通訊、創(chuàng)維、長城電腦、北大方正、施樂、世界 500 強(qiáng)之一的愛默生等高新技術(shù)企業(yè)在此立足發(fā)展。 2020年底，全區(qū) 的加工貿(mào)易企業(yè)總數(shù)已達(dá) 6400家，位居全市第一位，外貿(mào)出口額突破了 130 億美元，占全市的 36%。其中，寶安新城的加工貿(mào)易出口總值占到全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的很大比例，寶安已形成包括激光打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、無線電話、橡膠帶等十大出口生產(chǎn)基地，其加工貿(mào)易產(chǎn)品已經(jīng)占據(jù)了東南亞乃至世界的很大市場份額。 寶安地產(chǎn) 是一個相對比較獨立的市場，其自身也可再劃分為幾個獨立的小市場。 大體上來說，寶安可以劃分為寶安南（西鄉(xiāng)、新鄉(xiāng)二鎮(zhèn)）、寶安中 富通地產(chǎn)西鄉(xiāng) 項目策劃計劃書 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司 Page 3 of 21 （石巖鎮(zhèn)）、寶安北（福永、沙井、松崗、公明、光明五鎮(zhèn)）、寶安東（觀瀾、龍華二鎮(zhèn)）三個房地產(chǎn)區(qū)域市場。 區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展 去年底，寶安區(qū)明確了城市發(fā)展定位戰(zhàn)略： ■ 建設(shè)先進(jìn)工業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、出口加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)型旅游的四個基地； ■ 深圳航空運輸中心及華南地區(qū)航空物流中心，深圳西部交通樞紐。 目前寶安區(qū)已初步形成“一中心二軸線四組團(tuán)”的城市結(jié)構(gòu)?！耙恢行摹奔磳毎残轮行膮^(qū)；“二軸線”指新安、西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗、公明組成深圳西部發(fā)展軸線，龍華、觀讕與平湖組成的深圳中部發(fā)展軸線。“四組團(tuán)”為新安中心組團(tuán)、沙井西部組團(tuán)、龍華東部組團(tuán)、公明中部生態(tài)組團(tuán)。 從大環(huán)境來說，深圳市城市總體布局以特區(qū)為中心，以西 、中、東三條放射發(fā)展軸為基本框架，形成軸帶結(jié)合、梯次推進(jìn)的組團(tuán)結(jié)構(gòu)。作為西、中軸線的重要組成部分，寶安的中心區(qū)、沙井和龍華堪稱深圳市發(fā)展的次中心，是城市綜合服務(wù)中心和第三產(chǎn)業(yè)中心。 寶安區(qū)確定今年啟動的兩個衛(wèi)星新城為新安和公明新城。新安新城以商務(wù)、行政為主，是西部發(fā)展軸的中心服務(wù)區(qū)；公明新城是生態(tài)型綠色科技城，帶動公明、光明、石巖等地發(fā)展，成為以生物、新材料技術(shù)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。由此可看出，通過對中心區(qū)、新安、公明的先期快速啟動和深入開發(fā)，完善寶安區(qū)城市形態(tài)和產(chǎn)業(yè)價值，從而帶動其他區(qū)域的后續(xù)發(fā)展，為寶 安區(qū)撤關(guān)入市打下城市構(gòu)架基礎(chǔ)。 富通地產(chǎn)西鄉(xiāng) 項目策劃計劃書 深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司 Page 4 of 21 基于條帶狀的地理結(jié)構(gòu)，深圳市橫向交通好過縱向交通，西部的寶安區(qū)和特區(qū)內(nèi)已日漸繁榮的南山僅一關(guān)之隔，因此西部發(fā)展軸的發(fā)展功能強(qiáng)，發(fā)展速度快，并且這條發(fā)展軸亦是珠三角的核心發(fā)展軸，隨著西部通道的落成，寶安大道的建設(shè)完成，高新工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)將完善、優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能，使深圳真正成為珠三角的核心國際城市。 房地產(chǎn)市場分析 目前寶安地產(chǎn)和特區(qū)內(nèi)地產(chǎn)的差距是非常明顯的，有如下幾方面： ■ 積壓量居高不下； ■ 規(guī)劃設(shè)計單一、落后； ■ 樓盤個性少、共性多； ■ 價格大戰(zhàn)此起 彼伏； ■ 營銷手法缺乏新意。 一直以來，寶安地產(chǎn)形成偏居一隅，自給自足式的發(fā)展形態(tài)，形成了半封閉的市場格局。開發(fā)商既無內(nèi)在銷售壓力，也沒有外部的市場競爭憂患，自身發(fā)展了一批大開發(fā)商。隨著市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量的萎縮，寶安新規(guī)劃的誘