【正文】 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 Chengdu Marketing Research Limited Company 二○○五年一月 萬科新都項(xiàng)目潛在中高端目標(biāo) 群體研究報(bào)告 （經(jīng)營(yíng)戶） Page 2 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 目錄 ? 研究說明 ? 經(jīng)營(yíng)戶特征 ? 經(jīng)營(yíng)戶居住現(xiàn)狀 ? 購(gòu)房需求與態(tài)度研究 ? 開發(fā)商認(rèn)知 ? 區(qū)域認(rèn)知 ? 概念測(cè)試 ? 信息溝通方式 ? 結(jié)論與建議 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 研究說明 Page 4 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 研究背景 ? 作為新城區(qū)生地的拓荒者和新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的引領(lǐng)頭者，萬科率先進(jìn)入城北。 ? 但是，本宗地項(xiàng)目同萬科以往的客戶群體和市場(chǎng)依托基礎(chǔ)可能會(huì)有較大的差異，需要用不同的視角和眼光來調(diào)整以往萬科的慣勢(shì)市場(chǎng)與客戶定位。 ? 因此，較深透地考量項(xiàng)目周邊的產(chǎn)業(yè)環(huán)境及特點(diǎn)，重新認(rèn)知萬科新的目標(biāo)客戶群體至關(guān)重要。 ? 只有這樣，才可能構(gòu)建起萬科新都項(xiàng)目更貼近市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)及有效需求的目標(biāo)市場(chǎng)圈層、市場(chǎng)側(cè)重及目標(biāo)細(xì)分群體。 Page 5 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 研究目的 ? 確定潛在目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域的側(cè)重圈層、社會(huì)階層，解讀并掌握目標(biāo)購(gòu)房群體的重要需求利益。 ? 考量預(yù)設(shè)產(chǎn)品的市場(chǎng)及目標(biāo)群體的支撐與滲透力度。弄清他們的數(shù)量、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、身份及標(biāo)志特征。 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 經(jīng)營(yíng)戶特征 Page 7 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 經(jīng)商年限 總體 荷花池區(qū)域 五塊石區(qū)域 高筍塘區(qū)域 川陜路 區(qū)域% % % % %群體人數(shù)比例 100 37 26 16 21在此經(jīng)營(yíng) / 從商年限1 2 年 42 33 37 42 673 5 年 35 39 22 48 336 8 年 15 17 30 6 09 年以上 8 11 11 4 0經(jīng)營(yíng) / 從商年限1 2 年 5 3 3 15 63 5 年 22 16 18 40 246 8 年 32 30 28 35 389 1 1 年 22 27 23 6 2211 年以上 19 24 29 4 10?經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)。 73%的經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)年限在 5年以上，經(jīng)營(yíng)時(shí)間在 9年以上的經(jīng)營(yíng)戶占 40%。 ?荷花池、五塊石區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶有更多人經(jīng)營(yíng)年限在 11年以上。 Page 8 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 店鋪人數(shù) 總體 荷花池區(qū)域 五塊石區(qū)域 高筍塘區(qū)域 川陜路 區(qū)域% % % % %群體人數(shù)比例 100 37 26 16 213 人以下 32 26 53 40 83 5 人 53 62 35 48 636 1 0 人 11 11 5 6 2110 人以上 5 1 6 6 8?專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模都不大，店鋪人數(shù) 5人以下的占85%。 Page 9 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 經(jīng)營(yíng)戶文化程度 總體 荷花池區(qū)域 高筍塘區(qū)域 川陜路區(qū)域 五塊石區(qū)域% % % % %文化程度 100 37 16 21 26小學(xué) 9 10 0 8 14初中 42 51 15 40 49高中 / 中專 / 技校 36 30 65 37 28大專以上 12 9 21 16 9?經(jīng)營(yíng)戶文化程度以初中、高中為主。高筍塘、川陜路區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶大專以上的相對(duì)其他區(qū)域多。 Page 10 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 家庭類型 總體 荷花池區(qū)域 高筍塘區(qū)域 川陜路區(qū)域 五塊石區(qū)域% % % % %家庭類型 100 37 16 21 26有 11 歲以下的孩子 36 42 35 33 30三口之家，孩子在 11 歲以上28 25 38 25 30小兩口 10 12 8 8 9老兩口 3 2 0 3 8未婚，一個(gè)人住 3 5 2 2 1三代同堂 9 10 0 17 5孩子是成年人，和父母住6 4 6 3 10四口之家（兩個(gè)小孩子，夫妻）3 0 6 6 1其他 3 2 4 2 5?家庭人口在 23人的家庭占了 77%。 Page 11 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 家庭年收入 總體 荷花池區(qū)域 高筍塘區(qū)域 川陜路區(qū)域 五塊石區(qū)域% % % % %家庭年收入 100 37 16 21 265 萬元以下 18 18 15 17 225 9 . 9 萬 39 45 38 41 321 0 1 4 . 9 萬 22 25 15 24 231 5 1 9 . 9 萬 11 5 17 11 1520 萬以上 8 4 17 6 9拒答 2 5 0 0 0?家庭年收入超過 10萬元的經(jīng)營(yíng)戶占 41%。 Page 12 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 年?duì)I業(yè)額 總體荷花池區(qū)域高筍塘區(qū)域川陜路區(qū)域五塊石區(qū)域% % % % %年?duì)I業(yè)額20 萬以下 13 18 8 5 182 0 2 9 萬 9 14 10 2 93 0 4 9 萬 15 19 19 6 155 0 9 9 萬 20 17 17 18 281 0 0 1 9 9 萬 21 19 13 32 21200 萬以上 21 14 33 37 9?高筍塘、川陜路區(qū)域年?duì)I業(yè)額在 200萬以上的經(jīng)營(yíng)戶高于其他區(qū)域。 Page 13 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 是本地人還是外地人 總體 荷花池區(qū)域 高筍塘區(qū)域 川陜路區(qū)域 五塊石區(qū)域% % % % %本地人還是外地人 100 37 16 21 26四川其他地區(qū) 38 39 42 30 42成都 31 23 29 44 34外省 30 38 29 25 24?外地經(jīng)營(yíng)戶占 69%。 ?外省主要是從浙江、福建、廣東來的經(jīng)營(yíng)戶。 Page 14 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 各區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品 /服務(wù) 荷花池經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品 /服務(wù) ? 服裝鞋類 ? 文體用品 ? 裝飾布藝 ? 小百貨 ? 箱包、皮具 ? 玩具類 高筍塘經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品 /服務(wù) ? 磁磚（墻地磚） ? 潔具類 ? 裝飾建材 川陜路經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品 /服務(wù) ? 汽配 ? 裝飾建材 五塊石經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品 /服務(wù) ? 裝飾建材 ? 布料 ? 茶葉 ? 糧食 ? 副食品（食品） ? 音響電視 ? 運(yùn)輸 ? 海椒批發(fā) ? 酒店用品 ? 干雜 ? 摩配 ? 五金 ? 藥材 ? 燈具 Page 15 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 經(jīng)營(yíng)滿意程度 總體 荷花池區(qū)域 五塊石區(qū)域 高筍塘區(qū)域 川陜路 區(qū)域% % % % %群體人數(shù)比例 100 37 26 16 21比較滿意 46 47 46 40 48很滿意 2 0 5 0 3一般 40 47 35 40 35不太滿意 12 5 13 21 14很不滿意 0 0 1 0 0T O P 2 48 47 51 40 51?經(jīng)營(yíng)戶滿意度水平一般， TOP2為 48% Page 16 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 今年預(yù)期經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng) 總體 荷花池區(qū)域 五塊石區(qū)域 高筍塘區(qū)域 川陜路 區(qū)域% % % % %群體人數(shù)比例 100 37 26 16 21不確定 37 30 47 44 33不會(huì) 36 50 29 21 32會(huì) 27 20 24 35 35?對(duì)今年經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)預(yù)期持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。認(rèn)為經(jīng)營(yíng)會(huì)增長(zhǎng)的占 27%。 ?高筍塘區(qū)域、川陜路區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶對(duì)未來預(yù)期增長(zhǎng)更為樂觀。 Page 17 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng) /不會(huì)增長(zhǎng) /不確定原因 經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)原因 ? 人氣旺 ? 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)范 ? 產(chǎn)品質(zhì)量好 ? 有自己的客戶源 ? 交通便利 ? 新市場(chǎng)發(fā)展前景好 ? 消費(fèi)水平提高 ? 憑自己感覺和愿望 ? 開發(fā)增加商機(jī) ? 生意好做，商氣好 ? 薄利多銷 ? 市場(chǎng)形成規(guī)模 ? 口岸好 ? 品牌多，選擇大 ? 城北環(huán)境改善了 經(jīng)營(yíng)不會(huì)增長(zhǎng)原因 ? 競(jìng)爭(zhēng)越來越大，生意不好做 ? 人流量少、人氣不旺 ? 購(gòu)買能力不行 ? 同行多 ? 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蕭條 ? 稅收增加 ? 房租貴 ? 整個(gè)經(jīng)濟(jì)不好 ? 老市場(chǎng)設(shè)施差，競(jìng)爭(zhēng)不過新建市場(chǎng) ? 市場(chǎng)太混亂 經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)不確定原因 ? 競(jìng)爭(zhēng)激烈，生意不好做 ? 市場(chǎng)行情好不好 /說不清 /不穩(wěn)定 ? 市場(chǎng)大氣候不可判斷 ? 商家太多，生意不好做（同行多） ? 不曉得 /不好估計(jì) /不好說 /不清楚 ? 要搬遷不知以后口岸如何 ? 要看自己的運(yùn)氣 ? 新市場(chǎng)需時(shí)間增加知名度 ? 不知人氣是否會(huì)旺 Page 18 CDMR ? 中國(guó)最大管理資源中心 本章小結(jié) ? 經(jīng)營(yíng)戶特征 – 經(jīng)營(yíng)戶持續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)。 73%的經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)年限在 5年以上，經(jīng)營(yíng)時(shí)間在 9年以上的經(jīng)營(yíng)戶占 40%。 – 專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模都不大，店鋪人數(shù) 5人以下的占 85%。 – 經(jīng)營(yíng)戶滿意度水平一般 ， TOP2為 48% – 對(duì)今年經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)預(yù)期持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度 。 認(rèn)為經(jīng)