【正文】 成。 此外，是城市空間理論研究中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)的確立 —— 地標(biāo) 。事實(shí)上，湖北省文化出版城建成并投入使用，是武昌作為文教中心區(qū)域的一件大事。與高校不同，出版城屬于全體熱愛知識(shí)的群體，這樣的地標(biāo)的形成，與周邊高校相輝映，使片區(qū)文化中心的定位再次鞏固，并將成為未來區(qū)域的象征與核心。 縱上， 所有的基礎(chǔ)條件與發(fā)展，使“南湖片區(qū) ” 具備了形成城市次中心的條件，而這樣的中心，將被賦予以文化、行政、居住為核心的定位，而這樣的功能復(fù)合，結(jié)合片區(qū)優(yōu)勢(shì)的自然資源與配套條件， 最終將 形成大武昌的 CLD（中央居住區(qū)） ，對(duì)于此片區(qū)，無論是專業(yè)人事還是普通的武漢市民，其接受程度和期望值都是較高的 ，是目 前眾多開發(fā)商的必爭之地 。 四 .南湖 片區(qū) 市場分析 區(qū)域 市場特征 目前項(xiàng)目所在的南湖片區(qū)是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭迅猛，現(xiàn)在已有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司在此進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 同時(shí)，從競爭意義上講，如果將部分臨近的楚雄大道上的典型樓盤也包括進(jìn)區(qū)域樓盤范圍內(nèi)，片區(qū)的開發(fā)量大，未來可能形成競爭的樓盤總量多。 目前該區(qū)域已開發(fā)的樓盤 多 處于準(zhǔn)現(xiàn)房階段，金地格林小城，大華南湖公園世家的后期開發(fā)量依然很大，如果作為商品房銷售，這些項(xiàng)目在帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的同時(shí)必將對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶具有較 強(qiáng)的消化能力 。 周 邊區(qū)域內(nèi)主要樓盤如下圖： 6 在 經(jīng)歷了 2021 年一系列房產(chǎn)新政后，洪山區(qū)商品房銷售價(jià)格還能夠節(jié)節(jié)攀升，驗(yàn)證了洪山區(qū)樓市旺盛，需求巨大。 南湖片區(qū)具備巨大的發(fā)展?jié)摿?，而本?xiàng)目在片區(qū)中所處的位置較好，可以充分借助片區(qū)內(nèi)資源優(yōu)勢(shì)，在其他標(biāo)志性項(xiàng)目對(duì)市場已有一定影響力，片區(qū)形象較好的時(shí)機(jī)，取而代之，并進(jìn)一步提升，增強(qiáng)號(hào)召力，快速樹立新的片區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目形象。金地 格林小城 大華 公園世家 南湖山莊 名都花園 明澤 麗灣 瀾花語岸 獅山美廬 學(xué)雅芳鄰 綠汀雅境 漢飛精英青年城 獅城風(fēng)華新都 智源財(cái)富中心 ` 7 . 南湖 重點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 建筑類型 建筑規(guī)模 當(dāng)期均價(jià) 容積率 金地 格林小城 金地集團(tuán) 多層、花園洋房、小高層、townhouse 70 萬㎡ 4000元 /㎡ 大華 公園世家 大華集團(tuán) 多層、小高層、高層、別墅 73 萬㎡ 3800元 /㎡ 明澤 麗灣 創(chuàng)業(yè)人家 高層、高層公寓樓 15 萬㎡ 3800元 /㎡ 瀾花語岸 致遠(yuǎn)科技 高層、小高層住宅 10 萬㎡ 3600元 /㎡ 獅山美廬 加豪 小高層、高層住宅 3 萬㎡ 3450元 /㎡ 南湖山莊 佳和 別墅、多層、小高層住宅 20 萬㎡ 3600元 /㎡ 獅城 風(fēng)華新都 洪發(fā)物 業(yè) 小高層住宅 10 萬㎡ 3700元 /㎡ ? 區(qū)域樓盤強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境及居住舒適性； ? 區(qū)域市場前景看好，銷售均價(jià)均在 3400 元 /㎡以上； ? 住宅戶型以三房和兩房為主，三房面積為 110 ㎡ 130 ㎡之間，兩房面積為 80 ㎡110 ㎡之間，銷售情況較好。 ? 客戶主要為理工、華農(nóng)等周邊高校老師和洪山區(qū)政府公職人員。 . 雄楚 沿線重點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 建筑類型 建筑規(guī)模 當(dāng)期均價(jià) 容積率 漢飛 精英青年城 海鼎置業(yè) 高層 12732 ㎡ 3850 元 /㎡ 學(xué)雅芳鄰 洪華 小 高層、高層 160000 ㎡ 3450 元 /㎡ 名都花園 城投 多層、小高層 667000 ㎡ 3850 元 /㎡ 綠汀雅境 新鑫鼎 小高層 160000 ㎡ 3400 元 /㎡ 8 智源財(cái)富中心 泛亞投資 高層 3700 元 /㎡ ? 本地區(qū)樓盤沒有形成規(guī)模性區(qū)域市場； ? 以上項(xiàng)目出行方便，且均借用周邊人文環(huán)境； ? 區(qū)域樓盤銷售均價(jià)都在 3400 元 /㎡以上； ? 住宅戶型以三房和兩房為主，三房面積為 105 ㎡ 140 ㎡之間，兩房比例較小，但銷售情況較好。 . 20212021 年競爭性土地成交情況 地塊編號(hào) 土地座落土地面積（平方米）土地用途及使用年限 容積率起始價(jià)（萬元成交價(jià)（萬元） 受讓人P（2021）004 珞獅路中建三局醫(yī)院南側(cè) 住宅70年，商服40年 1090 1920湖北錦發(fā)置業(yè)發(fā)展有限公司P（2021）035 武昌區(qū)中南路街武珞路586號(hào) 487610 居住70年 2 158200 158200武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司P（2021）067 洪山區(qū)獅子山街張吳村 居住用地70年 2600 2610加豪房地產(chǎn)開發(fā)(湖北)有限公司P（2021）048 洪山區(qū)洛南街街道口南村 居住70年 5000 5000武漢鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P（2021）033 洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)卓刀泉村 辦公40年、住宅70年 4 2410 3000武漢洪利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 . 規(guī)模分析 南湖經(jīng)過 10 年的發(fā)展，已經(jīng)建成了 160 萬㎡的大型居住社區(qū)，入住人口高達(dá) 萬人。隨著政府對(duì)南湖的重新規(guī)劃，建設(shè)南湖新城，南湖新城中心板塊就成為了南湖新城的居住核心區(qū)。 主要表現(xiàn)為引入金地和大華兩個(gè)品牌開發(fā)商進(jìn)入，南湖公園世家和金地格林小城兩個(gè)項(xiàng)目的建筑面積達(dá)到了 143 萬㎡，以南湖公園世家和金地格林小城兩個(gè)超大規(guī)模項(xiàng)目為中心區(qū)域向外擴(kuò)散。 產(chǎn)品分析 板塊內(nèi)的產(chǎn)品類型豐富，從高端物業(yè)的別墅，花園洋房到多層，小高層，高層等產(chǎn)品 一應(yīng)俱全。 但該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以 多層物業(yè)等低密度建筑體為主。 主要是由于政府對(duì)板塊內(nèi)景觀和居住環(huán)境的規(guī)劃，對(duì)板塊內(nèi)的建筑高由限制。因此，高層住宅較少。如 : 大華南湖公園世家、金地格林小城處于板塊規(guī)劃的低密度，產(chǎn)品注意多層住宅為主。通過兩個(gè)大規(guī)模樓盤，打造板塊內(nèi)中高檔高尚住宅區(qū)。 價(jià)格分析 名稱 均價(jià)（元 / 主力面積 主力總價(jià)（萬 9 ㎡） （㎡） 元） 金地格林小城 洋房： 5000 多層： 3950 小高層：4100 88129 34－ 64 大華南湖公園世家 高層： 3800 多層： 4000 89－ 136 33－ 54 獅城風(fēng)華新都 3700 .72 3053 ◇ 產(chǎn)品品質(zhì)給樓盤銷售價(jià)格提供有力支撐 目前該區(qū)域內(nèi)銷售價(jià)格最高的兩個(gè)項(xiàng)目為金地格林小城和大華南湖公園世家。以上兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格要高于區(qū)域內(nèi)其他在售項(xiàng)目，最主要的原因是以上兩個(gè)項(xiàng)目高品質(zhì)的產(chǎn)品競爭力。其競爭力表現(xiàn)在：超大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃、完善的小區(qū)內(nèi)部配套規(guī)劃、高品質(zhì)的景觀設(shè)計(jì)、獨(dú)具特色的建設(shè)風(fēng)格等產(chǎn)品因素。 ◇ 規(guī)模優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力提供較高的產(chǎn)品附加值 規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 金地格林小城和大華南湖公園世家是規(guī) 劃中南湖新城的居住核心區(qū)，兩個(gè)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)到了 143 萬㎡，金地格林小城 70 萬㎡，大華南湖公園世家 73 萬㎡。該兩個(gè)項(xiàng)目為板塊內(nèi)供應(yīng)的最大項(xiàng)目，其他樓盤無法與之抗衡， 項(xiàng)目的規(guī)模 優(yōu)勢(shì)明顯。 10 產(chǎn)品品質(zhì)。 該兩個(gè)項(xiàng)目在依靠自身超大體量的規(guī)模優(yōu)勢(shì)前提下，加強(qiáng)自身社區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃，內(nèi)部配套設(shè)施的完善如：會(huì)所、商業(yè)街、泳池、學(xué)校等以及不同的建筑風(fēng)格如：上海風(fēng)情、德式建筑風(fēng)格等。使該兩個(gè)項(xiàng)目在地理位置優(yōu)勢(shì)較弱的情況下，項(xiàng)目的產(chǎn)品力使其銷售價(jià)格仍然保持中高水平。 開發(fā)商實(shí)力。 金地格林小城和大華南湖公園世家分別由金 地集團(tuán)和大華集團(tuán)開發(fā)。兩家開發(fā)商都為全國 10 強(qiáng)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)的實(shí)力使得項(xiàng)目在規(guī)劃上，樓盤品質(zhì)上都將帶來較高的提升，使項(xiàng)目的銷售價(jià)格也相應(yīng)提高。加之，武漢市場購買群體對(duì)品牌的追捧和忠誠度較高，也加大了品牌力對(duì)銷售價(jià)格的影響程度較大。 ● 銷售分析 名稱 均價(jià) （元 /㎡） 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬元） 銷售率 開盤時(shí)間 金地格林小城 洋房：5000 多層：3950 小高層：4100 88129 34－64 A 地塊 95％ B 地塊 50％ 04/11 大華南湖公園世家 高層：3800 多層：4000 89－136 33－56 85％ 05/07 獅城風(fēng)華新都 3700 83144 3053 80％ 05/07 從上表的數(shù)據(jù)顯示，在南湖中心板塊內(nèi)樓盤銷售情況較好。風(fēng)華新都目前已銷售 80％的房源，南湖公園世家也已去化了 85％。金地格林小城也達(dá)到了 90％的銷售率。板塊內(nèi)樓盤有如此好的銷售業(yè)績的原因如下： ◇ 規(guī)劃利好改善周邊環(huán)境 。 南湖居住新城的規(guī)劃利好，政府對(duì)該區(qū)域配套環(huán)境的改善及南湖良好的水資源和生態(tài)環(huán)境，都使區(qū)域有較好的居住環(huán)境。同時(shí)，該項(xiàng)目臨近兩個(gè)規(guī)劃的水上公園，具有較好的景 觀效應(yīng)，居住價(jià)值較高。 11 ◇ 樓盤高品質(zhì)產(chǎn)品因素，項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力因素，有效的拉動(dòng)樓盤的銷售進(jìn)度。 金地格林小城和大華南湖公園世家為板塊內(nèi)超大規(guī)模，高品質(zhì)樓盤。該兩個(gè)項(xiàng)目分別為全國 10 強(qiáng)開發(fā)企業(yè)金地和大華集團(tuán)所開發(fā)。兩個(gè)超大規(guī)模項(xiàng)目在地理位置不利的弱勢(shì)情況下，提高自身產(chǎn)品規(guī)劃，提升產(chǎn)品品質(zhì)。加之，兩大實(shí)力開發(fā)商的品牌效益，區(qū)