【正文】 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 1 房地產(chǎn)專業(yè)知識 200 問 房產(chǎn) 是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。 地產(chǎn) 是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。 房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 2 土地開發(fā) 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。 土地所有制 現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒 地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。 集體土地 是指農(nóng)村集體所有的土地。 征用土地 指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 3 化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油 站、加氣站用地為二十年。 1 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為 50— 70 年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。 1 合作建房 是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金 合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 1 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 1 土地使用權(quán)的出讓 指國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 4 1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 1 土地使用權(quán)劃撥 是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交 補交出讓金后方可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 1 什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ 我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。 1 生地 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 1 熟地 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 5 宗地 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 2 宗地 圖 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位臵、宗地內(nèi)建筑位臵與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 2 證書附圖 即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 2 樓花 一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。 2 期房 是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品 房預(yù)售合同。 2 現(xiàn)房 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 6 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 2 毛坯房 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。 2 成品房 是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。 （ 1） 內(nèi)墻面為普通仿瓷涂料 （ 2） 客廳樓地板為普通瓷磚 （ 3） 普通鋁合金窗 （ 4） 普通膠合板門 2 商品房 是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。 2 空臵商品房 指 1998 年 6 月 30 日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契 稅）。 存量房 深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 7 即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。 3 二手房 通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。 3 經(jīng)濟適用房 根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【 1998】第 54 號文件，經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標準要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標準，結(jié)合市場需求確定。 3 房改房 在房改政 策出臺后，國家機關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。 3 安居房分為哪幾種？ 安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房和社會微利房。 3 個人住房基金 有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積深圳市智業(yè)咨詢有限公司 威尼斯購物公園項目組 8 累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。 3 住房補貼 住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即 將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。 3 房屋的折舊 房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨 幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價殘值、清理費用和折舊年限。