【正文】 后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋? ? 靜安區(qū)的北部地區(qū)由于交通、環(huán)境因素，一直沒有引起太多人的注意。今年來，政府加大了該區(qū)域道路建設(shè)力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延伸，改善了該區(qū)域的交通狀況。再加上地鐵效應(yīng)，加強(qiáng)了靜安與浦東聯(lián)系。據(jù)悉，不久后長壽路也將建地鐵，這就使靜安北部地區(qū)的交通更加四通八達(dá)。靜安區(qū)北部區(qū)域由于歷史的原因，環(huán)境一直 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 17 頁 不是很好，區(qū)域內(nèi)棚戶簡屋較多。但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯(cuò)的樓盤。拓寬后的昌平路的景觀在本市也難得一見，為此區(qū)域的開發(fā)建設(shè)添上 了有力的一筆。 ? 目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸兩翼、南留北改”的城市建設(shè)指導(dǎo)方針，“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動(dòng)的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個(gè)“留”，因?yàn)檫@一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；而對于一、二級舊里集中的北翼地區(qū)，主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。靜安區(qū)將堅(jiān)持開發(fā)與完善并舉、改造與整合同步的原則。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里３１萬平方米的基 礎(chǔ)上，計(jì)劃再拆平舊里２０萬平方米。 ? 靜安區(qū)人民政府與上海農(nóng)凱發(fā)展（集團(tuán)）有限公司下屬的香港佳運(yùn)投資有限公司簽訂石門二路以東地塊國有土地使用權(quán)出讓合同，此舉標(biāo)志著靜安區(qū)舊區(qū)改造進(jìn)入攻堅(jiān)戰(zhàn)。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務(wù)，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。 ? 石門二路以東地塊也稱“東八塊”，位于石門二路以東，北京西路以北，成都北路以西，南蘇州河路以南，總占地面積達(dá)１７．６４萬平方米，計(jì)劃 5至 7年以后形成一座傳承海派歷史問脈，充分體現(xiàn)“大氣、洋氣、雅氣”文化內(nèi)涵的全新國際一流生活社區(qū)。該項(xiàng)目暫名 “靜安國際社區(qū)”，規(guī)劃開發(fā)面積６３萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資５０億元。該區(qū)域?qū)?dòng)遷居民１．２萬戶，拆除舊里２０萬平方米。此后，靜安區(qū)還剩５５萬平方米舊里。副區(qū)長是明芳表示，將在五年內(nèi)基本完成舊里改造任務(wù)。為此，該區(qū)將實(shí)施成片開發(fā)和零星拔點(diǎn)相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實(shí)現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。據(jù)悉，靜安國際社區(qū)的方案設(shè)計(jì)實(shí)行國際招標(biāo)，美國、德國、日本、新加坡、法國、意大利和香港等國家和地區(qū)的１５家公司已要求參加競標(biāo)。 本案周邊 ? 大環(huán)境 本案位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。可見本案的大環(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。 ? 小環(huán)境 本案北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大 型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 ? 綜合各方面因素可以看出，本案的小環(huán)境尚佳，有利于本案品質(zhì)的提高。 周邊個(gè)案基本情況分析 A\ 樓盤名稱 靜安康寓 滬中新苑 靜安青年匯 位置 康定路 1158號 武寧南路 88號 江寧路新閘路口 總建筑面積 17863平方米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 17 頁 建筑規(guī)劃 2幢小高層和 1幢多層 4幢小高層和 2幢高層 1幢 18層小高層 價(jià)格 4500~6600元 /平方米 5088~6650元 /平方米 均價(jià) 10000元 /平方米 房型面積 ~ ~ 46~88平方米 主力總價(jià) 76萬元人民幣 72萬元人民幣 55萬元人民幣 主力面積 135平方米 50平方米 得房率 76~79% 70% 75% 綠化率 30% 36% 35% 交房時(shí)間 2020年 1月 2020年 11月 2020年 7月 28日 銷售率 80% 96% 尚在預(yù)定階段 開發(fā)商 恒興房產(chǎn) 滬中花苑房地產(chǎn) 新格房地產(chǎn) 綜合評述 地段好，周邊生活配套齊全，交通便利。但房型 面積偏大，造成總價(jià)較高，綠化率偏低。 位于市中心，周邊配套齊全，距曹家渡、靜安寺咫尺之遙。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小。 位于市中心，周邊綠化較好環(huán)境優(yōu)美，交通便利。主力房型的層高有，是“青年匯”品牌的系列產(chǎn)品。只是房型一般。 B\ 樓盤名稱 鼎鑫佳園 靜安四季花園 大聞麗都苑 位置 昌平路西康路 膠州路余姚路 海防路 377號 總建筑面積 價(jià)格 5180~6180元 /平方米 5300~6200元 /平方米 4800~6100元 /平方米 房型面積 ~ ~203平方米 ~ 建筑規(guī)劃 小高層、高層 多層、小高層 多層、小高層 主力總價(jià) 80萬元人民幣 82萬元人民幣 72萬元人民幣 主力面積 135平方米 148． 56平方米 128． 34平方米 得房率 79% 78% 79% 綠化率 35% 30% 33% 交房時(shí)間 2020年 12月 2020年 5月 2020年 12月 銷售率 98% 100% 100% 開發(fā)商 康定房地產(chǎn) 新概念房地產(chǎn) 大聞房地產(chǎn) 綜合評述 位于市中心鬧中取靜，周邊環(huán)境較好，生活配套齊全。但小區(qū)規(guī)模較小，房型面積較大，總價(jià)偏高。 地段不錯(cuò)，但周邊環(huán)境不是太好，生活配套一般，三房面積偏大，小區(qū)規(guī)模較小。 位于市中心，配套齊全，環(huán)境一般，噪音污染較小。 1號樓房型較差，但面積控制得較為合理。 C\ 樓盤名稱 靜安楓景苑 靜安河濱花園 常德名園 位置 常德路、新閘路口 西蘇州河路 85弄 1號 常德路 1199號 總建筑面積 30萬平方米 10萬平方米 7萬平方米 價(jià)格 9000~10000元 /平方米 6000~8000元 /平方米 4800~6400元 /平方米 建筑規(guī)劃 高層 2幢小高層和 4幢高層 小高層和高層 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 17 頁 房型面積 88~145平方米 ~ 95~250平方米 主力總價(jià) 130萬元人民幣 65萬和 110萬人民幣 主力面積 135平方米 110萬元人民幣 113和 200平方米 得房率 80% 84% 83% 綠化率 45% 50% 38% 交房時(shí)間 2020年 10月 2020年 6月 2020年 12月 銷售率 98%（ 1期） 65%（ 2期） 100%（ 1期） 70%（ 2期） 100% 開發(fā)商 上海明峰置業(yè) 上海預(yù)源房地產(chǎn) 上海寶華置業(yè) 綜合評述 地段上佳，距南京路 5分鐘，周邊生活配套齊全，小區(qū)規(guī)模較大，綠化高。VIP會所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長，風(fēng)險(xiǎn)較大。 樓盤緊靠蘇州河，景觀較好，綠化率相當(dāng)高，得房率較高，房型面積控制得較好，但布局不是十分理想，且周邊配套不是最理想。（另據(jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊的地皮賣進(jìn)，準(zhǔn)備擴(kuò)大開發(fā)。 距長壽路 300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學(xué)合理。 D\長壽路沿線個(gè)案比較： 樓盤名稱 上海知音 音樂廣場 秋水云廬 位置 長壽路 1012號 長壽路 468號 長壽路 28弄 總建筑面積 17萬平方米 10萬平方米 建筑規(guī)劃 3幢小高層和 2幢高層 2幢小高層、 5幢高層 3幢 8— 33F高層 價(jià)格 5500~8000元 /平方米 5500~6900元 /平方米 5000~6600元 /平方米 房型面積 ~230平方米 ~137平方米 ~184平方米 主力總價(jià) 72萬元人民幣 78萬元人民幣 62萬和 76萬人民幣 主力面積 120平方米 得房率 78% 80% 82% 綠化率 45% 40% 50% 交房時(shí)間 2020年 8月 2020年 12月 2020年 8月 銷售率 80% 90% 98% 開發(fā)商 復(fù)地集團(tuán) 中偉房地產(chǎn) 泰元置業(yè) 綜合評述 目前開發(fā) 2期，總建面有10萬方，主要銷高層。地段好，周邊生活配套齊全。朝蘇州河及河濱公園，景觀相當(dāng)好。 位于長壽路江寧路口，位置顯著，交通河配套便利。該案體現(xiàn)了音樂主題，設(shè)有少兒音樂、教育中心、音樂噴泉等主 題景觀。 標(biāo)準(zhǔn)層面一梯兩戶、兩梯三戶、三梯五戶。四明結(jié)構(gòu)。小區(qū)有 2020平方米的陽光會所。地理位置較好，交通系統(tǒng)便捷。 天睿分析： 由此，我司根據(jù)以上兩方面情況，得出一些想法。 ? 上海繼綠地概念、水景概念、浦江開發(fā)概念、申博概念等市場熱點(diǎn)之后，近期市場又出現(xiàn)重回市中心的概念，中心城區(qū)不斷涌現(xiàn)出一批批高檔住宅。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報(bào)道，目前指數(shù)樣本中單價(jià) 8000元 /m2以上的住宅，占住宅樣本數(shù)的比例增加近一倍，但隨著供 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 17 頁 應(yīng)量的增加，高價(jià)樓盤能否持續(xù)受到市場的認(rèn)可還有有待進(jìn)一步觀察。 ? 而目前市場真正受到絕大部分客 戶歡迎的是價(jià)位在 6000元以下的樓盤，高