【正文】 000—15000元，而新盤總數(shù)為17個(gè)，高檔樓盤占據(jù)市場份額的12%。從兩個(gè)高價(jià)位樓盤地段看，一個(gè)是位于人文沉淀較深的愚園路和新華路附近，周邊洋房別墅較多；還有一個(gè)就是中高檔住宅、別墅密集的虹橋地區(qū)，為新興中高檔住宅群落。由此可見，長寧的高檔住宅雖然在地段區(qū)域上存在一定的差異，但在投資思路和開發(fā)方向上存在一定的共性。長寧的高檔住宅發(fā)展的空間較大，特別是虹橋地區(qū)可供開發(fā)的條件相當(dāng)成熟，周邊有古北國際社區(qū)以及大量的別墅區(qū)和賓館群，其環(huán)境條件相當(dāng)優(yōu)越。l 盧灣區(qū)今年盧灣區(qū)只有1個(gè)高檔樓盤開盤，即“思南路88號(hào)”，每平方米均價(jià)為8200元。因其新盤總量有限，所以高檔盤占市場份額高達(dá)33%。隨著明珠線和盧浦大橋的建設(shè)，盧灣區(qū)加快了舊城改造的步伐，環(huán)境得以進(jìn)一步改善。目前，其樓盤集中開發(fā)的區(qū)域在斜土路兩側(cè)，打浦路以東，制造局路以西，徐家匯路以南，中山南路以北，已經(jīng)有十七八個(gè)項(xiàng)目聚集在這片熱土上，也是今后一段時(shí)間內(nèi)中高檔住宅開發(fā)的主要陣地，作為上海的傳統(tǒng)區(qū)域，盧灣區(qū)淮海路周邊有許多人文遺跡以及歷史沉淀，但可供開發(fā)的價(jià)值雖大，空間卻有限，向南發(fā)展已成為必然，同時(shí)，徐家匯路沿線等主要干道的舊改面積較大，因此可供高檔住宅發(fā)展的空間也就比較大。l 徐匯區(qū)徐匯區(qū)推出的高檔樓盤較多，共有3個(gè)，分別是“巴黎時(shí)韻”，每平方米售價(jià)11000—13000元；“景福苑”，每平方米售價(jià)8200—10500元；“尊園”，每平方米售價(jià)10000—15000元。從新盤總量為24個(gè)的市場總量看，高檔物業(yè)占據(jù)了市場的13%。今年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價(jià)位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分區(qū)域，但由于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)已無大幅土地可供開發(fā)，而見縫插針的樓盤根本就不具備高檔住宅所應(yīng)具有的各項(xiàng)條件。為了進(jìn)一步加快改造步伐，兩年內(nèi)，徐匯將啟動(dòng)地塊17個(gè)，動(dòng)遷居民達(dá)1萬戶，但這些地塊大部分集中在上海南站、植物園等內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，今年開盤的“天然居”便是目前環(huán)線外緊鄰植物園的商品住宅，開出了該區(qū)域的天價(jià)，每平方米在6300—9800元之間。毫無疑問，景觀、空氣的確可以賣錢，而且開發(fā)得好，價(jià)格自然不菲，但僅有景觀還是不夠的，“天然居”無論是樓盤品質(zhì)還是其價(jià)位，離高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)還有相當(dāng)大的距離。由此可以看出，雖然徐匯也是傳統(tǒng)高檔樓盤集中的市中心區(qū)，但其高檔住宅的發(fā)展空間隨著地塊的漸漸稀缺以及向環(huán)線外發(fā)展的必然，為數(shù)不多的環(huán)線內(nèi)地塊將會(huì)成為開發(fā)商的爭奪熱點(diǎn)。l 虹口區(qū)今年虹口開盤的高檔住宅只有“臨潼苑”1個(gè)，每平方米售價(jià)在10000—15000元，同比其他區(qū)域高檔住宅，其價(jià)位較高。目前，虹口高檔物業(yè)的開發(fā)還處于啟動(dòng)期。從規(guī)劃等角度分析，虹口的發(fā)展應(yīng)與北外灘的開發(fā)緊緊聯(lián)系在一起。目前虹口區(qū)內(nèi)可分為四個(gè)板塊，即北外灘和周家嘴路沿線、四平路沿線、魯迅公園附近以及外虹口地區(qū)。在這四個(gè)板塊中，以北外灘周家嘴路沿線樓市最為活躍，供應(yīng)量占到虹口全區(qū)的六成左右，內(nèi)虹口北部地區(qū)則將在今后一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)持續(xù)放量。雖然虹口不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，但隨著人文歷史的發(fā)掘，譬如多倫路的改造、四川北路的改造等等，將會(huì)有一批成規(guī)模的高檔住宅上市，發(fā)展?jié)摿^大。三、高檔樓盤綜合分析對于起價(jià)每平方米8000元以上的樓盤，其客戶已不再是改善型或舒適型客戶，而是以享受型客戶為主，他們對高價(jià)樓盤的要求主要體現(xiàn)在環(huán)境配套、小區(qū)物業(yè)以及房型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等多個(gè)方面。他們主要有這兩方面共同點(diǎn)：一是有較高的收入水平及生活水平，所以這類消費(fèi)群對居住的需求已從居住到講究環(huán)境上升為一種居住的生活享受；二是此類消費(fèi)者一般事業(yè)有成，心理上存在著巨大的優(yōu)越感，因此他們購置物業(yè)時(shí)也存在著強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。地 段自然景觀區(qū)域人文歷史區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域33%27%40%對于高檔住宅的地段選擇，大多數(shù)選擇具有濃厚人文歷史沉淀的地區(qū)和地段，按其地段性質(zhì)可以將其分為三種：一是文化歷史濃厚區(qū)域；二是商業(yè)中心或主要干道附近；三是自然景觀豐富的區(qū)域。依上可以發(fā)現(xiàn)，今年開盤的高檔物業(yè)中選擇人文歷史濃厚區(qū)域的占到總量的27％，如“思南路88號(hào)”，便是選擇了老洋房聚集區(qū)，其中有著名的歷史保護(hù)建筑物，像孫中山故居、周公館、復(fù)興公園、第二醫(yī)科大學(xué)等等，其他如“暢園”等也選擇在愚園路等同質(zhì)地段。位于徐匯黃金商業(yè)圈地段的“尊園”，離地鐵一號(hào)線僅數(shù)十步之距，附近還有高架，明珠輕軌等便利的交通。與“尊園”相似，“巴黎時(shí)韻”等樓盤也同屬于第二類別，即商業(yè)中心或交通干道附近，此類樓盤占到了今年新開樓盤總量的40％，比選擇人文歷史濃厚區(qū)域的樓盤高出13個(gè)百分點(diǎn)。三是以“水木清華”、“仁恒濱江園”、“香梅花園”等樓盤為代表的自然景觀豐富的區(qū)域，以“仁恒濱江苑”為例，面向黃浦江，可以望見浦江兩岸風(fēng)景，還有部分則面向金茂大廈，東方明珠等，景觀優(yōu)勢相當(dāng)明顯。規(guī) 劃良好的規(guī)劃是高檔住宅成功的先決條件之一，高檔住宅規(guī)劃的要求不僅是滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更重要的是沖破傳統(tǒng)要求的約束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多選擇有實(shí)力的國外規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)、居室設(shè)計(jì)公司為其服務(wù)。值的關(guān)注的是此次調(diào)查的樓盤在建筑設(shè)計(jì)方面全部由國內(nèi)企業(yè)操刀（見下圖），只有“暢園”和“思南路88號(hào)”兩個(gè)樓盤邀請了國外建筑設(shè)計(jì)公司做顧問。但在景觀設(shè)計(jì)方面，國內(nèi)企業(yè)則存在著明顯的差距，調(diào)查的高檔樓盤全部由國外景觀設(shè)計(jì)單位接盤。由此可見，國內(nèi)景觀設(shè)計(jì)企業(yè)離高檔樓盤所需要的條件還有相當(dāng)大的差距。規(guī)劃特征：l 整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等構(gòu)成一個(gè)完整的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術(shù)和生活的方法表達(dá)l 以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占30%；l 設(shè)置會(huì)所，以教育、休閑、娛樂為主；l 開發(fā)趨向規(guī)?；?；l 設(shè)置智能化物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)；會(huì) 所以運(yùn)動(dòng)為主以休閑為住以教育為主未定或無會(huì)所27%47%13%13%此次調(diào)查的高檔樓盤中，除巴黎時(shí)韻外，均配置有高檔會(huì)所。以上海壹街區(qū)會(huì)所為例，設(shè)置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場、乒乓室等活動(dòng)場所，其設(shè)置體現(xiàn)出運(yùn)動(dòng)型會(huì)所的特點(diǎn)，此類會(huì)所約占總數(shù)的27%。而以教育為主題的則占到約13%，如水清木華公寓會(huì)所，就設(shè)置有社區(qū)圖書館、親子教育中心、永久性藝術(shù)中心等場所。以休閑為主題的會(huì)所占47%左右，15個(gè)樓盤大部分會(huì)所屬此類。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會(huì)所仍設(shè)置有男女健身房、超級網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、VIP會(huì)議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動(dòng)娛樂場所。在調(diào)查的15個(gè)樓盤中，只有巴黎時(shí)韻未設(shè)正式會(huì)所，但仍設(shè)有休閑酒吧、商務(wù)餐廳、健身房等場所，以滿足入住業(yè)主的需求?？梢?，高檔住宅對會(huì)所的要求相當(dāng)高，同時(shí)也反映出客戶對享受型生活的追求。環(huán) 境綠化率30以上綠化率40%以上綠化率50%以上29%29%42%上海的高檔物業(yè)大多集中在具有濃厚的文化歷史的區(qū)域，如衡山路、華山路沿線，這表明了對人文環(huán)境和自然環(huán)境的追求，是高檔物業(yè)所必須具備的條件。人對內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無止境的，高檔物業(yè)的開發(fā)卻并不都具備這些條件。因此，對環(huán)境的營造又成為塑造高檔物業(yè)的首要條件，或借景造勢、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住宅在環(huán)境的營造上往往達(dá)到了登峰造極的效果。上圖是此次調(diào)查的15個(gè)樓盤的綠化率情況，從中也可以看出，大部分高檔物業(yè)的綠化率都比較高，最高的“香梅花園”更是達(dá)到了70％，而綠化率在50％以上的也6個(gè)，占市場分額的42％（見下圖）。綠化率在40％以上和在30％以上的樓盤各占總量的29％。從中，可以看出綠化率對于高檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個(gè)顯著標(biāo)志。房 型100平方米以下100—200平方米200平方米以上13%56%31%高檔住宅房型的設(shè)計(jì)要求相對比較規(guī)范，首先體現(xiàn)在空間大小的劃分上，其次是空間功能的布局。在空間大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局有足夠的空間劃分。其內(nèi)部的功能較為齊全，有臥室、活動(dòng)室、書房、洗衣房、工作間、保姆房等等，主要強(qiáng)調(diào)功能的細(xì)化。由下圖可以看出，在調(diào)查的十五家樓盤中，主力房型面積大多集中在100—200平方米以及200平方米以上兩個(gè)階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在450平方米，在100—200平方米這一階層中，面積也大多集中在150平方米以上，約占這一階層的67%?？梢?，高檔住宅對面積的追求要比中低檔物業(yè)高出許多。在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風(fēng)、采光，且動(dòng)靜分明；在主、次臥室的設(shè)計(jì)上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習(xí)慣和需求。此次調(diào)查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個(gè)房型，從下圖可以看出，三房兩廳所占比例最高，其次為二房二廳和四房兩廳。其中有兩個(gè)樓盤由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國際金融家”，面積在50平方米；另一個(gè)是徐匯的“巴黎時(shí)韻”，面積從24—57平方米不等.建 筑多層小高層高層10%30%60%毛坯全裝修毛坯與全裝修27%67%6%從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高層為主，占到了60％。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到30％的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)。在上海目前高檔物業(yè)市場中，高層占據(jù)絕對地位。在此次調(diào)查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見下圖），共10個(gè)，占樓盤總數(shù)的67%，毛坯房占27%。由此可見，隨著上海在2005年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會(huì)領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)?？?戶外籍人士港澳臺(tái)人士本地人士外地人士10%15%%%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，%的比例，%。其次是外地人士，%。在客戶群體中，還有一定數(shù)量的外籍人士，約占10%的比例。在不少樓盤在統(tǒng)計(jì)中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅(jiān)力量，%，超過一半。可見，每平方米8000元以上住宅的消費(fèi)主體顯然以外來人士為主，上海本地消費(fèi)者的購買力相對不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場的正常消費(fèi)。同時(shí)，調(diào)查也表明此類樓盤由于價(jià)格不菲，所以購買人群絕大多數(shù)還是以自用為主，將購買目換定位于投資的僅占到總客戶群的35%左右。價(jià) 格8000—10000元/M210000—15000元/M215000元/M233%60%7%上表顯示的是15個(gè)調(diào)查樓盤的售價(jià)情況，從表中可以發(fā)現(xiàn)，每平方米售價(jià)在1000015000元之間是此類物業(yè)的主流價(jià)位。其中，每平方米超過15000元價(jià)位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在1500017000元之間。15個(gè)樓盤中“巴黎時(shí)韻”、“仁恒濱江園”、“國際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價(jià)均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可見，每平方米1000015000元是上海目前高檔樓盤價(jià)格的主流區(qū)間。物 業(yè)開發(fā)商管理國內(nèi)物業(yè)管理公司境外物業(yè)管理公司25%15%60%物管費(fèi)3元/M2以下物管費(fèi)3—5元/M2物管費(fèi)5元/M2以上40%40%20%高檔住宅均強(qiáng)調(diào)提供舒適的、具有星級標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)，很多發(fā)展商邀請國內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日常生活后顧之憂的同時(shí)，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次調(diào)查的樓盤中，毫無例外地都采用了智能化建設(shè)，推出了一系列的服務(wù)項(xiàng)目：如水、電、煤、物業(yè)管理等費(fèi)用的自動(dòng)計(jì)量及電子支付系統(tǒng)，防火災(zāi)、防煤氣泄漏的自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的應(yīng)用，監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)等。不少樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報(bào)刊雜志、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。從上表可以看出，此次調(diào)查的十五個(gè)樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。委托管理的樓盤則占到了總數(shù)的77%，其中，選擇境外知名物業(yè)公司管理的樓盤約占總量的62%，如“國際金融家”邀請香港戴德梁行物業(yè)公司管理、“尊園”邀請第一太平戴維斯進(jìn)行管理等；選擇國內(nèi)物業(yè)管理公司管理的樓盤僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請新外灘物業(yè)管理公司、“景福苑”邀請萬頃物業(yè)管理公司進(jìn)行管理等，值得一提的是，在由國內(nèi)物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤的管理經(jīng)驗(yàn)，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)顧問。由此可以看出，國內(nèi)物業(yè)管理公司無論在內(nèi)功還是外功上都還未達(dá)到高檔樓盤所需要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國內(nèi)物業(yè)公司還有存在著明顯的差距。從此次調(diào)查樓盤的物業(yè)管理費(fèi)看，—8元/月不等。由上圖可看出，物業(yè)管理費(fèi)用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米35元/月兩個(gè)層次，而高于每平方米5元/月的樓盤只占總量的20％左右。此次調(diào)查中，以“巴黎時(shí)韻”收費(fèi)最高，為每平方米8元/月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”、“金色維也納”、“思南路88號(hào)”、“尊園”。四