【正文】 計 20套 111套 142套 6套 15套 無 滯銷戶型 117東西兩側(cè)戶型 戶型多以 143平米以上滯銷較多，湖景差價 800元 8層以上 113平米 頂層躍層 130以上兩側(cè)戶型 無 住宅待售 小高層預(yù)計 10月接受預(yù)訂，年底預(yù)售 年底前無新項目推出 社區(qū)開發(fā)結(jié)束 下月中旬開盤，房源320套 10月份有 3棟小高層推出 3棟小高層預(yù)計 10月開盤，面積 80130，主力面積 110130，一梯三戶與二梯三戶 備注 前期多層 5層送閣樓，頂層銷售快 高層面積偏大，銷售 難度大 售樓處硬件形象差 目前在蓄水中 項目建筑多樣化，多層，復(fù)式，別墅，小高層 目前在蓄水，與本項目相連，為競爭對手 。 2020近期東?？h房地產(chǎn)市場分析與展望 住宅項目 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 ? 由上數(shù)據(jù)得知，目前可售與待售的地產(chǎn)項目大部分集中在城北 行政新區(qū)和城西 西雙湖區(qū)域，這兩區(qū)域是近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，也是土地供應(yīng)量較大的區(qū)域，樓盤之間競爭較為激烈。 ? 作為縣城項目，區(qū)域面積不大，在沒有先天地理缺陷的基礎(chǔ)上，區(qū)域價格之間相差不大，價格范圍 3500— 4500/平米 。城北作為新區(qū)可以在前期進行，區(qū)域的整體規(guī)劃設(shè)計，道路基礎(chǔ)設(shè)施的高標準建設(shè)，加上政府機關(guān)的遷入都體現(xiàn)了重點打造城北新城的趨勢，晶都大道兩旁隨處可見現(xiàn)代化高層建筑，并建有與新區(qū)相配套的辦公樓商業(yè)設(shè)施，以及星級酒店。城西同樣作為開發(fā)的新區(qū)緊靠美麗西雙湖與城北 行政新區(qū)相連，在借用共同打造新區(qū)的硬件基礎(chǔ)上，針對特色著重打造西雙湖生態(tài)居住、旅游休閑區(qū)，沿西雙湖建起了大量的住宅，以及沿湖的商業(yè)設(shè)施。 ? 原老城區(qū)域則由于處于老城區(qū)，早已開發(fā)完畢，缺少可開發(fā)土地，現(xiàn)在是逐步實施老城中心區(qū)的拆遷改造，由于土地出讓少，僅有少量幾家待售樓盤，樓盤總建筑體量 也較少，開盤后由于完善的生活配套和交通加上當?shù)厝说睦铣乔榻Y(jié)，樓盤去化較快，就如置業(yè)顧問所說的“不愁賣，開盤后很快就售完了”，戶型上基本為大戶型為主，并配備建有綜合性商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。 2020近期東?？h房地產(chǎn)市場分析與展望 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項目名稱 甌龍 圣芭芭拉 東盛 晶府人家 華納 綠城 西雙湖一號 晶都 瑞嘉花園 水晶名都 區(qū)位 城北 城北 城北 城西 城西 城西 現(xiàn)狀態(tài) 未售 未售 未售 未售 未售 未售 待售時間 預(yù)計 2020年底 預(yù)計 2020年 預(yù)計 2020年 預(yù)計 2020年 商業(yè)暫時不賣 預(yù)計 2020年 商鋪類型 二層街鋪 二層街鋪 二層街鋪 二層街鋪 一層街鋪和辦公 4層商業(yè)裙樓 一層街鋪 業(yè)態(tài)定位 餐飲。服裝。電器，生活配套類 餐飲。服裝。電器，生活配套類 未定 未定 未定 未定 層高 （一層）， 米（二層） 未定 均價 未定 未定 未定 6000/平米 未定 未定 優(yōu)惠 未定 未定 未定 未定 未定 未定 銷售率 無 無 無 無 無 無 商鋪情況 社區(qū)東 .北兩面商業(yè)街鋪 社區(qū)東 .南兩面街鋪 社區(qū)沿幸福路街鋪 社區(qū)南 .西兩面街鋪 社區(qū)南 .西兩面街鋪 滯銷原因 無 無 無 無 無 無 附近商圈 連接前期開發(fā)的甌龍名品街，步行街商圈 連接甌龍前期開發(fā)的名品街，步行街商圈 暫無 無 對面規(guī)劃建設(shè)水晶市場，博物館，數(shù)碼廣場 前面有一外國語學(xué)校 備注 隨著人流的加大，后期將成為東海有名的步行街商圈 隨著人流的加大，后期將成為東海有名的步行街商圈 目前商業(yè)只是規(guī)劃，后期有不可預(yù)見性 目前周邊較荒涼，商鋪面積 50— 150平米 目前周邊較荒涼 共有 17戶街鋪。 2020近期東?？h房地產(chǎn)市場分析與展望 商業(yè)項目 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項目名稱 望族伍號 湖濱花園 天一居 碧溪 玫瑰園 聚龍公館 晶和國際廣場 區(qū)位 城西 城西 城西 城西 城西 老城區(qū) 現(xiàn)狀態(tài) 部分已售完，下期未定 推出 3棟在售，下期未定 未售，暫時不賣 未售 未售 未售 銷售時間 2020年，下期未定 2020年 3月，下期未定 未定 年內(nèi)不會銷售 年內(nèi)不會銷售 10月份和住宅一起推出 商鋪類型 一層街鋪 一層街鋪，二層街鋪 二層街鋪，（帶地下室） 一層街鋪 二層街鋪，綜合性商業(yè)超市 二層 業(yè)態(tài)定位 未定 未定 未定 未定 生活配套類 未定 層高 6米 （一層）， （二層） 均價 6000/平米 商鋪前部跳空 6000元，后部隔二層3000元 未定 未定 未定 未定 優(yōu)惠 未定 未定 未定 未定 銷售率 67% 無 無 無 無 銷售共計 30套， 50平米左右 38套 無 無 無 無 滯銷原因 無 開間小，前部跳空沿街面積小，后部隔層面積大 無 無 無 無 附近商圈 緊靠西雙湖，商業(yè)氛圍需后期培養(yǎng) 靠近西雙湖，商業(yè)氛圍需后期培養(yǎng) 緊靠西雙湖，商業(yè)氛圍需后期培養(yǎng) 新主干道旁，商業(yè)氛圍有待改善。 對面街鋪為美食一條街 老城中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍成熟。 備注 總商業(yè)面積 2萬平米 2020近期東?？h房地產(chǎn)市場分析與展望 商業(yè)項目 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 由于城北和城西屬于新區(qū)，很多項目還沒有交付，實際居民入住率低，人流量較少，暫時難以形成商業(yè)氛圍，所以雖然很多社區(qū)都配有街鋪，但考慮到商業(yè)氛圍還沒形成，考慮銷售的較少，但一定程度上購買商鋪的客源客觀存在，對于這一部分客戶，適量推出商鋪，會率先獲取這些客戶，取得一定銷售業(yè)績，增加公司資金的快速回籠。 目前住宅市調(diào)城北和城西 15家 樓盤中，年底有 11家 有新房源推出為小高層和高層，商業(yè)市調(diào)城北 .城西以及城中 12家有商業(yè)的樓盤中，目前在售一家，年底有一家老城區(qū)商鋪銷售。 晶御中央作為目前在售的項目，位于新區(qū)行政中心處，享受新區(qū)的整體規(guī)劃以及高標準基礎(chǔ)配套，自建東海第一座五星級酒店，住在這里與五星級酒店和行政中心為鄰，同時緊靠美麗的西雙湖，地段優(yōu)越性明顯。本項目目前在售 2棟小高層和 2棟高層，銷售比率 72%以上，僅剩余 15層以上高層和小高層頂樓躍層，客戶群多為水晶市場的生意人和機關(guān)單位公務(wù)員，以改善型住房和剛需婚房居多。項目配有沿街商鋪以及五星級酒店的綜合性商業(yè)設(shè)施，交付后在提升項目形象的同時必將給業(yè)主帶來完善的配套，給業(yè)主一個星級的家。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第三部分 三組團推售房源分析 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第二期推出 8（共四棟） 第一期推出 6（共四棟） 1 2 5 6 三組團（二棟）推售房源分析 晶御中央 j近期計劃推出 7樓 根據(jù)工程和批次順序 :根據(jù)全案推廣計劃 ,按既定目標推盤 ,計劃推出 3 8共四棟樓 3 4 7 8 推盤策略說明： 從本案四個批次的房源分析，第 三 批（ 7）位置居中，品質(zhì)較為平衡，推盤策略建議如下： ? 考慮競爭項目在 9月和11月推盤， 本案最遲在 10月底至 11月初開盤 ，搶占市場先機并預(yù)留足夠的客戶蓄水時間 ? 在推廣方式上 采取“蓄水排號、集中開盤”的方式 ，兼顧前期積累客戶 ? 在價格上實現(xiàn)“平開高走”， 根據(jù)蓄水情況確定最終售價，重點解決高層定價為題， 力爭高低層銷量平衡與銷售速度的量化。 7先期建議 10月底至 11月初推出 ， 2020年 11月份后根據(jù)銷售情況再加推“壓軸景觀樓” 8兩棟 ，實現(xiàn)利潤最大化。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 晶御中央 7樓戶型統(tǒng)計分析情況如下 樓棟 戶型 面積 套數(shù) 比例 戶型分析 3 A型：四室兩廳兩衛(wèi) 9套 % 戶型優(yōu)越，面積較大，適合經(jīng)濟實力強，對 生活要求較高客戶。 B/C型：三室兩廳兩衛(wèi) —— 36 % 戶型優(yōu)越，面積適中，客戶認可度較高，屬 供不應(yīng)求戶型。 D型：三室兩廳兩衛(wèi) 9 % 戶型優(yōu)越，但作為三房面積略大。 A/B/C/D躍層 217—— 271 6 % 高端戶型，類同與排屋，面積較大，但居住舒適度較高，適合經(jīng)濟實力強，對生活要求較高的高端客戶。 7 E型：三室兩廳兩衛(wèi) 100 % 為異型戶型，且所在樓棟為高層，客戶認可 度一般，且數(shù)量較多。 F型：兩房兩廳一衛(wèi) 100 % 高層中典型的兩房戶型，由于戶型較小，較 受歡迎，但由于高層問題受一定影響。 三組團推售房源分析 晶御中央下半年計劃推出 7樓 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 樓棟 戶型 戶型面積 套數(shù) 比例 總套數(shù) 1 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 2 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 3 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 4 三室兩廳 129 18 45% 40 三室兩廳 140 9 % 四室兩廳 155以上 13 % 5 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 6 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 7 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 8 三室兩廳 132 100 67% 150 兩室兩廳 99 50 33% 合計 970 三組團推售房源分析 晶御中央下半年計劃推出 7樓 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 月份 2020年 9月 2020年 11月 2020年 122020年 2月 2020年 2月以后 以上是總體推量計劃 實際根據(jù)市場變化而定 業(yè)績 80套 120套 60套 銷售 金額 預(yù)計 1億 4百萬 根據(jù)一期總規(guī)劃 970套房源整體推盤計劃，本次計劃共計推出 260套房源，其中小高層 100套，高層 350套。 樓棟 戶型 戶型面積 套數(shù) 比例 總套數(shù) 3 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 7 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 合計 260 三組團推售房源分析 晶御中央下半年計劃推出 8樓 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第四部分 3,7號樓營銷策略 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 3,7號樓市場定位 ?產(chǎn)品定位 ?形象定位 ?推廣方式定位 PART1 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司