【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 38 頁(yè) 財(cái)富大廈全程營(yíng)銷(xiāo) “** 大廈 ” 位于臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰市政府、人民大會(huì)堂、市民廣場(chǎng)、國(guó)際大酒店（計(jì)劃建設(shè)中）和體育館（在建），交通條件優(yōu)越，主干公路貫穿東西。臺(tái)州設(shè)市后，椒江區(qū)成為臺(tái)州市的主體城區(qū)，是未來(lái)臺(tái)州市人流、技術(shù)流、信息流、資金流最密集的核心城區(qū)。為此以高起點(diǎn)、大手筆的城市化建設(shè)作為新一輪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的突破口。為呼應(yīng)臺(tái)州中心城市建設(shè)，該區(qū)確定了 “ 改東、整中、聯(lián)南、拓西、建北 ” 的城區(qū)建設(shè)思路，以總投資超過(guò) 15億元的 “ 十大系列工程 ” 為載體，掀起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的熱潮。從市政總體布局規(guī)劃來(lái)看 “** 大廈 ” 項(xiàng)目 的地理位置是非常優(yōu)越的，項(xiàng)目地段為臺(tái)州市未來(lái)的城市中心，發(fā)展升值潛力極大，尤其該地區(qū)是臺(tái)州市政府從臨海新搬到椒江來(lái)的椒江核心區(qū)內(nèi)，是整個(gè)臺(tái)州政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，其空間附加值可想而知。 2020 年年底，以陳放教授為首的專(zhuān)家團(tuán)進(jìn)入該項(xiàng)目的策劃，簽于一系列的調(diào)查，陳放提出了 “ 財(cái)富 +CBD+著名品牌零售商 ” 為一體的復(fù)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并建議將大廈的名字改為 “ 財(cái)富大廈 ” 、“ 財(cái)富中心 ” 。 第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境 一、浙東名城臺(tái)州 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 38 頁(yè) 臺(tái)州市位于浙東中部，陸地面積 944平方公里，市內(nèi) 3 區(qū)市外4 縣 合計(jì)人口 536萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 140 萬(wàn)。臺(tái)州的民營(yíng)企業(yè)非常發(fā)達(dá)， 90年代以來(lái)直副溫州，創(chuàng)造出了聞名全國(guó)的 “ 溫臺(tái)模式 ” 。著名的企業(yè)有：吉利、錢(qián)江摩托、飛躍 ?? 是全國(guó)民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的樣板區(qū)之一。臺(tái)州市區(qū)前幾年從臨?？h搬到椒江，下轄椒江、路橋、黃巖幾個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)相距十 ~二十幾公里，是一個(gè)組合式城市。 “ 財(cái)富大廈 ” 盡管地處椒江，但由于歷史的原因其城市周邊人口、人流是不強(qiáng)的，這也是其弱點(diǎn)。 二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、商場(chǎng)房地產(chǎn)需求狀況 臺(tái)州市的人口分布較不理想，加上臺(tái)州市的城鎮(zhèn)人口不多，市政府所在地椒江區(qū)人口約 20 萬(wàn)左右，而且每一個(gè)區(qū)都已形成一個(gè)較為獨(dú)立的成熟商圈，所以從總體來(lái)看，臺(tái)州市的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)整體情況較不理想，存在較大的困難，經(jīng)營(yíng)壓力也比較大。 椒江是臺(tái)州市政治文化中心，隨著城市功能的不斷完善，港口優(yōu)勢(shì)也得到進(jìn)一步發(fā)揮，目前已成為全國(guó)著名的人造水晶、工業(yè)縫紉機(jī)和精細(xì)化工生產(chǎn)基地，擁有 10家區(qū)外高新技術(shù)企業(yè)。黃巖區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)厚實(shí)，機(jī)械、食品、化工和工藝品等行業(yè)比較發(fā)達(dá)，被稱(chēng)為“ 精細(xì)化工的王國(guó) ” 和 “ 模具之鄉(xiāng) ” 。路橋的中國(guó)日用品商城、小商品市場(chǎng)、鋼鐵市場(chǎng)、副食品市場(chǎng)、五金市場(chǎng)和電腦市場(chǎng)聞名遐邇。三區(qū)已成為名副 其實(shí)的 “ 金三角 ” ，輻射并帶動(dòng)了周邊縣市的經(jīng)濟(jì) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 38 頁(yè) 發(fā)展。 “ 住在黃巖，上班到椒江，購(gòu)物上路橋 ” 是目前臺(tái)州市最好的表述。 三、周邊的建筑風(fēng)格 臺(tái)州市的建筑風(fēng)格沒(méi)有比較突出的，整體較為平和，現(xiàn)代化高層建筑比較少，特點(diǎn)也不明顯，都比較平淡，不能給人留下很深刻的印象。 據(jù)了解，臺(tái)州市計(jì)經(jīng)委已經(jīng)傳達(dá)了關(guān)于傳統(tǒng)建設(shè)材料實(shí)心粘土磚塊的禁用日期：椒江、路橋、黃巖三城區(qū)從 2020年 1 月 1 日起禁用，溫嶺、臨海、天臺(tái)、玉環(huán)、三門(mén)、仙居 6 個(gè)縣市城關(guān)從 2020年7 月 1 日起禁用；其他建制鎮(zhèn)從 2020年起禁止使用。 四、休閑娛 樂(lè)、體育場(chǎng)所、教育設(shè)施分布狀況分析 據(jù)了解，臺(tái)州居民跑步、騎自行車(chē)、登山、打球和去健身館的人數(shù)已超過(guò)百萬(wàn)。 “ 花錢(qián)買(mǎi)健身 ” 已成為不少臺(tái)州市民的共識(shí)。近20年間，臺(tái)州 GDP 年均增長(zhǎng) ％，財(cái)政收入年均增長(zhǎng) ％。經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、人民生活水平的不斷提高，普通百姓也開(kāi)始講究生活質(zhì)量，健身意識(shí)明顯增強(qiáng)。全民體育活動(dòng)的蓬勃開(kāi)展，促進(jìn)了體育事業(yè)的興旺，吸引了眾多市民參加。椒江鳳凰山莊還定期邀請(qǐng)杭州體校教練，進(jìn)行體育活動(dòng)項(xiàng)目培訓(xùn)，近期正在進(jìn)行網(wǎng)球和游泳兩項(xiàng)培訓(xùn)，前來(lái)鍛煉的人也不少。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 38 頁(yè) 五、居住狀況分析 臺(tái)州市黃巖區(qū)濱江世紀(jì)工程指揮部在對(duì)居民進(jìn)行居住條件問(wèn)卷調(diào)查時(shí)，在 “ 是否愿意居住在高層公寓區(qū) ” 這一問(wèn)題時(shí)， 225家的被訪(fǎng)者中有 85%選擇 “ 愿意 ” ，只有 15%的被訪(fǎng)問(wèn)者選擇希望入住 6層以下的住宅?？梢?jiàn)居民對(duì)高層住宅是比較認(rèn)可的。 接受高層安置的原因是多方面的。很多居戶(hù)認(rèn)為，高層視野開(kāi)闊，空氣清新，光照充分；還有一部分人認(rèn)為，高層公寓處于市中心，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)；有的人則是比較了市郊安置和貨幣收購(gòu)等多種安置方案后，認(rèn)為高層安置最為理想。 當(dāng)然問(wèn)卷調(diào)查也顯示，居民對(duì)入住高 層的疑慮，主要來(lái)自于擔(dān)心物業(yè)管理費(fèi)太貴、怕斷水?dāng)嚯姟? 六、文化、醫(yī)療衛(wèi)生狀況 臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速得益于改革開(kāi)放，但是教育相對(duì)滯后，高等教育尤其是個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了群眾接受高等教育的需求，嚴(yán)重制約各類(lèi)人才的培養(yǎng)，也制約了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展。目前臺(tái)州中小學(xué)教師需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，中師層次的小學(xué)教師已經(jīng)飽和，專(zhuān)科層次的初中教師也基本滿(mǎn)足，而本科層次的高中教師缺口較大。臺(tái)州市委、市政府在深入調(diào)查研究和多方論證的基礎(chǔ) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 38 頁(yè) 上，將臺(tái)州師專(zhuān)、臨海師范學(xué)校、溫嶺師范學(xué)校合并組建成臺(tái)州學(xué)院，主要承擔(dān)培養(yǎng)本科層次 的中學(xué)師資，并按照本科院校的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，加大投入，組織實(shí)施。目前，該學(xué)院硬件設(shè)施已達(dá)教育部確定的指標(biāo)。軟件方面，已有圖書(shū) 51萬(wàn)冊(cè)（件），儀器總值 2090 萬(wàn)元。現(xiàn)有教師 328人，其中教授 23人、副教授 91人，具有研究生學(xué)歷或碩士學(xué)位的教師占中青年教師的 25％。 七、金融服務(wù) 臺(tái)州市改變了過(guò)去單一銀行體制，逐步建立起以中央銀行為領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)有銀行為主體，多種金融組織體系。逐步建立了直接調(diào)控與間接調(diào)控相結(jié)合的金融調(diào)控體系，同時(shí)發(fā)展金融業(yè)務(wù)種類(lèi)的新型金融工具，逐步形成了以同業(yè)拆借市場(chǎng)、證券市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)為 主體的金融市體系。 第二節(jié) 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)判斷 一、投資環(huán)境分析 根據(jù)資料顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已成為臺(tái)州市投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。政府?duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度、行業(yè)管理的日趨規(guī)范完善、產(chǎn)業(yè)界不斷努力改變自身及產(chǎn)品形象，大大促進(jìn)了市場(chǎng)流通。 今年上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù) 4 個(gè)月保持在 50%以上，半年投資額 24億元，增速達(dá)到 %，比去年提高了近 20 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 38 頁(yè) 個(gè)百分點(diǎn)。比重則占到了國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型投資的近三成，比去年同期提高 。上半年，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi) 型投資增速上升了 個(gè)百分點(diǎn)。城市建設(shè)步伐加快，第三產(chǎn)業(yè)投資迅速發(fā)展。其中，城市建設(shè)、文化教育、科研技術(shù)投資分別增長(zhǎng)了 124%、 69%和 84%。此外，工業(yè)技改投資也出現(xiàn)的大幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)了 %，主要集中在石油加工及煉焦、紡織、輕工、化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)上。 二、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況 自從改革開(kāi)放以來(lái)，臺(tái)州取得比較顯著的成就，主要原因是得益于民營(yíng)企業(yè)的迅猛發(fā)展。到目前為止，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已形成了較為雄厚的實(shí)力，成為了臺(tái)州經(jīng)濟(jì)的主體。在臺(tái)州市的工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量中，國(guó)有集體企業(yè)的比重只占 ％，其余的都是民營(yíng)性質(zhì)的經(jīng) 濟(jì)成份。其中，股份合作制和個(gè)體私營(yíng)企業(yè)是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的主要形式，在整個(gè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，總量中分別占 ％和 ％。經(jīng)過(guò) 20多年的發(fā)展，臺(tái)州民營(yíng)企業(yè)在規(guī)模上不斷邁上新的臺(tái)階，產(chǎn)品的技術(shù)含量和企業(yè)管理的整體素質(zhì)不斷提高，企業(yè)家在外向拓展方面的愿望和動(dòng)力也不斷增強(qiáng)。臺(tái)州目前已成為中國(guó)塑料產(chǎn)業(yè)密集度最高、產(chǎn)業(yè)鏈最完整的區(qū)域之一，塑料產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值 120多億元，擁有 1 萬(wàn)多家塑料制品、機(jī)械、模具企業(yè)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 38 頁(yè) 同時(shí)臺(tái)州市擁有眾多的海外華僑，華僑回鄉(xiāng)投資增加這一有利的因素將有助于臺(tái)州市的經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。 三、當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)政 策分析 臺(tái)州市是以民營(yíng)企業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱的地區(qū)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到了政府的積極扶持。臺(tái)州市政府將加大以下幾方面的招商引資力度：一是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目， 5 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)特別是臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是臺(tái)州市對(duì)外開(kāi)放的龍頭和招商引資的重點(diǎn)區(qū)域。二是基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，包括資源、交通設(shè)施和重點(diǎn)原材料等項(xiàng)目。三是農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)和新技術(shù)項(xiàng)目，包括中低產(chǎn)品改造、優(yōu)質(zhì)高效新品種發(fā)展、水產(chǎn)養(yǎng)殖和精細(xì)加工。四是旅游、咨詢(xún)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，包括一些旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、賓館、商廈的建設(shè)經(jīng)營(yíng)等。此外，政府還積極鼓勵(lì)外資投向高新技術(shù)項(xiàng)目 ，投向能夠增加出口創(chuàng)匯的項(xiàng)目等。 四、當(dāng)?shù)刈≌?xiě)字樓狀況與前景分析 從調(diào)查的資料分析，臺(tái)州市包括黃巖、溫嶺等地區(qū)沒(méi)有嚴(yán)格意義的寫(xiě)字樓，在溫州我們從溫州數(shù)碼城、溫州國(guó)貿(mào)大廈的情況分析，無(wú)論是純寫(xiě)字樓還是商住兩用寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求都非?；鸨?，在推出的短短幾個(gè)月內(nèi)就全部銷(xiāo)售完畢。臺(tái)州市與溫州市有很多的相似點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)水平相差不大，甚至在很多方面臺(tái)州市比溫州市更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。寫(xiě)字樓的發(fā)展是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，隨著 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 38 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓的需求將會(huì)加大，所以我們認(rèn)為臺(tái)州市的寫(xiě)字樓需求量相當(dāng)大。 我們認(rèn) 為，一方面隨著中國(guó)加入世貿(mào)的指日可待，中國(guó)加入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程在不斷加快，我國(guó)會(huì)逐步開(kāi)放那些以前不許外資涉及